????昨日,由晨報與重慶大學建設管理與房地產學院、重慶市房地產開發協會聯合打造的重慶房地產業界的品牌論壇———“重慶兩江地產論壇·華城論壇”在國際會展中心開幕。 本次論壇的主題為“2009中國房地產重慶樣本”。
????中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一,北京師范大學房地產研究中心主任董藩,清華大學長三角研究院、中國企業家思想研究中心主任王育琨等專家學者就目前房地產市場的熱點和趨勢進行了精彩 演講。
????本次論壇不僅引起了本土主流開發商的關注和參與,廣州、甘肅、江西、貴州等地的開發商也組團赴渝參加。
????目前“重慶兩江地產論壇”已經成立了常設機構,目標是將其打造為重慶的房產“博鰲”論壇,定期邀請專家學者來渝為重慶開發商支招。
????北京師范大學房地產研究中心主任董藩
????房地產將率先突圍
????“對于大眾化商品來說,沒有哪一種商品比房地產對拉動內需的作用更大,一套房產動輒就是幾十上百萬元,而且與房地產關聯的行業眾多,可說是能牽一發動全身。” 董藩認為,“地產行業將是此輪金融危機中率先突圍轉暖的行業,因為該行業具備先天的條件。隨著城鎮化進程加快、戶籍制度的放松、人口的增長等因素,決定了房地產市場的剛性需求存在。目前,隨著市場的逐步回暖,積壓的剛性需求、抄底意識都已經開始逐漸釋放,推動房地產業的突圍。”
????董藩說,房地產市場已出現回暖跡象。“2月份美國新開工的住房套數為58萬套,環比上漲22%,是19年來的最大漲幅。在國內,最近土地交易量也在逐漸回升。1、2月份國內房地產開發投資為2398億元,同比增長了1%。供應指標從下滑趨勢開始掉頭向上。”董藩說,“包括重慶在內的全國各大城市的交易量明顯出現了回升,一二手房的價格逐漸企穩。這些跡象都顯示了樓市在金融危機中率先突圍的跡象。”
????清華大學長三角研究院、中國企業家思想研究中心主任王育琨
????開發商自救才是出路
????“目前房地產企業面臨的困境是資產大、現金流緊張。這不是金融危機造成的,而是開發商戰略失誤造成的。”王育琨說,在今年的兩會上,恒大集團掌門人許家印提出了一個理論：他認為房價由建安成本、企業管理成本、土地成本、各類稅費和房地產企業的利潤五部分組成,其中后三項占了房價總額的80%。建議國家通過控地價、控稅費、控利潤來降低房價。許家印不僅說了,還付諸實施,在全國各地打折促銷,去年的營業額超過了100億。
????“控地價、控稅費開發商沒有辦法,但是我們可以控利潤,恒大、萬科為何在市場低迷中率先走出來,就是因為在全國率先讓利促銷。可以說,在目前的形勢下,能救房地產開發企業的不是別人,而是開發商自己。”
????中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一
????房價不可能再瘋漲
????朱中一認為,中國的房地產市場形勢并沒有大家想象的那么糟糕。由于房地產市場除了受到自身規律的影響,還要受到宏觀政策面的影響,因此預測市場回暖和價格底部很難。
????樓市并沒有大幅度下滑
????朱中一說,一提到目前的樓市,大家想到最多的詞語就是“低迷”。之所以得出這個結論,是因為將2008年的樓市和2007年作比較。
????“2007年全國樓市的發展是不正常的,就像一個人在發高燒,燒到了38℃以上。用正常情況下的市場和非理性的市場相比,自然落差就大。”
????朱中一說,“樓市并沒有大家想象的那么糟糕。如果我們用2006年的市場與2008年相比,就會發現無論房產開發量還是銷售量都基本持平。2008年全國的銷售面積為55860萬平方米,2006年的銷售面積為55423萬平方米。2008年全國的土地開發面積是26033萬平方米,2006年的土地開發面積為26605萬平方米。通過數據的比較,我們不難看出,2008年中國樓市并沒有出現大幅度的下滑,只是回到了正常的理性水平。”
????房價不可能再瘋漲
????朱中一說,不少市民都期望在樓市處于低谷的時候下叉抄底,事實上何時是樓市的底部很難預測。
????“大家都去抄底了,價格自然又會漲起來。”朱中一說,“雖然無法預測何時可以抄底,但是有一點是可以肯定的,那就是樓市再也不會出現2007年時供不應求的局面。目前包括重慶、北京的房地產市場的存量都比較大。就拿重慶來說,目前已經取得預售許可證的樓盤,按照2008年的銷售速度,也要一年才能銷售完成。在這樣的情況下,不可能出現房價瘋漲的局面。”
????朱中一認為,目前房地產出現了持幣待購的現象。開發商期待政府再出救市政策,而市民則期待價格進一步見底。
????“我個人認為,目前政策預期已經見底了,不會再出新的救市政策,因此開發商應該保持正常健康的心態。”
????房地產業不需要“振興”
????“我個人認為,房地產行業不需要振興,而是需要長期的規劃和發展,才能保持行業長久健康的發展。”朱中一說,只有出大問題的行業才需要振興,而房地產行業并沒有出多大的問題。十大行業的振興規劃的周期也就兩三年的時間。一個樓盤從拿地到面市,都需要兩三年,振興也不適合房地產行業發展的規律。
????“要保持房地產行業持續健康的發展,中長期的規劃比短期的振興更重要。”
????廉租房不會沖擊房產市場
????春節后,不少城市樓市出現了樓市回暖的現象？這波行情能持續多久？
????“判斷市場是否回暖,很難籠統地說。”朱中一說,“市場回暖的程度因地而宜,價格調整大的地區,回暖的可能相對較早。而價格調整幅度相對較小的城市,回暖相對較晚。”
????2009年政府會加大廉租房等保障性住房的投入力度,會不會對房地產市場造成沖擊？朱中一說,“只要嚴格限制戶型標準,嚴格限制購買者的準入門檻,不會對市場造成大的沖擊。”（記者 聶玉虎）
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