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2001年底，重慶新東福花園老總攜款潛逃；2002年1月，北京一批項目接連發生物管打人事件；2月，深圳萬科遭業主投訴；3月2５日，北京京華時報記者采訪時被物業公司毆打……一時間，房地產業受到了社會各方的關注。
年初，建設部、國家計委等７部委聯合發文要求整頓市場秩序，近期，建設部部長汪光燾也特別點名批評四宗違規違法案例，包括未取得預售許可證即開始銷售的深圳“山水居”、面積縮水的福州“東煌花園”等，由此傳達并拉開了政府治理市場秩序的決心。
一、嚴懲此等劣跡
ａ．無證建房使“招術”
近些年，全國房地產逐步升溫，在甘肅蘭州，樓市也同樣火爆。據《焦點訪談》報道，2001年10月份，一心想買房的王晶煤等人看中了位于雁灘鄉的一棟住宅樓。房子是蘭州西部絲綢商貿城的，地段不錯，價格相對便宜，很多像王晶煤一樣的住戶不加猶豫地就交錢買了房，圓了自己的住房夢。可是，搬進新家還沒到半年，就出了件煩心事，當初買房時承諾負責辦理房屋所有權證的商貿城，現在卻根本不認賬了。
房屋所有權證是對房屋行使占有、使用、受益、處分的合法憑證。對買房人來說，只有拿到了合法的憑證，房子才算真正屬于自己。實際上，當初住戶們也曾拿到過一本憑證，可是在房地產管理部門看來，那根本不管用。因為按照國家規定，房屋所有權證應該是由建設部統一制證，由地方政府授權的房地產管理部門頒發。也就是說，在蘭州市，只有蘭州市房地產管理局才可能發這個證。但在這些業主們的憑證上，蓋的卻是蘭州西部絲綢商貿城的公章。
雁灘商貿城住戶們花了一大筆錢，拿到手的產權證卻是假的，這個消息帶給他們的打擊無疑是致命的。業主們說，如果早知道這樣，打死他們也不會買這樣的房。
很多住戶以為交了買房的錢，拿到鑰匙，就理所當然獲得了該房屋的產權，其實這是誤解。《中華人民共和國城市房地產管理法》對商品房的開發、建設、銷售都有嚴格的規定。
“作為合法的房地產開發企業，首先它要合法取得土地，也就是我們常說的要取得《土地使用權證》，另外就是它的開工建設整個階段，應該按照基本的建設程序來進行建設，還有就是在房地產銷售的環節，要取得房地產銷售許可證，或者叫預售許可證。”建設部住宅建設
與房地產開發處處長姜萬榮介紹說。
按照規定，一個合法的商品房銷售單位在進行銷售時應持有五證：首先要有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》，這相當于商品房的準生證；之后要取得《商品房預期銷售許可證》。
可怕的是，蘭州西部絲綢商貿城不但沒有取得五證，也未取得開發商的營業執照，根本不能從事商品房的開發，也不具備賣商品房的條件。而且，據規劃土地部門了解，商貿城建設項目從來就沒報審過，屬違法建設。原來，這樣一棟住宅樓，可以說是根本沒有準生證的黑樓，售樓行為也是違法的。
蘭州西部絲綢商貿城明知不具備開發資質，仍將五證不全的違法住宅樓推向市場，將所欠債務轉給了買房人，這種違法事件在房地產開發行業中并不少見。
對此，建設部住宅與房地產業司副司長沈建忠介紹說：“最突出的大概有這么幾個方面：一個是在集體土地上搞開發。第二個是不按規定搞開發。第三個是無證，它沒有拿到規劃的許可證、用地的許可證和施工許可證它就搞開發了，擅自開工建設，這個問題也很突出。還有一種情況就是無證銷售，沒拿到預售許可證，就進行銷售了。這些都是違法建設的問題。”
針對房地產行業違規操作的種種問題，國家相繼出臺了一些政策法規。然而，令人費解的是，對這樣的違法建設，當地主管部門卻“缺位”了。據建設部的一項調查顯示，在房地產開發中，未取得施工許可證擅自違法開工的比例高達20％以上。這種行為嚴重地影響了房
地產市場的秩序，損害了廣大消費者的合法權益。
ｂ．面積上面做“文章”
目前房地產開發問題突出，主要表現在幾方面：一是在容積率上做文章；二是改變用途；三是變相增加面積。不久前被查處的深圳山水居就存在變相增加面積問題，變相增加面積據說在某些地方還比較普遍。
