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某房地產開發公司問：目前，因房地產廣告宣傳引發的糾紛不少。法律對房地產廣告、宣傳資料是如何定性的？進行房地產廣告宣傳應該注意哪些方面的問題？
山東德衡律師事務所劉景昆律師答：
房地產廣告屬于商業廣告的一種。根據我國《合同法》的規定，商業廣告為要約邀請。要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示，不構成合同內容。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，要約一經對方承諾，其內容即構成合同內容。
房地產廣告的一般內容不構成要約，但如其內容符合下列條件之一，則轉化為合同內容：一、廣告的內容寫入了商品房買賣合同中，成為合同的一部分。二、根據《合同法》和最高人民法院司法解釋的有關規定，未寫入商品房買賣合同中的廣告內容，如果其內容具體確定，且對合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，該內容亦構成要約，其一經買受人承諾即構成合同的組成部分。
房地產廣告產生糾紛大致有以下幾種原因：一是進行廣告宣傳時，小區規劃設計尚未通過政府批準，廣告宣傳的內容與政府批準后的規劃設計不一致；二是進行廣告宣傳后，與廣告宣傳內容有關的小區規劃設計等等又發生了變更；三是廣告宣傳中的某些表述與實際情況存在不相符合的地方；四是有些房地產廣告是由銷售代理商對外發布的，而開發商對其審查不嚴，致使廣告內容出現了某些偏差，等等。
針對這幾種原因，開發商在進行廣告宣傳中應該注意以下幾點：一是在小區規劃設計尚未通過政府批準之前，不應在廣告中將自己設想中的小區狀況作詳細描述，以免誤導廣告受眾；二是廣告宣傳的內容應真實，特別是對那些內容確定且可能影響到定價或購房人決策的部分，應實事求是、切合實際；三是涉及小區規劃、設計等可能發生變更的情況，應向買受人說明，并在簽訂的房屋買賣合同中詳細注明；四是對委托銷售代理機構對外發布的廣告，開發商應從前述幾點對廣告內容和宣傳行為加以嚴格審查。
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