????作者：唐尼陳
????全國兩會談到房子，不免人人激動。最受關注的，還不是針對特困群體的廉租房政策，而是涉及所謂“夾心層”的經濟適用房政策。而經濟適用房恰是在執行過程中需慎之又慎者。
????按住房與城鄉建設部昨天的解釋，經濟適用住房出售給低收入困難家庭以后有一系列上市交易的限制措施，上市以前是屬于共有產權。通過若干年，等到可以上市的時候，上市的家庭要補齊了當時政府墊付的土地出讓金和其他 稅費。該政策由各地方政府具體執行。
????因地制宜，是經濟適用房交各地彈性操作的用意。但由此對各地有關居住問題的社情民意及房地產商品市場的影響不可不察。目前，已經出現了有的地方把經濟適用住房供應對象的收入條件劃得較低之現象，對這些低收入家庭來說，即便是成本價也負擔偏重。想買的人買不起，這還是小事。下面兩項才是大問題。
????經濟學家茅于軾曾對記者說，他的一個在某中央部委工作、收入很高的朋友不去買商品房，卻買了經濟適用房。如此言不虛，其中深意已明白如畫。保障性住房的申請需要審批，審批權力即意味著尋租空間。如何杜絕在經濟適用房申請資格審批過程中產生腐敗，殊非易事。
????年前，某大城市民政局向外界透露，約有16%的廉租房申請人存在虛報收入的情況。甚至有自己申報收入為1000多元人民幣而月實際收入達1萬多元的情況。更有甚者，不僅有個人虛報收入，還有部分單位愿意幫員工作假，把虛報當成福利。即使按16%的檢出率來估算，光廉租房這一項就存在一個多億占用公共資源的腐化空間。
????在廉租房的申請過程中，如何認定困難家庭是難點。經濟適用房的申請對象是中等收入家庭，審核將涉及規模更大的數據庫，牽涉人力與機構更多，成本之大、認定之難又遠遠超過了廉租房申請與分配。這也是多數市場經濟體政府不愿意搞經濟適用房的重要原因。
????為真實地了解申報人的收入情況，除了民政部門，還要其他部門和機構協助。例如，想了解申請人是否擁有車輛，就需要通過公安和交通部門的配合。借助金融機構，才能清楚知道個人賬戶的資金流動細節和個人收入真實情況。但是，礙于相關法律對保護個人私密信息的嚴格規定，銀行與證券機構未便參與過深。
????其次，包括經濟適用房在內的大量保障性住房對普通商品房市場是否產生沖擊，影響有多大，都取決于對經濟適用房政策的靈活把握。三年9000億元的保障性住房投資是每個房地產開發商關注的焦點。
????此前，SOHO中國董事長潘石屹曾表示，北京市一年的保障性住房供應量有10萬套，而商品房成交量僅19萬套。如果經濟適用房、限價房等大量入市，勢必直接沖擊商品房市場，尤其是90平方米左右的普通商品房市場。
????要令潘論成為聳聽危言，經濟適用房的成規模投資必須有合理的制度設計。其中，最重要的環節就是準確把握經濟適用住房的定位。至少，經濟適用房的戶型、配套都應與普通商品房嚴格區別。如果各地政府對經濟適用房的定位不清晰，保障性居住產品與居住類商品相差無幾，就會將原本屬于商品房市場的購買群體吸引到住房保障體系中。那時，奔馳、寶馬開入經濟適用房小區的現象只怕又會發生。
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