關于積極穩步推進城中村改造的實施意見

（征求意見稿）

為積極穩步推進城中村改造，有效消除各類安全風險隱患，改善人居環境、提升城市形象，根據《國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（國辦發〔2023〕25號）等文件，結合我市實際，制定本意見。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的二十大精神，堅持以人民為中心的發展思想，以保障居民權益、優化人居環境、節約集約土地、統籌城鄉發展為目標，深化以人為核心的新型城鎮化，建設宜居、韌性、智慧的現代化城市。

（二）基本原則

——規劃引領、分類實施。結合區位條件、經濟結構、發展水平等因素統籌規劃，推進整片區改造。堅持因地制宜、分類施策，合理選擇拆除新建、整治提升、拆整結合三種改造模式，科學制定改造方案。

——以人為本、尊重民意。尊重居民意愿，把維護居民利益貫穿改造全過程。補償方案、安置區選址等應履行民主程序，保持補償標準的連續性、穩定性，確保公開透明、公平公正。

——實事求是、依法推進。堅持成熟一個推進一個，實施一項做成一項。區（市）政府結合市場情況精準測算，科學選擇投融資方式，平衡好改造成本與開發收益，堅持市場在資源配置中起決定性作用，更好發揮政府作用，積極引導社會資本參與改造，依法依規推進城中村改造。

——先謀后動、動則必成。區（市）政府應做好居民意見征集、產業先行搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、補償安置資金落實等前期工作，確保城中村改造先謀后動、動則必快、動則必成。

（三）改造范圍

已批準的國土空間規劃中城鎮開發邊界內的各類城中村，可納入城中村改造范圍。

二、改造模式

（一）拆除新建模式。對嚴重影響群眾生活和城市形象，特別是老城區內臟亂差片區和城市重點建設區域內且項目能夠通過自身或在區域、市域范圍內實現平衡的城中村，采取拆除新建方式，按照城市標準規劃建設管理。

（二）整治提升模式。對拆除新建無法盈虧平衡的或因歷史文化風貌保護等具有保留價值的城中村，優先通過房屋修繕、配套完善、環境整治和節能改造等方式，按照文明城市標準開展經常性整治提升和實施管理，守住安全底線。

（三）拆整結合模式。同一城中村范圍內部分區域因公共利益需要確需拆除的，在征得居民同意的前提下，可先行對該區域按拆除新建模式進行改造。對涉及歷史文化風貌保護需要等暫不具備拆除條件的區域開展經常性整治提升。

三、改造程序

(一)編制城中村改造規劃計劃。市城中村改造主管部門組織有關部門和區（市）摸清全市城中村總量、分布等情況，研究制定2024-2028年改造規劃計劃,明確改造目標、改造方式、資金籌措、組織實施等內容。規劃計劃可根據實際情況予以調整。

（二）開展調查摸底和盈虧平衡分析。區（市）城中村改造主管部門或鎮街負責對擬改造城中村進行房屋調查摸底和成本測算；并依據調查摸底、改造成本測算、土地初步配置、規劃等情況，進行項目盈虧平衡分析。區（市）自然資源部門負責土地調查、土地價格測算、土地初步配置等工作。

（三）編制改造可行性分析報告。項目盈虧平衡分析完成后，區（市）政府確定的部門采取書面等方式征求改造范圍內被搬遷居民的改造意愿，組織編制社會穩定風險評估報告，主要包括：對可能引發的社會穩定風險狀況進行綜合研判，確定風險點，提出防范措施和處置預案等。根據項目盈虧平衡分析、居民改造意愿匯總、社會穩定風險評估等情況，組織編制《城中村改造可行性分析報告》。

（四）制定年度改造計劃。對已具備實施條件的項目，區（市）政府負責向市級主管部門申報納入城中村改造年度計劃。市住房城鄉建設部門牽頭，會同市發展改革、財政、自然資源和規劃等部門聯合印發年度改造計劃，經市政府批準后按程序逐級上報，同意后組織實施。確有必要并經上級主管部門同意后，年度改造計劃可按上述程序進行調整。

