針對房地產業結構性過熱，中央出臺了從“緊縮信貸”到“提高自有資金門檻”再到“土地市場整頓”的一系列措施，成效顯著。固定資產投資總額得到有效抑制，房地產業及去年幾大持續過熱行業投資增長大幅回落。然而，從直觀來看，宏觀調控減少了房產的供給，而在需求不變的條件下，房價的局部過高不會得到緩解。一方面
，政府限制水泥、鋼材等行業的擴張，造成相關產品供不應求，形成了供給型漲價優勢，加大了商品房開發成本壓力，促成成本構成型價格上漲；另一方面，土地資源從嚴控制，土地供應量減�、燁A示著房市供應總量即將減少，這從反面刺激了潛在的消費動力，很多人將預期消費意向提前轉化為即期消費行為，可能造成總需求的擴大。
據國家統計局公布的統計數據顯示，1-7月，全國商品房平均銷售價格2724元／平方米，同比提高12.9%，是1996年以來同期的最高增幅。從地區分布看，全國有12個地區的商品房平均銷售價格提高幅度超過了10%，其中，江西、甘肅和天津等6個地區價格提高幅度超過了20%。8月9日央行發布的第二季度的貨幣政策執行報告也指出，必須高度關注房地產價格。房價局部過高已經成為當前宏觀經濟運行中必須密切關注的新困難、新問題，加強中觀調控，充分發揮城市政府在調控房價中的中堅作用是抑制房價高漲的關鍵。但從目前各大城市出臺的諸多調控措施的執行效果來看，大多收效甚微，甚至以失敗而告終。原因何在呢？我認為這與地方政府對調控行為必須遵循的原則認識存在偏差不無關系。
中觀調控應遵循四大原則
筆者認為中觀調控應遵循以下四大原則，這四大原則是調控的前提，任何違背原則的調控行為都將是得不償失的。
第一，政府職能由“無限政府”、“管制型政府”向“有限政府”、“服務型政府”轉變。前一段時間，關于“溫州炒房團”的話題鬧得沸沸揚揚，南京、杭州等地政府也出臺了相關的治理炒房的政策。我曾撰文指出，切忌讓調控成為政府權力循環擴張的借口，諸如“期房限轉”就是破壞正常的市場交易行為；切忌讓調控成為政府獲取收益的借口，諸如“收取20%的所得稅”就是政府借調控之名收取不義之財，最終受害的還是老百姓。
第二，調控的關鍵在于“疏”而不在于“堵”。從目前的收效來看，南京、杭州等地的治理政策遠未達到預期的目的，尤其是杭州收取所得稅的做法更是已經廢止，根本原因就在于其有悖市場化原則。解決市場的問題需要市場化“疏導”的手段，一味地就事論事，采取“堵”的措施來抑制市場只會受到市場的懲罰，也不會起到預期的效果，我們應盡快擺脫計劃經濟的思維方式。政府政策應側重于規范建立市場運行的“游戲規則”，要避免政策的“隨意性”。
第三，調控應有助于將住房制度改革向縱深方向推進。縱觀我國住房制度改革，可謂歷盡艱辛，但成果豐碩。自鄧小平同志1980年關于住房制度改革的講話開始，房改工作在不斷探索中艱難前行。從試點售房到提租補貼，從以售帶租到租、售、建并舉，直到1998年住房貨幣化分配制度的實施將我國住房制度改革推向高潮，徹底摒棄舊體制，實現住房的商品化、社會化、市場化。地改從20世紀90年代初開始起步，土地無償劃撥、無限期使用、無流通的“三無”到“三有”的轉變是土地商品化的開端。到2002年，土地實行“招、拍、掛”制度徹底實現了土地的市場化。至此，我國住房制度的商品化和市場化改革基本完成，但這并不意味著住房制度已經盡善盡美。那么調控政策就必須沿著這個大方向前進，而不是倒退，正因如此，諸如減免地價、地價改地稅來抑制房價的觀點無疑是十分錯誤的，對于來之不易的市場化改革的成果，我們不可能再回到計劃經濟的老路。
第四，調控應努力塑造健康、規范、有序競爭的房地產市場。傳統的經濟學理論告訴我們，壟斷是不具有效率的。然而從世界經濟發展的軌跡來看，行業的市場結構都經歷了從競爭到經濟性壟斷的轉變。事實證明在新經濟時代，經濟性壟斷日益成為一種更具效率的市場結構。這似乎是一個“悖論”，其實根本原因在于兩種壟斷形成的過程及最終的市場控制力不同。要形成具有效率的經濟性壟斷市場結構的前提是必須經歷市場的洗禮，在市場中完成優勝劣汰，進而走向并購、重組。我國的家電、汽車等行業也正是在經歷了殘酷的競爭之后才形成了目前的繁榮景象。然而目前房地產業剛剛起步，尚未經歷這樣一個完全、自由競爭的歷史時期，當前的大企業無不都是注入巨額資本的“資本家”或有大量土地囤積的“地主”。因此，調控一定要避免壓制中小房地產企業的發展，保障市場主體的公平參與，否則正中大型房地產企業的下懷，只會加劇行業的無效率壟斷，破壞房地產市場的有序競爭乃至損害房地產業的長遠發展。有學者認為提高自有資金門檻會優化行業市場結構，其實這種由政策實現的“優勝劣汰”是無效率的。這一方面要求中央政府在治理地方政府的違規行為，諸如開發區整頓一定要“狠”、“準”，但調控市場時一定要“緩”、要“兼顧”。另一方面也要求地方政府考慮中小房地產企業的出路問題，切實保障它們的正當利益，避免政策對它們產生的不利。
