上海市民住房消費心態轉變
——透過“假日房展”看上海樓市
劉笑一
一年一度的“假日樓市”秋季房展會日前在上海展覽中心落幕。在為期４天的展示交易中，共有上海本地和外省市的一百多個樓盤亮相，創下了設立上海“假日樓市”以來的規模之最。同時，上海市民看房熱情正在
恢復，４天展會的參觀人流達到１２萬人次左右。其間擁擠的人流更讓人感到，年初以來供求雙方長久博弈的局面開始明顯松動。開發商推盤態度的分化、市民置業心態的轉變，一定程度上反映出上海樓市正進入一個既理性又敏感的關鍵時期。
統計顯示，上海樓市下半年需求量預計在１２００萬平方米以上，預計可供預售面積達到１５００萬平方米，下半年市場供求將從求略大于供向供略大于求轉化。在這樣的背景下，本次房展會與往年相比也發生了微妙的變化——
外環線以外樓盤數量可觀
本次“假日樓市”秋季房展的展示面積高達３萬平方米。參展的新樓盤大多位于內環外，其中外環線以外樓盤數量可觀。在價位上，中低價位樓盤和高價樓盤都有分布，均價跨度從４０００元／平方米到２萬元／平方米不等。比起以往房展會上無房可售的情景，這次可供挑選的房源大大增多。
據上海市房地資源局統計，今年前８個月新開工住宅中，外環線外新開工面積占到總量的一半以上。由于去年全年土地供應也以環線外為主，因此在很長一段時期內，環線外樓盤將成為樓市供應的主流。但由于眼下外環線生活配套設施普遍缺乏和交通不便，許多樓盤的銷售情況并不理想。于是不少松江、閔行、周莊等地區的樓盤紛紛在黃金周推出優惠活動。這些樓盤單價在３８００元～５２００元／平方米，建筑面積都在１２０～１８０平方米，以聯排別墅和小高層為主。
高價房市場出現分化
展會上，有的高價房依舊排隊搶購，但是有的卻多時“待字閨中”。開發商也越來越小心翼翼，都抱著“摸石頭過河”的心態制定房價。
新近推出的徐家匯板塊某樓盤開價１．５萬元／平方米，仍然引來排隊人群。開發商使出現場拍賣定價的“招數”：以１．５萬元／平方米為底價，排隊者中出最高價者可獲得“預定權”；吳中路錦繡江南即將推出萬元以上的第三期獨幢別墅４０套、雙拼聯體２０套和７８套多層電梯房，開盤尚待時日，已有３００多人預訂；從部分靜安區現房來看，其１．３萬元／平方米的均價并不算高，但與以往有所區別的是，購房者可挑選的房型面積都比較齊全。虹口區的情況也是如此，起價１．２萬元／平方米的樓盤，從最小７５平方米的一房到最大１７８平方米的四房均有供應。
然而，更多缺乏特色的高價房其前景卻難以樂觀，許多市民乘興而來敗興而走，更多的參觀者只是來打探一下行情，并不急于買入。目前市場對高價房的觀望氣氛還是比較濃厚。
業內人士分析，現在高價房買賣雙方正處于博弈階段，如果高價追捧者仍然絡繹不絕，那么開發商會毫不猶豫繼續抬高房價，到明年將掀起新一輪價格漲勢。而如果大多數購房者仍然不冷不熱，那么高房價漲勢就會被遏止并出現價格分化：性價比高的價格會穩中有升；而那些“價高質不高”的樓盤則無法維持其虛高的價格。
明碼標價將成趨勢
記者在采訪中還發現，與以往房展會上開發商拼命在“交通、綠化”上做文章不同，除了一些推出優惠活動的樓盤將價格寫入售樓廣告中外，一些沒有優惠活動的樓盤也開始把價格寫在展臺的醒目位置：“毛坯房１．６萬元／平方米、裝修房１．９萬元／平方米”，“主力房價７２萬元至７８萬元”等。這有別于以往開發商廣告大打“概念牌”、對價格只字不提的狀況。
究其原因，一是開發商意識到僅憑宣揚“品質、品位”的售房廣告，消費者難以判斷樓盤的性價比，很可能繼續持觀望態度不肯入市；二是商品房銷售網上登記備案制度實施后，即使開發商不公開售價，購房者也能從網上查到成交均價，與其避而不談，還不如標明價格以后，以價格優勢打動購房者的心。
隨著購房者日趨理性，開發商很難再“隨行就市”一步步抬高房價。這樣開發商在開盤之初對利潤預期也就已經有了穩定的判斷，而不再是通過模糊價格繼續留有空間，“明碼標價”也將成為今后房地產市場發展的趨勢。
房展背后，樓市悄悄在改變
前兩年，上海樓市整體供小于求，很多樓盤一開盤就被搶購一空，開發商不用為銷售發愁，自然也不到房展會上吆喝。經過多年連續上漲，上海房價已今非昔比，當年每平方米７０００元的高價房少人問津，現如今內環線難覓８０００元。一些樓盤提前“透支”房價，也被火熱的市場局面所掩蓋。
而宏觀調控后，上海房價漲幅趨緩，樓市供略大于求，供求雙方都冷靜了不少，樓市漸趨理性。經過一段時間的等待，市場信心雖已開始恢復，但供求關系正在發生著微妙的變化，開發商與購房者都對市場持觀望態度。
金豐易居·上房銷售市場部經理鄭翎昀認為，市場的發展態勢應該全方位考慮，從一些位于市中心的樓盤所開價位來看，地段因素仍然具有決定意義——市中心地段房價仍然高走，能夠接受這種價位的高端客戶始終存在。另外，房產的價值通常會體現在項目所能提供的資源中，交通、環境、配套仍然是叫賣熱點，具備良好規劃前景的房產項目由于其巨大的升值潛力將獲青睞。
鄭翎昀認為，最重要的是市場的供求關系還是能夠構成影響走勢的主導因素，改善居住環境、舊區改造等導致上海本地居民的自住需求平穩上升；而國際性大都市的發展前景吸納了眾多外來人口，同樣是一個十分重要的支撐。從整體來分析，不論是自住還是投資，那些具備良好規劃、品質突出、地段優越的房產項目仍然會被市場看好。
有關專家表示，房地產本身是一種“信心經濟”。在樓市走勢難以捉摸的情形下，博弈依舊存在。雖然本次房展上很多上海市民的購房需求出現了“反彈”，但他們畢竟還有或多或少的擔心。房價大勢“漲跌互現”的局面將成為市場主流，謹慎投資、多看少動、以守為攻，進行樓盤“個股分析”后再行置業，將是未來一段時間上海購房者的選擇。
特約編輯:廣偉
