????4 攢不夠客戶不會開盤

????所謂的時機成熟，是指樓盤前期認籌的客戶足夠多，保證開盤時至少能消化八成以上的房源。一句話，必須保證開盤時就要出現搶房的局面，這是最主要的。

????“我們開盤的時間還沒有確定，大約會在8月初或者8月中旬，開盤前一天您的置業顧問會聯系您，告訴您開盤時間和選房要求。”天泰城三期迦南美地的銷售人員說。

????“如果開盤時機不成熟，我們的項目是不會貿然推出的！”采訪中，這是銷售人員經常掛在嘴邊的一句話。據城陽區一家樓盤的銷售人員介紹，所謂的時機成熟，當然是指前期認籌的客戶足夠多，保證開盤時至少能消化掉八成以上的房源，不至于發生開盤當天冷場的情況；再就是定價方面制定了周密的計劃，對周邊競爭半徑內的新盤研究透徹，不至于出現定價偏高，被競爭對手“抄后路”攔截客戶，或者定價太低，企業利潤遭受損失的情況。

????“一句話，必須保證開盤時就要出現搶房的局面，這是最主要的。”嶗山區海口路一家新盤的銷售人員說。價格不公開、辦理會員卡、積累客戶，所有的策略都是為了保證開盤時能有充足的人氣，如果攢不夠客戶，即使冒著捂盤惜售被查的風險，也要等候最好的開盤時機。

????“見招拆招”害苦購房者

????處罰措施何時能出臺

????原本嚴厲的樓市調控新政，卻遭遇了開發企業的“見招拆招”，市場似乎逐漸偏離了樓市調控的初衷，不少購房者感覺非常無助。

????捂盤惜售的都有誰 “新政策出臺3個月了，沒少看房子，可到現在也沒有買上房子。”家住市北區的陳彥虎說，5月份，市北區的華遠湯米公館開盤時，他為了選上房子到開發企業指定的銀行存上了12萬元，而后領到了一個選房號。

????“但因為一期推出的房子太少 ，沒輪到我選房就沒房了。”陳彥虎說，此后，市北區合肥路、四方區和李滄區的3家樓盤開盤時，也曾先后去過，并按開發企業的要求，把數額不等的款項存到了指定銀行中自己的名下。“我就是想為孩子選套婚房，可為什么面對這么嚴厲的調控政策，多次排隊仍然很難買到房子？”陳彥虎很是疑惑。

????城陽區的購房者張萱也反映說，她從3年前就在一家房產中介工作，細心的她發現，從4月份中央和地方政府陸續出臺樓市調控政策以后，市轄七區內新房的供應量雖然沒有“斷流”，但供應步伐明顯慢了下來：4月份4家新盤開盤，5月份4家新盤開盤，6月份6家新盤開盤，7月份打算開盤的據說有10多家，但期間有不少表示要等到7月底8月初才能開盤……

????這樣的供應量是正常還是不正常？有沒有捂盤惜售的情況？為什么沒有看到管理部門公布違規企業的名單？張萱連續用了三個問號，口氣里滿是不滿。記者從青島市國土資源和房屋管理局市場處了解到，該處工作人員每天都對新房市場進行拉網式檢查，但檢查結果還不便公布，若市民發現捂盤惜售的行為可以舉報。

????處罰措施該出臺了

????“不交錢沒有選房資格，就只能在一邊干等著；交了錢就感覺自己像是上了鉤的魚，只有任人宰割的份兒了！”提到樓市調控政策出臺以來的買房經歷，市北區的購房者劉寶錦說，即使在這輪嚴厲的調控政策下，買房者還是處在較量的下風。

????“不交錢，不辦理會員卡，房子再便宜也沒有資格買；辦了會員卡，還得等待開盤時間的到來，定價權也掌握在開發企業的手里。”劉寶錦說，多次經歷人山人海的搶房場面，他感覺新政策下，購房者依然很無助。

????從嚴監管房地產交易秩序，是房地產調控必不可少的一環。不少業內專家指出，在這輪席卷全國的調控當中，對開發企業的約束不應該僅僅限于政策文件的“軟約束”，對于開發企業化解調控政策威力，“見招拆招”式的行為，房地產主管部門更應該拿出明確的處罰辦法。

????“如果沒有震撼性的處罰措施，房地產市場的監管不能發揮威力，調控政策容易被架空。”青島市房地產業協會會長林民慶說，不管怎么說，對開發企業針對調控政策采取的“見招拆招”新手段，是否違規違法，管理部門應跟進管理并給出解釋。記者 王愛科