所以到后期，在業主和業主之間，業主和開發商之間會引起很多矛盾。這一類項目出現的問題，為后期的查處整改增加了難度，且往往會連帶業主，涉及到以后產權證發不了，驗收過不了關，而產權證發不了，那么像入學，戶口，還有像再轉讓等問題都解決不了，給后期引發糾紛留下了空間。
本報記者在浙江省調查采訪時發現，的確有些開發公司專鉆政策空子。比如，國家規定層高在2．2米以下的建筑是不算面積的。于是許多像閣樓、地下室、車庫等配套就設計在2．2米以內。由于不算面積，就談不上產權，開發商卻將其轉讓出售給業主。而按法律規定，沒有所有權的東西，是不能轉讓出售的。可這些設施又是業主十分需要的，所以別無選擇。
如果消費者提出要產權時，開發商會告訴他，你要就要，不要別人會要。實際上大家都會要，因此開發商就有意識地多造2．2米以下的底層或屋頂。一方面，可以減少建筑面積，變相增加容積率；另一方面又有豐厚的利潤。消費者需要儲藏室、車庫，閣樓也需要，2．2米的車庫停小車沒問題。所以看起來是兩廂情愿，但消費者的權益沒了保障，政府在稅收方面也出現巨大漏洞。
一位開發商對記者說，我覺得這也需要規范，政府對這種情況應該給予確權。至于面積如何去定，可以合理作出規定。這位開發商還擔心地預測車庫問題今后可能引起更大爭議。現在小汽車越來越多地走進了家庭，按照規劃配套要求，小區里要建一定比例的汽車庫。這些車庫造好后都賣掉了。假如小區中建有20％的車庫，現在50％的人有了車，就會存在30％的住戶的車要停在馬路上。而從小區配套的意義上講，這些車庫不是為了某個具體的住戶服務的，而是為整個小區服務。開發商把車庫賣給了某個人，小區的其他人就失去了這個權利。其他人也是這個小區的一分子，應該享有這種權利，這個問題值得業界重視。
ｃ
．招投標上下“功夫”
隨著城市基礎設施建設的加快和房地產開發的加速，房地產建筑業迅速崛起。然而，在這個新興行業繁榮昌盛的背后，私自發包、越級施工、違規經營以及有關部門的管理混亂等等，也向人們展示著同行傾軋、不正當競爭的殘酷現實。手里沒有“金剛鉆”卻能攬到“瓷器活”。
據《市場報》披露：去年，成立僅一年半的青海協力爆破工程有限公司通過“活動”，在沒有進行招投標的情況下，拿下爆破拆除西寧市一座7層商住樓的合同。在此之前，這家公司只爆破過兩座鍋爐房和一處景亭，根本沒有拆除樓房的經驗和實力，不具備公安部門認定的爆破工程設計資格。兩次爆破之后，樓房依然是“不倒翁”。這家沒有“金剛鉆”的三級企業，攬到了應由三級以上資質企業才能做的“瓷器活”，根源是“活動”了“上面”。
協力公司總經理曹田廣和總工程師邱建寧向媒體道出了真相，由于受到“壓力”，在上次的工程被另一家同行公司“撬”走之后，某開發總公司補償性地將這座本不在爆破拆除計劃的7層商住樓壓價發包給了他們。
“100多萬元的工程，連招標都省了，全靠‘人工’操作。大家‘各顯神通’，沒想到我們最終撈到了這根倒霉的稻草……”
“百年大計，質量第一”。然而，一些管建筑、搞建筑的卻另有所圖。他們為了一個共同的目標――吃建筑吃房產。在一些地方，招標投標缺乏依法仲裁、依法監督，招投標流于形式，而旁門左道四通八達，搞權錢交易，“條子工程”、“關系工程”大興其道，使得建筑和房
地產市場成為腐敗的高發區。南方某市市長在短短四五年中，經其越俎代庖批準的工程達幾百項，從中獲利上千萬元，給國家造成的損失難以估算。
以賄賂為尺度，挑選施工隊伍，以至于只會砌砌平房的包工隊竟然也能承建高樓大廈，一群烏合之眾也登上“高樓”練手，工程質量從何談起？
據悉，我國每年因建筑工程質量和決策失誤造成的損失達５00余億元之巨。特別是那些憑關系搞到工程的皮包公司，項目到手，不愁沒人燒香，于是層層轉包，不費吹灰之力，財源滾滾而來。時下，一個工程經兩三次轉包已不足奇，最多的一處工程竟然經過七八次轉包，一次次的坐地分肥，還剩多少工程款用于工程建設！工程糊弄起來，惟有偷工減料。
