在青島寸土寸金的市南區，一場關乎城市經濟韌性與發展質量的“空間革命”悄然進行。面對中心城區土地資源日益稀缺、產業轉型升級受限的瓶頸，市南區把目光投向高空，將樓宇經濟作為發展進程中的重要戰略支撐點，向樓宇要空間、要效益，騰籠換鳥、釋放優勢，帶動新舊動能轉換，暢通高質量發展大動脈。2025年作為市南區樓宇經濟提質升級三年行動的收官之年，上半年全區樓宇更新改造開工率超80%，盤活閑置載體總面積超10萬平方米，新增集約經營面積超8000平方米。

改造煥新

“老舊散”上演逆生長

站在海信大廈海景多功能廳，一線瞰海視角下，浮山灣的美景盡收眼底。這棟擁有開闊視野、現代設施的高品質商務地標，恰是市南區樓宇經濟向“新”提質的生動縮影。

“海信大廈于2002年交付至今，已投入使用23年。為充分釋放并尊重這塊稀缺土地的價值，我們公司決議對大廈進行整體升級。”海信大廈運營經理王萌道出了煥新的初衷。

海信大廈的改造堪稱一場系統性“外科手術”：從修繕園區、地下車庫擴建、員工餐廳擴容，到核心的空調、消防、強弱電系統更換；從新增4部鋒速電梯與新風系統，到租賃北側停車場緩解“停車難”，改造覆蓋了從硬件設施到用戶體驗的每一個關鍵環節。如今步入大廈，精智商務大堂的藝術穹頂、高低分區直達的智能電梯、可容納260人的海景多功能廳、配備一線瞰海視野的空中健身房，以及1700平方米的現代化員工餐廳……一個滿足現代企業對空間品質與效率雙重需求的商務生態圈躍然眼前。

海信大廈并非孤例。2025年，市南區將15座老舊樓宇納入更新改造計劃，目前12座樓宇已開工，開工率達80%。除海信大廈整體改造完成，深業大廈外墻保溫、中信大廈加掛LED大屏、私人銀行裝修項目均已完工；能源集團辦公樓外部公共空間、內部基礎設施、地下停車場擴建等項目改造進入收尾階段；貝蒙特大廈完成2部電梯更換，中鐵青島中心、科技城等9座樓宇已啟動大堂、電梯、空調等設備設施維修工作，累計改造面積達20萬平方米，投資金額超3000萬元。

面對產權分散、改造難度大的“硬骨頭”，市南區創新探索“大業主式”更新路徑。“我們發揮海建公司等區屬國有企業作用，以山東國貿大廈為試點，收購樓宇8個整層共計8000平方米，整合樓宇零散業權與經營權，啟動‘大業主式’更新改造。”市南區招商投資發展中心黨組書記張新介紹。這種模式的核心在于通過國有平臺整合資源，破解“老舊散”樓宇改造中常見的集資難、協調難問題，實現空間與產業的同步煥新。未來，市南區將根據試點情況，探索收購更多樓宇產權、經營權，集中力量推進“老舊散”樓宇整合提升，集中統一改造運營，實現樓宇功能、產業真正煥新。

去化盤活

“沉睡空間”蝶變產業磁場

攝影：張文博

物理空間的更新只是第一步，如何讓“新瓶”裝“好酒”，吸引優質產業填充，實現空間價值的躍升，才是樓宇經濟煥活的核心。市南區以精準招商激活閑置載體，為加快形成新質生產力賦能。

巨頭落子，產業能級躍升——在煥然一新的市南區涉外法務中心，抖音集團一級子公司巨量引擎迸發著現象級活力：自今年2月注冊以來，營收已累計突破10.53億元（完成廣告業納統）。這不僅印證了優質樓宇對頭部企業的強大虹吸效應，更以實實在在的百億級預期，為樓宇帶來爆發式增長潛力。

世界500強歐力士集團直接控股的歐力士（青島）資產管理有限公司，簽約入駐中鐵青島中心，注冊資金10億元。動力電池巨頭寧德時代落地乘用車與重卡換電業務，今年計劃投資3億元在全省建設換電站超60座。此外，國家級專精特新“小巨人”企業極易科技、澳柯瑪產投等一批“打基礎、利長遠、增后勁”的重大產業項目也紛紛搶灘，為市南樓宇集群注入了澎湃的、面向未來的產業動能。