（五）編制實施方案。年度計劃下達后，區（市）政府確定的部門負責編制《城中村改造實施方案》，主要包括：項目概況、盈虧平衡分析、社會穩定風險評估、可行性分析報告、搬遷補償方案、安置區建設規模、搬遷和回遷計劃、資金保障計劃、設計方案等。

（六）組織實施

1.搬遷補償協議簽訂。按民主程序召開村（居）兩委會、黨員（代表）大會、村（居）民（代表）大會，啟動搬遷補償協議簽訂。協議簽訂工作原則上應在三個月之內基本完成。

2.安置房建設。安置房規劃設計要充分征求居民意見，建設標準須符合國家有關標準、規范、技術規定和《關于青島市安置房建設品質提升的指導意見》及各區（市）安置房建設標準等要求。安置房品質不得低于周邊商品住房水平，安置房規劃建設周期原則上要控制在36個月之內。社區可組織居民監督小組全過程參與安置房建設質量監督。

3.居民回遷。安置房達到交付條件前，在充分尊重居民意愿的基礎上，制定回遷方案，依法依規推進選房回遷工作，并做到全過程公平、公開、公正。

四、搬遷補償

（一）補償方式

城中村改造一般采用房屋補償、貨幣補償（含房票補償）兩種方式。采用房屋補償的，房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和住宅交付使用要求。采用貨幣補償的，應當在房屋搬遷補償方案公告前明確資金來源，?？顚Ｓ?；其中采用房票補償的，應當合理確定房票有效期、政策獎勵標準、補償房源庫，嚴格落實兌付資金來源，確保房票及時兌付。

（二）面積認定

實施搬遷補償前，應首先對被搬遷房屋或宅基地面積進行認定。認定時應以合法產權證明或建房批準文件記載為準。其中，宅基地面積的確認，以土地權屬證書或其他合法批準文件、司法文書載明的土地使用面積為準；房屋建筑面積的確認，以房屋權屬證書或其他合法批準文件、司法文書載明的房屋建筑面積為準；土地批準用途為非居住用地、房屋性質為非住宅的，以合法權屬證件載明的建筑面積為準。

被搬遷人不能提供相關證書、文件、司法文書，應予補償的，由有資質的測繪機構實地測量土地使用面積或房屋建筑面積后，村（居）兩委會議研究提出初步認定意見，經公示無異議后報街道單獨或與區（市）相關部門共同審核。

（三）補償標準

1.選擇房屋補償的，可選擇以合法宅基地面積為基準或以合法宅基地上房屋為基準進行補償，安置面積為應安置面積與優惠價購置面積之和。由各區（市）結合轄區實際確定安置方式。

選擇以合法宅基地面積為基準補償時，應安置面積以宅基地面積為基本計算依據，可考慮合法二層及以上面積和一定比例的公攤補助（系數一般不大于上述面積之和的12%）；可結合搬遷時限要求，給予一定比例的獎勵面積（一般不大于30平方米）。由各區（市）結合轄區實際確定。

選擇以合法宅基地上房屋為基準補償時，應安置面積為合法宅基地正房間數乘以相應的系數（一般不小于每間35平方米，不大于每間45平方米）；或為房屋合法建筑面積，同時可考慮增加一定住房改善面積（一般不大于10平方米）。由各區（市）結合轄區實際確定。

應安置面積還應結合回遷安置建筑采用多層、高層情況由各區（市）根據實際情況進行具體細化。

實際安置面積大于應安置面積的，差額部分由被搬遷居民按優惠價格購買；實際安置面積小于應安置面積的，差額部分由搬遷主體對被搬遷居民貨幣補差。差額部分宜控制在20平方米以內。具體優惠價格和貨幣補差標準由各區（市）結合轄區實際確定。