值得指出的是，不少招投標活動中地方保護主義嚴重，主辦單位設下道道難關，卡死外來企業。有些采取抬高進入門檻的辦法對外地、外行業企業加以限制，有的通過在招標文件中規定保護性或獎勵性條款給本地企業以優惠。一般來說，在投標中獲得工程質量獎的單位在投標評分時要加分。國家級獎高于省市級這是合情合理的，然而有些地方的評分規則規定，投標單位不是在本地區獲得的魯班獎和省級優質工程獎的不予加分，在外地獲得的優質工程獎要比本地的優質工程獎少加４分。如此地方保護主義，難免把優秀企業排斥在外。
雖然《招標投標法》被稱為投資、建設領域的“陽光法案”，但是由于在項目建設中最終的決定權被少數人壟斷，致使招投標工作相當一部分走了過場，一些地方出現的“豆腐渣工程”及由此造成的災難性事故，從一個側面印證了工程項目“暗箱”操作問題。一些建設、交通部門的負責人，同時又兼任工程建設公司的董事長，有的還頂著“評標委員會”主任的桂冠，這種集“運動員”和“裁判員”于一體的特殊身份，為他們隨心所欲地濫用權力提供了極大方便。
建筑和房地產市場（尤其招投標市場）的違法之風不剎，將嚴重阻礙這一產業的健康發展，給產業發展和人民生活帶來極為嚴重的影響。
ｄ．稅費繁多有“理由”
與房地產開發的種種混亂相比，當前房地產稅費重問題也十分突出，并擾亂了房地產業健康發展。
全國政協委員、中國經濟學家蕭灼基在今年“兩會”期間接受媒體采訪時稱，目前中國國內企業33％的所得稅稅率過高。記者在昆明采訪時，不少開發商坦露：目前稅費較多，總計占到了房價的很大一塊。雖然建設部及國家有關部門一再要求各地取消不合理稅費，尤其建設部去年還重點清理了不合理稅費，但費用交叉、重疊仍相當嚴重。
據《經濟日報》報道，北方某市房地產整個開發銷售過程中相關的稅費種類不下百種。以普通住宅為例，稅費的數額占開發成本的總額至少在45％以上，有的要占到60％。商品房開發稅費種類之多，數額之大，是其它產品無法相比的。
房地產稅費多的主要原因又是由于重疊的稅費種類太多。尤其是在房地產項目開工、建設、竣工階段的各種市政配套費交叉重疊非常嚴重。開發商除了交市政公用設施建設費（大市政費）每建筑平方米100元外，還要交自來水建設費（每建筑平方米12元）、污水處理費（每建筑平方米10元）、供熱廠建設費（每建筑平方米30元）、煤氣建設費（每建筑平方米29元）、綠化建設費（每建筑平方米8元）、公園建設費（每平方米綠地40元）、綠化補償費（每平方米綠地240元）、路燈維護費（每平方米用地面積8元）、環衛設施費（每平方米建筑面積1元）、電源建設集資費（用電權費，每建筑平方米40元）等。
有開發商抱怨，在房地產稅費中，真正多的是“費”而不是“稅”。100多項稅費中，只有12項是真正的稅收類項目，其它90多項都是各種各樣的費。稅種的設立和稅率的高低是比較穩定的，不會經常變動，而費種的設置和費額的變動卻是不穩定的，經常變動和調整。這種非稅的增長過快反映了各部門在房地產業的收益中分一杯羹的現象非常突出。在這些部門中有經營性部門，也有行政部門。在諸多稅費中，行政性收費種類不下20種。
稅費繁多，稅費種類交叉是房地產稅費不合理的表現。這種表現的一個很重要原因，是稅費種類的設置和調整跟不上市場的變化。有業內人士分析，稅費種類的設置和調整跟不上市場的變化還表現在，直到現在有關部門還收取土地出讓金、土地使用費、土地使用稅，而這幾個稅種的課征對象、課征的標的完全是重復的。這種對土地使用行為征收稅費混雜的現象，是過去土地使用制度改革過程中各階段遺留的過渡性產物。這些收費項目沒有及時調整，固然可以增加土地使用權出讓的收入，但與基準地價調整停滯造成的土地收益的損失相比，可以說是撿了芝麻丟了西瓜。
再進一步分析，在開發商使用土地進行房地產開發時，所交各種費用最終都落在購房人身上。同時，開發商要重復地到各部門交費、蓋章、辦手續，大量人力時間用在與各部門的打交道上，開發的成本、管理費用自然難以控制。
如此收費，難怪開發商多有不滿，可見現在談論房價高低，不能泛泛地歸結為開發商或政府哪一方，而是應仔細分析，對各環節進行清理，稅費設置應根據市場狀況的變化調整，該合并的合并，該降的降，該調的調。如若不然，不光國家土地收益受損失，房價難降，市
