房產新政催熱商業地產

    青島蘇寧置業有限公司營銷負責人此前接受采訪時表示，由于商業地產本身的特性，它逐漸滿足大家的休閑生活需要。隨著經濟的發展，隨著人們生活的提高，房子買了，車也買了，也該做一些事情了，如休閑購物旅游等等。如果沒有政策影響，商業地產還是會出來的。2001年正好國家出臺政策，住宅地產得到了一定的抑制，無形中給商業地產提供了很好的機會，得到很好的發展，正好是

    市房地產協會負責人馮顯泉則表示，我市零售業的持續高速發展為商業地產的發展奠定了很好的基礎，根據我市公布數據，2010年前4個月，青島社會消費品零售總額同比上漲18.6%，已達到594.72億元。旺盛的市場需求必然催生商業網點的飛速發展，各類商業性房地產項目成為熱點板塊。更為重要的，則是目前商業網點尚未列入新政調控范圍，仍可享受貸款、首付等方面的優惠政策。

    商業地產項目四面開花

    記者采訪了解到，除了兩次與“溫州”結緣的商業地產推廣活動外，事實上，今年以來我市涌現出一個個商業地產項目，并已漸成氣候，如圍繞香港中路商圈打造的金街購物商街、太古百貨；李村商圈的中防地下商街、李滄寶龍城市廣場、蘇寧電器廣場、偉東樂客城；福州北路的華遠·新天地，還有中鐵青島中心、華遠·湯米公館、李滄寶龍城市廣場等項目推出的酒店式公寓。

    其中，李村商圈最為引人注目，幾乎同一時間吸引了四五個大型包括商鋪在內的開發項目，這與“地鐵”的路線走向是分不開的。其中，中防地下商街是在地下打造的商鋪，與地鐵直接貫通，全長有520米左右，分上下兩層，整體負一層打造成流行服飾，負二層有一半的體量做餐飲還有休閑娛樂，其他另外一半是以服飾為主。今年5月30號開盤，負一層對外銷售，銷售情況也非常良好，均價三萬。

    位于李滄城市核心夏莊路7號的偉東樂客城則直接與地鐵M2、M3號線出站口無縫連接，打造青島首個雙地鐵物業。與約4萬平方米的住宅相比，其高達20余萬平方米的商業部分更為吸引眼球，主要是底商及沿街商鋪，項目涵括精品百貨、國際影院、水景主題購物中心、名品步行街、兒童游樂中心、星級酒店、高尚住宅等多種建筑形態，起價25000元/平方米，均價35000元/平方米，主體商業對外招商。

    此外李滄寶龍城市廣場二期的商鋪和精裝公寓已于10月1日對外推出，商鋪面積35-1000平方米。“商業離不開住宅來聚人氣，但反過來正因為有了商業，住宅才賣得更火，而且從商鋪本身的銷售來看，一點也不亞于住宅的熱度。”李滄寶龍城市廣場營銷負責人魏先生告訴記者。

    開發商悄悄轉戰商業地產

    記者還注意到，在商業項目如雨后春筍般涌現的背后，是房地產開發企業在悄悄進行的戰略轉型，甚至包括已在住宅市場形成規模化工業生產的地產“龍頭”萬科地產以及實力央企保利地產，“以往萬科主打住宅產品，現在也調整產品路線，商業地產將占到其開發量的20%-30%。保利地產也表示在未來3年內，公司持有的商用物業面積將增加到300萬平方米，成為整個企業全新的利潤增長點。”我市一地產界觀察人士指出，此外本地實力地產商偉東置業也在改變戰略，在推出純住宅項目偉東幸福之城后，推出了以商業為主打的偉東樂客城項目。

    以往商業地產因為風險大，一直不是開發主力，但是隨著住宅價格被頻繁調控，商業地產價格穩定，銀行貸款也相對寬松，反倒成了規避政策風險的一種方式。據了解，目前金融機構對于商業項目提供的信貸政策不變，5成首付，利率維持以往指標，由于回報率高于住宅，商業地產走熱成趨勢。

    一位貸款投資商鋪的市民魏女士給記者算了一筆賬，她打算購買的商鋪總價400萬元，預計每年租金23萬元。她向銀行申請了200萬元的“商鋪貸”，選擇了“以租抵供”的個性化還款方式，按照20年還款期限來計算，每月還款14000多元。這相對于每月19000多元的租金，能節省出近5000元，沒有還貸壓力，不影響日常的生活開支。

    投資商鋪前應做足功課

    盡管商鋪、公寓等商業項目近來備受推崇，但并非所有的商鋪都能大賺特賺，甚至可能出現因抉擇不當導致血本無歸，投資商鋪不能盲目跟風，尤其是“小炒家”。

    業內人士表示投資商鋪不同住宅，因此建議市民投資商業地產前要提前“做功課”：第一，實地考察項目的商業環境，觀察商鋪周邊交通配套及商業配套，了解周邊商鋪租價與同類商鋪的飽和程度；第二，把握市場的行業發展動態，預估該行業的發展前景，結合行業的發展動態去分析投資價值;第三，清楚開發商或經營商對市場的定位，選擇實力雄厚的開發商開發的商鋪或公寓可降低投資風險。 本版撰稿 孫靜芳