調控房價可采取五大措施
至于如何調控房價，不外乎以下五大措施。這五大措施綜合配套使用將有效抑制房價局部過快上漲。
第一，調控土地供應。土地供應是房地產開發的源頭，土地供應調控之于房地產業就如公開市場業務之于宏觀貨幣政策，應成為調控市場的主要工具之一。地方政府應樹立科學的發展觀和正確的政績觀，做好調控工作。在適度控制拆遷、適度放量土地的同時，規范土地市場、打擊土地投機同等重要。
第二，把握好招、拍、掛的策略，優化住房結構。城市經濟學理論表明，住宅密度與土地所有權存在密切聯系。如果一個地區由較多開發商共同開發，則往往按較高的密度為收入較低的居民建房。如果一地區由單一的開發商進行開發時，往往僅以較低的密度為收入較高的居民建房。因而，政府可以在土地招投標中將大項目拆分成小項目，實行分區共同開發制度，有利于用市場的手段引導開發商做好低端市場，而不是一味地投機于高端市場。
第三，維護市場競爭，尤其是保護中小房地產商的利益。完備競爭體系，增加市場競爭主體是規避傳統壟斷低效率、高價格的有效手段。不是說現在中小房地產企業沒有問題，但不能因為有問題就要用行政政策將之扼殺在搖籃里，應由市場來決定它們的命運。只要企業造的房子沒有倒塌，質量不出問題，具有良好的資信狀況，沒有投機倒把，規范運營，就應該給予其生存的空間，鼓勵其發展。這就要求地方政府不能一味地追求高價者拿地，應多采取掛牌和招標的方式，要考慮企業的資質、開發能力等，給予大、小企業平等的開發機會，否則會為壟斷企業限制“行業準入”所利用。另外，針對目前宏觀調控政策可能造成一些確實很優秀的中小房地產企業所帶來的負面影響，應給予從其他渠道給予彌補。
第四，完善住房保障制度。一要逐步實行中、低收入家庭“補人頭”政策與完善住房貨幣化補貼并舉。目前住房制度中，經濟適用房不“經濟”與住房貨幣化補貼額度遠不能緊跟房價的飆升，“寧要房子，不要補貼”普遍盛行兩大問題并存。經濟適用房造成新的價格雙軌制，有悖市場化改革方向。目前上海、廣州等地已經取消，其他城市如果覺得立即廢止難以實行的話，那設計一個逐步取消的時間表則是十分必要的。應將經濟適用房從“補磚頭”向“補人頭”政策的轉變與增加住房貨幣補貼額度相協調，將20%
的中、低收入家庭與享受住房貨幣補貼的家庭納入同一補貼體系，完善補貼政策；二要逐步將城市低收入家庭的租房問題與流動人口的住房問題并重。隨著社會的發展、戶籍制度的松動以及“以人為本”思想的不斷深入，應將城市低收入家庭的租房問題與流動人口的住房問題協同起來，完善廉租房政策。
第五，長久之計還在于形成合理的城鎮體系。強勁的需求支撐致使各大城市房價要降勢必很難，而且也無益于經濟的長遠發展。調控房價要有更為廣闊的視野，其長久之計不在“城市”本身，而在“城市”之外。首先，各大城市應樹立科學的發展觀，因勢利導，加強城市規劃布局，將不具備城市中心區競爭力的產業有序向外轉移。隨著城市的發展，城市中心區空間壓力劇增，產業的無序集中影響了城市的長遠發展。市場規律的價值也就體現在這里，房價過高導致企業的生存成本增加，相關就業人口的置業成本也增加，必然導致產業及相關就業人口的分化。各大城市應以此為契機，積極引導，加速部分產業外移。當然，城市的環狀擴張是十分有限的，應適可而止。其次，從長遠來看，改變當前兩頭大、中間小的“啞鈴狀”的城鎮結構，形成合理的城鎮體系是避免大城市房價“居高臨下”的關鍵。到2020年，我國城市化水平將達到55%
，在此基礎上將有2.2-2.3億人口從農村轉移到城市，這些人都需要解決居住問題，我們不可能指望都由大城市來吸納，因而必須發展中小城市。很多學者指出城市化是推動房價上升的主因，其實也不盡然。城市化不等同于“大城市”化，城市房價的普遍穩定上漲并不等同于部分大城市、特大城市房價的單極飆升。注重城市群的發展，在大城市周圍形成衛星城，實現一體化發展，同時構筑城市間的“通勤圈”，形成大、中、小城市乃至鄉村的統籌協調發展，有利于形成一定的房價梯度，也將有效避免個別大城市房價的單邊突進。(作者：天津社會科學院唐茂華）
特約編輯：廣偉
