雖然今年上半年二手房交易總量相比去年同比有所增長，但從整個二季度來看，每月成交量與上月的環比都呈現明顯的下滑態勢。來自權威機構統計顯示，整個4月二手房成交約為1.4萬套左右，比3月最高成交量近2萬套縮水了近3成，而5月份1.1萬套的成交量又比4月減少了2成左右，整個5月成交金額僅與年內向來最慘淡經營的
1月份基本持平。目前6月份最后數字還未出爐，不過據房產中介商預估，成交量仍有一定幅度的萎縮。
二季度，包括上房置換、21世紀不動產、中原、博邦等在內的滬上大型品牌中介商業務量普遍銳減2成以上，另一部分中介商業務量損失了超過5成甚至更多。市場人士預計，下半年二手房市將面臨嚴峻考驗，無論是大型品牌中介還是小型中介都將受到一定市場沖擊。
政策組合效應逐步顯現
二季度以來，二手房交易總量逐步下滑。對此，連續多年占據上海二手房市場最大份額的上房置換公司總經理奚智祥將其歸結為前一階段各項政策正在逐步顯現效應，并預測今年第三季度將形成市場一個新的低點。
從“期房限轉”政策來看，對成交量本身影響并不大。據統計，“期房限轉”僅僅減少了4%-6%的市場供應總量，對于部分期房業務量較大的門店可能比例較大。但這項政策對購房者心理作用是最為明顯。
此外，銀根緊縮是對二手房業務量有直接影響。去年121號文件出臺以后的一系列金融新政策，使得銀行可供貸款的總量減少，為降低風險，銀行提高二手房貸門檻，原來能貸8成的現在可能最多是7成，原來貸30年的，現在變成了15、20年，2套以上購房者有了更多限制，各項審核措施也比原來嚴格，周期延長，使得對貸款依存度高的購房者和投資客無法完成交易，從而對需求造成打壓。
近期，一系列針對房地產的政策相繼推出。期房限轉、預售商品房網上公示、銀根緊縮，緊接著又降低了普通商品房的預售門檻，讓500萬平方米的中低價房提前上市。奚智祥表示，這些政策對購房者心理起了重大作用，由于對市場一時看不清，吃不透，不少買家觀望氣氛日益濃烈，而售出房子的上家，在市場向好的預期下，同樣不愿意降價出售，造成了交投清淡。
積極轉型迎合市場
鑒于目前二手房市場已經或者還將面臨的困難，不少中介商開始紛紛尋找對策。小中介難以為繼，大品牌同樣也受到成本大、人工多的制約。市場人士表示，房產中介的實力和品牌是最后贏得這場競爭的關鍵，而堅持到底，將迎來最后的勝利。
在中介市場一片關門聲中，21世紀不動產借機擴大自身市場規模，日前舉行了20家新連鎖店的開張儀式。公司相關人士表示，目前市場緊縮其實正好成為一次機遇，目前搶點布局是為未來打實基礎。
而上房置換總經理奚智祥表示，要充分挖掘租賃市場潛力。在二手房市場整體收縮的情況下，包括未來動遷、結婚、改善居住以及境外人士的總體市場需求未變，公司將從如何將這部分不急于釋放購買需求轉化到租賃需求上來，從而形成一個良好的租賃市場氛圍，雙管其下，兩條腿均衡走路。
據業內人士分析，從1998年到2003年，房產中介市場一直處于高速發展的態勢，政府長期以來都是采取扶植支持的立場，擴大市場容量，推動市場發展。到去年底，上海登記造冊的中介公司及其分支機構已超過11000家，服務水準良莠不齊，自去年下半年調低傭金比例以來，市場開始適度緊縮，目的為了二手房市場長久健康運行。而從國外二手房市場的發展規律看，上海的二手房市場一定會成為房地產市場的主流，上海的房產中介服務業將大有所為。
各種不確定因素成為影響市場的“無形之手”
此外，業內人士分析認為，未來仍有很多未知因素將對市場帶來影響。這其中也包括目前已推遲執行的二手房網上交易平臺的建立。 從市場供給看，今年有300萬平方米中低價配套商品房的供應量，加上降低預售門檻面世的500萬平方米供應量，總計達到800萬平方米，這對二手房市場需求形成較大分流。而今年初預計全年將有8萬戶動遷量，而上半年1-5月份僅有2萬戶，下半年將很難達到這個預計總量，這又削弱了市場需求。再加上目前市場上原先幾年在投資機構手上的部分尾盤、存量房有大舉入市的姿態，這些都會給下半年的二手房市場帶來沖擊。
同時另一方面，各種政策、影響因素也給處于陣痛中的二手房市場帶來新的機遇。政策涉及的廣泛性以及實施的連續性，非常明確地顯示了政府穩定房地產市場的決心。二手房指數辦公室分析認為，政府新近的一系列政策壓縮了不規范中介的生存空間，限制了投機性購房炒賣房屋的行為。
據二手房指數辦公室調查顯示，二手房按揭貸款業務嚴格審查和控制，相對抬高了房產中介受理相關業務的門檻，一些小中介不得不依附連鎖中介或按揭貸款公司以求生存。
作者:林深 特約編輯：宋廣偉