場紅火不起來，百姓購房也得不到實惠。
二、管理急需規范
和發達國家相比，我國的房地產市場目前的確還有點“亂”。北京太合地產公司總經理李長山說，這些年，我們的房地產業發展一直不夠規范，表現在許多方面，有政策、管理、價格、市場定位、規劃等等。
政策方面體現在我們政策在不斷地完善、在逐步地建立，一邊走一邊往前看，政策還在不斷地修訂。房地產政策缺乏像發達國家房地產政策具有完整性和引導性，目前政策對房地產業的引導性能遠遠不夠。
政策方面導致開發商的“亂”，大大小小的、國營的、民營的、外資的、合資的、個體的、家庭夫妻店的、假注冊的、真注冊的、弄一塊地就搞開發，自己想蓋什么樣的房子就蓋什么房子，想蓋高層就蓋高層，想蓋板樓就蓋板樓。許多開發商不一定按城市規劃蓋房子。
管理也比較“亂”。現在房地產業存在多頭管理，李長山呼吁，主管部門要切實加強房地產業的市場管理，給廣大產業大軍一個導向。市場經濟是在政府的導向和總體規劃下來發展市場競爭，而不是無序地發展。
沒有引導就會導致亂建，這是很大的浪費。今天建了明天拆，這對國家財力、物力都是一種浪費。我們缺少的是一個整體的規劃，這些問題都是當前急需解決的問題。現在開發商不成熟，投資也不成熟。開發商哪來的錢投資項目？都是銀行的錢，銀行的錢都是老百姓的錢。如果房地產市場缺少指導思想，最后損失的還是老百姓。上世紀８0年代中期蓋的筒子樓，現在不到20年就要全拆了。如果到2020年我們回過頭來看，那些一梯10戶、12戶的塔樓是不是都要拆了？缺少管理和引導，房地產業就不能得到健康發展。
對于管理部門來說，重要的是要增加透明度，拒絕暗箱操作；審批要嚴，但要簡化，不能復雜化，效率要高。
有法律專家撰文指出，從房地產開發過程中來看，承擔監督任務的有建委、城建、土地、規劃等幾十個部門，但真正履行房地產開發監督制約職責的沒有一家。房地產商出現不規范或欺詐行為，卻無人過問，似乎與監督制約機關毫無關系，更沒有責任可追究了。政出多門導致執法不嚴，難以遏制房地產開發中違法行為的發生。房地產開發市場哪些事該由政府管，哪些事應該推向市場，應該理清職責。要創造一個準入條件平等、辦事公開透明的競爭環境，使房地產開發能有序地通過競爭求得發展
另外，國家對城市房地產開發已經制定了法律和法規，但在執行的過程中缺少相應的實施細則和統一的標準，房地產市場從準入條件到交付使用尚未形成一套嚴格規范的運作程序和衡量標準，留下了許多執法空間和矛盾。個別執法部門就是專鉆法律法規的空隙。難怪建設部部長汪光燾怒斥：主管部門監管不嚴，查處不力，有的地方的主管部門以罰代法，使違規者受益；個別公務人員知法犯法，內外勾結，使違法者逃避法律法規的制裁。
毫無疑問，在規范開發商行為的同時，也要規范政府部門的行為，對房地產開發項目的審批、規劃、設計、評估、審計、驗資等環節中收受賄賂，徇私枉法和貪贓枉法的人員要嚴懲不代。
有業內人士呼吁，建設行政主管部門應主要通過制定市場規則來維護公平競爭，而不是通過行政審批來調節經濟關系。為此，要最大限度地精減審批權，促進政府職能的真正轉變。
機關工作人員應該從繁瑣的日常事務中解放出來，審批事項該下放就下放，該委托就委托，抽出精力來調查研究有助行業發展的政策。并把利益執法、權力執法轉變為責任執法、服務執法。
對于此次國家有關部門整頓房地產市場，有業內人士指出，目前房地產市場一些急功近利、不尊重市場的行為的確對房地產行業發展產生了負面影響。有一個問題值得注意，就是開發商要關心政策，這不僅關系到企業發展的思路，也關系到投資風險和市場策略。要具備這一點，部分開發商還要做很多，因為相當多的企業并沒有真正理解在房地產行業和市場中應當怎樣發展，應該做什么樣的產品，正是缺乏這一點，才會出現目前的問題，這是市場出現諸多問題的真正原因。
(中國房地產報
米祖明 翁醉 何可信 春華）
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