2.選擇貨幣補償的，貨幣補償總金額以應安置面積為基本計算依據，具體為被搬遷人應安置面積乘以搬遷范圍周邊同類房屋評估單價計算的金額，同時可考慮獎勵面積、宅基地上附屬物評估值。選擇房票補償的，除貨幣補償金外，各區（市）可結合轄區實際實施政策性獎勵。

3.房屋補償或貨幣補償費用還包括房屋搬遷補助費用，主要有搬遷費、臨時過渡費、按時搬遷獎勵等。

五、保障措施

（一）財稅金融支持。多渠道籌措資金。區（市）政府應當制定本區域內資金平衡方案，統籌區域內改造資金安排，做到改造資金區域內綜合平衡、動態平衡。城中村改造所需資金涉及政府投資的主要由區（市）政府承擔。鼓勵和支持民間資本參與城中村改造，堅持市場化運作，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

資金來源包括：國家有關城中村改造的專項補助；政府專項債券等地方政府財政資金；城中村改造專項借款；城中村改造貸款；企業債券、基金等社會資金；其他符合規定的資金。

城中村改造貸款、專項借款等資金實行專款專用、封閉管理。支持銀行業金融機構優化城中村改造金融產品和服務創新。

符合條件的城中村改造項目適用現行棚戶區改造有關稅費支持政策。其安置用地土地出讓收入不再計提（或統籌）市重大基礎設施建設資金。

（二）土地扶持。城中村改造項目土地四至范圍在村集體建設用地基礎上，可擴大至周邊少量低效用地。允許通過在集體建設用地之間、集體與國有建設用地之間進行土地整合、置換等方式，促進區域統籌和成片開發。在符合規劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下,城中村改造項目內土地按規定辦理劃撥或出讓手續。安置用地應優先供地。

（三）規劃扶持。區（市）政府應在符合國土空間規劃的條件下，對環境容量、城市景觀、綜合交通、公共配套等要素進行充分評估論證。市自然資源和規劃部門應在符合法律法規及技術標準的前提下，結合區域特點及周邊條件要求，結合已批或在編規劃，合理確定規劃用地性質和指標，對改造項目規劃指標予以支持優化。

（四）集體經濟發展保障。城中村改造應保障集體經濟組織的長期收益。優化配置社區集體經濟發展方式，合理使用土地資源，拓寬集體經濟組織增收渠道，原則上不再集中配建集體經濟發展用房，鼓勵農村集體經濟組織購置優質商業、商務用房用作集體經濟發展用房。

（五）保障性住房建設。將城中村改造與保障性住房建設相結合。符合條件的安置區剩余房源，可納入各區（市）保障房管理范圍，實行統一管理。鼓勵將村（居）民富余的安置房以小戶型為主單獨設計、集中建設，并長期租賃用作保障性租賃住房。鼓勵在妥善做好原有租戶安置搬遷、租金基本穩定的前提下，將城中村房屋整體長期租賃并改造提升用作保障性租賃住房。防止出現新的城中村。

六、組織實施

（一）加強組織領導。按照“市級統籌、區市主導”的原則，由市規劃建設保障性住房和推進城中村改造工作專班（以下簡稱工作專班）統籌全市城中村改造工作，各成員單位要大膽創新政策機制，解決改造過程中存在的共性問題，限時完成各類手續辦理，確保改造工作順利開展。各區（市）政府作為第一責任主體，應建立相應的工作機構，合理確定改造時序，并具體負責推進轄區內城中村改造工作。

（二）加強考核督導。將城中村改造工作納入全市高質量發展綜合績效考核體系，由工作專班負責完善量化考核機制，并嚴格組織實施。對按時、保質、保量或超額完成城中村改造目標任務的區（市）政府予以激勵。

（三）注重宣傳引導。建立健全市、區（市）城中村改造宣傳機制，接受社會和群眾監督。全面宣傳改造政策、通報改造進度、展示改造成果，進一步增強區（市）推進城中村改造的責任感和緊迫感，提升居民參與改造的積極性和主動性。

本意見自印發之日起施行。