圖為青島某房產公司的置業顧問在向客戶推薦新房。（俞方平 攝）

????近日，青島的樓市表現得撲朔迷離，越發讓人看不懂。一邊是國外房產進來攪局，一邊是一個樓盤56棟別墅一天告罄；還有

????部分樓盤出現了“退房潮”，但“退房潮”后又出現新的“購房潮”。

????國外地產進來攪局

????12月6日上午，青島國際高端物業展在青島香格里拉大飯店舉行，3000多人士參加了此次云集12國的房

????美國佛州格林布爾項目聲稱購買別墅用地者可以獲得永久產權，1000平方米別墅用地僅售24800美元，每平米不到200元人民幣。澳大利亞推出的黃金海岸水岸豪庭別墅Sanctuary Cove是該國首屈一指的總體規劃社區，項目均價105萬澳元/套，物業設于山坡、海濱和高爾夫球場上，還有土地連房屋配套可供選擇。菲律賓更推出買房送全家綠卡的優惠政策，購買1室1廳1衛、精裝修的馬尼拉櫻花園公寓可以享受永久產權，僅售38萬元人民幣。加拿大德啟地產有限公司負責人說，該公司將組織春節看房團遠赴加拿大看房，如果購買房產將免費旅游，今天登記還將獲得價值6萬元的現金折扣。

????記者11月中在澳大利亞和新西蘭訪問時發現：這兩個國家的很多城市都有不少漢文門頭的房產中介，國外商家早就已經對當地的中國客戶伸出了橄欖枝，現在又組團殺進國內，對國內高端客戶產生了不小的誘惑。

????在熙熙攘攘的展覽大廳，記者和一位來自山東省東營市的中年男性聊了起來，他說：“我早就在青島買了房子，退休后想來青島生活養老，幸虧是限購前買的，不僅升了值，現在在青島上大學的孩子就住在那里。我這次想再看看悉尼的海景樓盤，孩子大學畢業想到那里去留學，提前給他買棟房子，他不僅可以自己住，還可以將多余的房間出租給同學，補貼他的學費。”

????56棟別墅一天告罄

????青島嘉凱城房地產開發有限公司12月4日開盤的時代城項目，56套別墅一天賣光。“項目共吸引了160組以上的意向客戶，開盤后一期推出的房源立即被消化掉。”青島嘉凱城房地產開發有限公司營銷總監屈勵說。這家別墅項目戶型在230平方米左右，按照均價18000元/平方米來算，56套別墅每套的價格在 400萬元到500萬元之間。

????別墅項目不同于普通的商品住宅，一直以投資性需求及改善性需求為主，限購以來，青島的別墅項目及沿海一線的高端住宅項目陷入冷清。但是青島近期推向市場的高端別墅項目也出現了“日光”的行情，記者分析后發現：這些銷售火爆的項目存在兩個共同點，一是項目高端；二是在非限購區域。

????一位一次性付款400多萬元購買了一套別墅的先生說：“我買這棟別墅不是為了住，就是為了投資，我在嶗山已經有一套380多平方米的別墅了，青島許多地方實行限購，有好房子買不上，這個項目有升值空間，錢放在銀行不如買套房子！”

????根據房地產公司對前期認購的客戶統計，來自青島市南區和嶗山區的客戶占了五成，另外 25%的客戶來自李滄區，10% 的客戶屬于外地客戶，其余的都來自青島的其他區域。客戶中一次性付款的占五成以上。從以上數據可以看出，改善型客戶所占比例不大，大多還是青島市南區和嶗山區的投資型客戶為主。

????據有關人士分析：年關將至，限購令為主的國家調控政策持續從緊，為何推出的56套別墅項目卻出現“日光”？一是國家的限購政策限制了資金向限購區域高端項目的流動，逼迫投資客戶尋找非限購區域的可以升值的樓盤；二是閑散資金沒有很好的投資出路，股市持續低迷與銀行的低息，都是把資金推向樓市的原因。

????“退房潮”后出現新的“購房潮”

????12月3日到6日，在青島，城陽、李滄個別降價盤，均遭遇了“房鬧”。

????記者現場了解到，大部分業主都是今年年初買的房，當時購買的價格在9000～10000元/之間，有的甚至超過了1萬/。開發商11月6日再開盤時房子就出現了大幅度的降價，降價到每平方米8800元，到了11月末，開發商又突然開始大幅降價，降價幅度達到了每平方米3000元。原本起價就超過9000/ 的房子，現在起價變成了6300元/，這個價格讓老業主心理承受不住了，于是出現了“退房潮”。

????新一輪“購房潮”則是在青島李滄的不少樓盤下降到6000元左右開始的。記者在有關資料上看到：從12月8日起，在青島出現了新的一輪“購房潮”。統計顯示：青島市12月8日新房成交432套，9日成交429套，10日成交433套，11日成交183套，12日成交300套。

????12月13日，青島市新房市場總成交套數為530套，總成交面積51062.79。從全市各類新房的成交比例來看，住宅類產品占510套，總成交面積 46416.54。其中普通住宅(即144平方米以下住宅)成交498套，總成交面積43992.99。從成交的熱點區域來看，12月13日各區市中，李滄區單日住宅成交為289套，位列第一。膠州市單日住宅成交為62套，排名第二。四方區單日住宅成交為53套，位列第三。從以上分析可以看出，剛性需求在青島依然堅挺。

????在房產價格下落到一定程度時，一邊是情緒激動的“退房潮”，一邊是堅定殺入的“購房潮”，幾處大戲越發讓人看不懂了。