日前，青島樓市8月數據出爐，無論同比還是環比，銷量都呈現微跌趨勢，但價格依然堅挺。如今，“金九”已經來臨，市場將開啟一波開盤小高潮。據有關數據統計，9月青島各市區將有77盤入市，推盤量再創今年新高。其中，主城區作為下半年推盤主力，預計將有21個項目入市領跑。

如此集中的推新行動，是否會造成供求過剩？從目前的銷售數據來看，市區內已經開盤的很多項目開盤當天去化率都可以維持在60%上，新盤數量雖多，卻呈現出“淡季不淡”的勢頭。不過供應量充足的即墨、膠州等周邊區域，受庫存壓力影響，不排除開發商利用旺季加大促銷力度的可能性。

動態

主城區放量 嶗山區新盤最集中

據統計，主城區中市北、李滄和嶗山三區共計21盤將入市，其中11盤為純新盤首開。其中新盤最多的是嶗山區，預計8盤入市，其中5盤為純新盤。黃金午山國際預計9月開盤，項目規劃商住樓，23棟樓全開，建筑面積150—330平方米；紫樾尚府預計將于9月初開盤，首開122—145平方米高層產品；華新園東宸府預計9月上旬開盤，建面約109—143平方米高層；大云谷金茂府、嶗山壹號院首開在即。

市北區9個樓盤中，有4個為新盤首開。新盤中海觀瀾庭計劃9月開盤，項目規劃為高層住宅，戶型面積約67—97平方米；SCC青島科技創新園預計9月份開盤；云上書院計劃9月開盤，首開樓棟1#、2#、8#、9#，戶型建面130—147平方米；招商依云四季預計9月開盤。其余5盤為老盤推新，保利大國璟預計9月中旬加推新房源，戶型建面118—140平方米；遠洋時代中心預計9月加推C座公寓；遠洋萬和城40—60平方米公寓正在認籌，預計9月初加推。

另外，李滄區4個樓盤中，新盤老盤各占半數。其中2個純新盤，佳源雙子星城建面89—126平方米，預計9月份開盤，最低首付38萬元起；青島印象滟建面約95平方米、105平方米套三以及127平方米套四，預計9月份首開。還有2個老盤，信聯天地預計9月加推高層產品；首創禧悅天海5#LOFT正在認籌，建面40—45平方米，預計9月初開盤。

周邊增量 西海岸樓市繼續領跑

和市區新盤數量多的狀況相比，周邊區域9月新推樓盤中，多以老盤加推為主，但也不乏西海岸新區這樣新盤集中爆發的區域。據統計，西海岸9月預計將有17盤入市，其中多為純新盤首開。具體來看，佳諾華國際醫養健康小鎮預計9月首開山景洋房，戶型建面約89—125平方米，毛坯交付；佳源海玥府規劃洋房及疊拼產品，預計9月開盤；文定江山預計9月中旬開盤，規劃高層住宅，戶型建面約61.96—125.57平方米；佳源未來云谷預計9月首開，建面約35—50平方米DOUBLE創想空間；鉑悅靈犀灣168平方米洋房預計9月初加推……從地域來看，新房源更多的集中在老膠南片區，西海岸樓市也展示出了整體西進的步伐。

再來看看城陽區，9月將有15個項目推新，其中僅有3個純新盤。和達虹灣預計9月開盤，建面約89—118平方米住宅產品；青鐵·暢意城首開1、2號樓高層產品，戶型面積約99、107平方米套三產品；正陽里瀾庭預計首開高層產品。剩余12個為老盤推新。即墨區新入市的14各樓盤，也多為老盤推新，僅有3個純新盤首開，青島印象川規劃16—18層小高層，建面88—120平方米三居，預計9月下旬開盤；中梁拾光漫城預計9月份開盤，首開17、13、16、12號樓，建面約103—155平方米；和達·熙園預計9月底開盤，首開2棟，戶型建面95—135平方米。膠州9月預計將有8盤入市，也僅僅由2個純新盤。具體來看，龍湖紫都城預計9月初首開6#、9#，建面89—110平方米高層，均價8500元/平方米；青島恒大文化旅游城預計9月開盤。

分析

市區供需兩旺穩健依然是主旋律

77個新盤集中上市，供給量可謂非常豐富。由此不由得讓人產生聯想，眾多房源的背后是不是意味著庫存量上升，價格下滑。對此，可以從8月的三組數據分析入手。一組為某機構重點檢測青島多個重點樓盤開盤去化率，都維持在65%以上。另一組數據來自于8月份青島商品住宅銷售數據，簽約套數、銷售面積、銷售總金額及銷售均價同比上漲，其中李滄、膠南、萊西新建商品住宅成交同比均呈上漲態勢。第三組數據為8月青島新建商品房成交均價為15408元/平方米，環比上漲4.84%，創下近年新高；新建商品住宅成交均價為15442元/平方米，環比上漲4.29%。

不難看出，即使相對冷清的8月份都維持在相對較高的水平。無論是數據還是記者探訪，都顯示出市區房源供銷兩旺的市場特征。業內專家告訴記者，市內土地資源已是稀缺資源，多年來也未出現集中大量土地供應，由此帶來改善型住房群體大量積累。如今大量房源上市，供需兩旺也就不難理解。不過，在目前調控政策依然收緊的狀態下，市場價格不會出現快速上漲的局面，穩健依然是市場主旋律。

競爭日趨激烈 抓住置業“窗口期”

市區多新盤，但周邊區域樓市中，更多的是老盤加推。對于這種情況，業內人士解釋，早在2018年，即墨、膠州等周邊區域，就迎來了一波新盤建設的小高潮。進入2019年，這些新項目逐步釋放，這也造成了老盤加推成為目前新房源的主要來源。

新房市場供應量充足，業內人士分析，8月監管部門開始對房企融資加強監督，這意味著房企融資將受到非常大的限制。對于開發商來說，為了回籠資金，郊區部分房企或將利用“金九銀十”銷售旺季加快出貨，推出各項優惠促銷活動。當然不僅僅是郊區，市區內特別是嶗山區眾多新盤推出，大量新項目集中入市，同類產品互相擠壓市場，后續競爭將日趨激烈，部分新盤密集區域或將引發“價格戰”。

不過從優惠力度上來說，市區應該遠遠不如遠郊市場，購房者將有更多的選擇機會和更具“性價比”的價格。因此業內大膽預測，即將到來的“金九銀十”將是一個十分適宜購房的“窗口期”，有購房意愿的購房者不妨擦亮眼睛，理性置業。