加息引發上市公司拋地產股撈一把就走?
范利祥
南方網訊 苦苦支撐良久的非地產類上市公司，在央行此番加息前后，終于逐步“吐出”以前吃下的地產股。對于它們來說，房地產已成了燙手山芋。
然而，隨著非地產類上市公司轉讓房地產股權風潮的到來，一些資金雄厚的地產公司卻
開始趁機接盤，展示出另一幅喧囂圖景。
地產股權轉讓潮
９月中旬，乳業巨頭三元股份６００４２９發布公告，準備出讓旗下房地產公司。進退之間，三元終于選擇了后者。
三元股份一位不愿公開姓名的高層透露，公司日前已經與嘉銘建設公司（北京嘉銘建設有限責任公司）及嘉銘投資公司（北京嘉銘投資有限公司）各簽訂了一份《股權轉讓協議》，約定將公司持有的北京三元嘉銘房地產開發有限公司（三元嘉銘）４０％的股權，以總計２６８３．２２萬元的價格轉讓給嘉銘建設公司及嘉銘投資公司各２０％。這是三元股份繼今年三月份受讓３５％地產股之后的再一次徹底行動。
據透露，四年前，已經成長為一家龍頭乳業的三元，為了能在利潤豐厚的房地產上“分一杯羹”，便開始聯合嘉銘投資于２０００年６月共同出資成立了專業開發房地產的三元嘉銘。注冊資本總共３０００萬元，其中三元股份出資２２５０萬元，占７５％股權，嘉銘投資占２５％股權。
但大股東三元股份的主業不在房地產，這為三元嘉銘今天的結果埋下了伏筆。盡管后來三元嘉銘在北京亞運村北立水橋路段和東中街路段分別開發了“嘉誠花園”、元嘉國際公寓等小有名氣的地產項目，小有斬獲，但由于房地產是資金投入相當巨大的產業，三元股份也由此被三元嘉銘“分流”大量資金，并影響了三元股份在乳業上的競爭力。
自去年央行收緊銀根后，三元嘉銘在資金上更加捉襟見肘，而且其在前期圈去的可供利用的土地已經基本開發完成。要生存就必須繼續投入大量資金拿地，陷入困境的三元嘉銘只好把希望寄托在大股東三元股份身上。
但三元股份在主業上也面臨著一場生死抉擇，蒙牛、伊利、光明等乳業巨頭紛紛大肆擴張，可謂“前有狼后有虎”。更加殘酷的競爭逼著三元股份不得不考慮如何“安置”三元嘉銘。
三元股份證券事務部李寧表示，由于房地產開發會占用大量資金，可能會影響公司主業乳品業的發展，因此，公司決定出售三元嘉銘公司股權。
而縱觀最近上市公司的資產變動情況，三元股份僅僅是上市公司轉讓房地產股權大潮中一個小小的切片。從９月份開始至今已有１０多家上市公司披露了轉讓房地產股權的事項，引起業界的極大震動。值得注意的是，這些轉讓房地產股權的上市公司大多為非地產類上市公司。
“這和國家宏觀調控政策有很大的關聯，由此催生相關公司加快業務結構調整的步伐。”上海遠利管理咨詢公司總經理余群在分析了這一現象后如是表示。
余群分析，近幾年來，尤其是２０００年前后，房地產業處于快速增長態勢，行業內上市公司業績普遍飆升，從而引得行業外公司也紛紛瞄準這塊肥肉。只要資金狀況允許就紛紛通過收購、置換等方式涉足房地產開發，這導致了房地產投資過熱。
而隨著這一宏觀調控效果的逐步顯現，房地產業的行業風險凸顯，房地產開發企業的資金管理能力、融資能力也出現了前所未有的挑戰。因此，“上市公司選擇退出或縮小投資范圍無疑是明智選擇”。
余群表示，從這些轉讓地產股權的非上市公司發布的相關公告上來看，它們轉讓股權的目的大多是靠以股權套現，投入其本身競爭就很激烈的主業。