資本驅動，精準靶向招商——這些重量級項目的落地，離不開頂層設計和資本力量的精準驅動。市南區印發《2025年市南區“1 6 1”招商引資工作方案》，聚焦重點產業鏈靶向招商。上半年，全區招引落地優質項目74個，其中億元以上項目44個（含10億元以上項目8個），投資總規模107.5億元，同比激增94.85%。

多元煥活，載體華麗蝶變——漳浦路12號地塊投資4500萬元，正變身為都市潮流運動社交公園“心動里”；原海關總署培訓基地華麗轉身為小麥島旅居中心；巴黎春天、惠國賓館、亞洲市集等被喚醒，已確定合作方，啟動升級改造。

不僅如此，集約經營釋放潛能，在“小空間”里做出“大文章”：頤高集團銀座中心數字科創港引入山東奇點異數等15家數字科技企業實現滿租；海天中心引入國際聯合辦公品牌雷格斯盤活整層；創聯工場、千城嘉業等運營商旗下項目入駐率均超90%。

發展導向

“房東”轉型產業合伙人

如何避免樓宇更新陷入“為改而改”，確保資源真正流向高附加值產業？市南區給出的答案是：以科學評價體系引領發展方向，推動樓宇運營從傳統的“收租”模式向“產業運營合伙人”角色深度轉型。

位于市南區中部的湛山街道，轄區內包含主要商務樓宇33座，其中12座稅收已超過億元。作為湛山街道的核心引擎與標桿項目，海天中心已成為區域產業生態的孵化場與連接器。

近日，湛山街道聯合青島市外貿賦能中心在海天中心舉辦了一場“湛山會客廳”國際航運物流圓桌論壇。論壇邀請了多家航運領域重點企業、銀行業金融機構代表，圍繞行業熱點議題展開研討。市南區發改局和湛山街道也圍繞降本增效、拓展市場、應對國際形勢變化等，與企業凝聚共識。海天中心作為深度轉型的“產業合伙人”代表，積極搭建起行業交流與資源對接的平臺，推動企業從“單兵作戰”向“合作共贏”發展。

2025年市南區二季度樓宇開放日活動中，首次發布首批樓宇（園區）綜合指標評價得分情況，優選20座重點樓宇接受“體檢”。這套體系從基礎條件、經濟效益與社會貢獻、物業與運營服務三大維度出發，細分18個門類53個小項進行量化評分，為樓宇分類施策、梯度培育提供依據，引導資源向高質量載體傾斜。海天中心等優質樓宇躋身首批前十名。

更重要的是，評價體系催生了升級版的扶持政策——《樓宇政策3.0版本（新樓十條）》初稿已完成。新政亮點突出：對年度綜合測評前五的樓宇給予專項獎勵；細化“集約經營”評估指標，修訂“午餐工程”認定規范，引導樓宇擺脫單純依賴租金的路徑，轉向通過提升產業服務能力、優化空間運營效率來實現價值躍升。

“這套體系幫助我們看清短板，也明確了提升方向。”一位參與評分的樓宇運營商表示，“政策鼓勵我們引入高附加值產業，比如數字經濟、專業服務等，這要求運營方必須具備更強的產業理解和資源整合能力，真正成為企業的‘成長伙伴’。”

空間向新，市南向上。從海信大廈的系統性煥新，到抖音、寧德時代等巨頭在優質載體中的蓬勃生長，再到評價體系與政策3.0對發展方向的精準校準，市南區的實踐揭示了一條中心城區突破空間約束、激活存量價值的清晰路徑：硬件改造是基礎，產業導入是核心，而科學的制度設計與政策引領，則為這場“高空革命”行穩致遠提供保障。

當一棟棟老舊樓宇蛻變為智慧、綠色、充滿產業活力的新地標，市南區正用實際行動證明：在高質量發展的坐標系上，空間的高度可以不斷刷新，而價值的密度，也能持續攀升。