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進入2004年，房地產信托產品來勢迅猛，第一季度就發行29個，籌資33億元。
房地產信托如此火爆的主要原因是去年6月央行出臺“121”號文件，加強了房地產貸款的控制，一些房地產企業由于“四證”不全等問題難以取得銀行貸款時，找到了信托融資的道路。一來信托貸款成本較低，有的甚至比銀行貸款的成本還
要低，進入2004年，中央繼續加強宏觀調控、銀根收緊、縮減固定資產投資規模，房地產信托的優勢進一步體現，房地產企業紛紛涌向信托融資；同時房地產信托產品的預期收益率遠高于儲蓄利率，加上股市不景氣而房市節節攀升，廣大個人投資者也樂于購買房地產信托產品。
目前發行的房地產信托產品主要有三種形式：一種是貸款信托。信托資金用于貸款，與商業銀行貸款基本相同，主要特點是期限較短，對資金及收益安全性要求較高，利率相對較低，適用于滾動開發的房地產項目或作為過橋貸款。二是股權信托。信托資金用于股權投資，“121”號文件中規定，申請貸款的房地產企業自有資金不能低于項目總金額的30%，信托資金用于股權投資可以有效解決房地產企業資本金不足的問題，改善負債比例。三是受益權信托。企業將物業通過財產信托的方式形成受益權，信托公司再通過發行信托產品募集資金來購買物業的受益權，受益權類似于資產證券化，企業可以通過受益權將未來物業進行現金流量變現，在不喪失該物業的所有權的情況下獲得融資。
不過，今年下半年房地產信托將出現新形勢。首先，房地產信托產品的數量和規模將會減少而質量將會上升，經過宏觀調控，房地產投資的增加速度將會減緩，隨著銀監會對信托公司和房地產信托監管力度的加強，信托公司將會更加注重房地產信托產品的風險管理。其次，貸款或變相貸款性質的房地產信托將會減少而股權性質的房地產信托將會增加，貸款信托條件將會等同于商業銀行貸款要求，隨著固定資產投資規模的控制，房地產貸款信托將會減少，此時房地產股權信托將會得到發展，投資人將會得到房地產增值收益而不是固定的預期收益。最后，房地產信托創新產品將會不斷涌現，不滿足于為房地產企業融資，可能會出現信托公司自有房地產項目品牌；房地產信托產品可能會引入分時度假、養老等新概念；除了資金信托，房地產財產信托產品將會占有一席之地。
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