“房地產業具有大資金運作的特點，在目前宏觀調控，行業銀根緊縮和資源受限的情況下，百年置業的發展受到一定的限制，而以公司目前的經營狀況和資金實力，難以繼續對該公司的發展形成支持。”云大科技６００１８１證券部的一位工作人員也直言不諱地表示。
近日，云大科技發出公告，正式撤出房地產開發業務，將控股子公司百年置業（云南百年置業房地產開發有限公司）４５％的股權全部轉讓。
“轉讓股權有利于緩解云大科技的資金壓力和調整債務結構。”該工作人員說，云大科技也將進一步集中力量發展生物制藥、水務等主業。
地產商裂變
伴隨中小地產商的劇烈喘息和非地產類上市公司的股權轉讓大潮的，是一些大地產商揮舞長袖、大肆收購的身影。
萬科集團副總經理、上海萬科總裁丁長峰坦然告訴本報記者，在宏觀調控之前，當時的土地市場對大型地產公司來講，其實并沒有多少優勢可言，相反在一些地區土地制度上的種種弊端還增加了大型地產公司拿地的難度，但宏觀調控之后土地市場的發展肯定會對大型地產公司有利。
“可以說，以前的房地產業發展相當混亂，真正的地產公司不多，大多是項目公司。”丁長峰感慨。
余群也表示，即使這些轉讓股權的非地產類上市公司，“在房地產的投入也是三心兩意，并沒有把房地產做成一個強勢產業的目的，而大多抱著‘撈一把就走’的目的。但它們這樣做，嚴重擾亂了房地產市場”。
“在國家宏觀調控的背景下，房地產業將實現新的整合，一些資金實力不夠雄厚、業績不夠好的中小型企業開始被淘汰，這同時為真正有實力的大型開發商提供了鞏固地位、低成本并購擴張、不斷做大做強的最佳時機。”余群說。
丁長峰則表示，早期的混亂狀態，使得外界把房地產開發商“嚴重妖魔化了”。但現在，房地產開發的游戲規則已經逐漸發生變化，“空手套白狼”的時代將一去不返。
“復地集團在宏觀調控局面下有了更多的投資發展機會。”復地集團總裁范偉充滿信心地說。而最近以來，在香港上市的復地集團（２３３７．ＨＫ）開始放開收購步伐，繼２．８４億元拿下江蘇無錫４幅土地之后，復地集團再次出手，以約１．１３億元人民幣的價格收購北京康堡房地產開發有限公司６９％的股權和北京西單佳慧房地產開發有限公司的全部股權。“收購北京兩個項目只是一個開始，接下來復地集團將繼續物色合適的收購項目。”范偉進一步透露。
但盡管如此，余群也提出了自己的擔憂。由于上市公司的資金來源大多依靠于資本市場，但現在資本市場本身就很低迷，籌資并不非常順利；而那些非上市的大部分，用于開發項目的資金很大比例上來自銀行，比如，上海某大型非上市房企與銀行的貸款協議被提前終止，導致項目開發進程受阻，更影響了其收購資金的來源。
不過，目前一些銀行已經開始產生了“扶強汰弱”的想法，對一些大型開發商的信貸開始逐漸解凍。１１月８日，中國農業銀行與萬科股份簽署了一紙《銀企合作協議》，根據這項協議，農行將向萬科提供總金額為人民幣４６．９億元的綜合授信額度；上市公司金融街目前也靠銀行借款增加和增發計劃進行融資，并大舉收購了一些房地產企業的股權。
但余群認為，由于目前一些“一線城市”如上海、北京和“二線城市”如杭州、寧波、南京等地方的樓市處于“表面上的繁榮”，宏觀調控措施已經使得這些地方房地產泡沫破裂的跡象若隱若現，那些趁著宏觀調控急于擴張的優勢房企“必須高度謹慎”，否則，“泡沫一旦破裂，后果不堪設想，不僅企業會被套進去，難以自拔，銀行也會更倒霉”。
特約編輯：廣偉
