近年來部分城市房價漲得過快、房價過高，已是一個不爭的事實。今年前三季度，南京江南八區(qū)商品房價達到5397元，漲幅超過17%，位居全國第二；與此同時，我省其它大中城市也出現了類似情況。在近日舉行的2004年秋季江蘇經濟形勢分析會上，不少專家學者直言，這種市場態(tài)勢會造成兩種后果：一是房地產市場的泡沫可能不
斷擴大，市場風險進一步積累；二是相當多的中低收入者缺乏“小康水平住房”的現實購買力。
“當前動輒五六千元每平方米的房價，是很不合理的”。省社科院院長宋林飛教授算了一筆細賬：小康住房標準大約是人均建筑面積30平方米。一個3—4口人的家庭，一套小康標準住房的價格達到50萬至70萬元，許多普通市民家庭只能望房興嘆。問題的要害是房價收入比過高。
據介紹，目前美國的平均房價收入比是3∶1左右；日本的平均房價收入比在4∶1以內；聯合國公布的合理的房價收入比為2—3∶1，這是世界住房價格的普遍規(guī)律；世界銀行則認為，要控制在5∶1以內。然而，對于南京來說，相當多的家庭甚至達到了13∶1左右，這就嚴重影響了小康生活的質量。大部分市民將消費集中到購房上，甚至用畢生的積蓄也難以購買一套住房，勢必減少諸如教育、醫(yī)療、旅游等方面的消費，會給社會經濟的可持續(xù)發(fā)展帶來負面影響；由此帶來的高居住成本也抬高了城市的進入門檻，在一定程度上影響了農民向城市的流動，不利于積蓄城市發(fā)展的后勁。
現階段城市房價收入比為什么嚴重失衡？宋林飛坦言：直接的原因是開發(fā)商追求暴利，而深層次的原因是房地產市場混亂、無序，用經濟學的概念講，這是“市場失靈”。社會上有種說法，房地產是一個暴利行業(yè)，目前來說這個話并不過分。以前文件確定的房地產合理利潤上限是8%，而現在往往是20%—30%，有的樓盤利潤率甚至達到了50%以上。房價的確定沒有嚴格的成本核算，部分樓盤同一期商品房每平方米價格竟然相差300元、500元，甚至1000元左右。相形之下，一大批急需購房的市民實在是“囊中羞澀”，無力承受。
宋林飛認為，要讓普通市民在城市化過程中得益，并且多得益，而不應讓他們過多地承受城市建設的成本。有人也許想不通：“現在是市場經濟，房價怎么能管呢？”但是從西方國家的經濟經驗看，政府在市場經濟的“有所為”就是及時解決“市場失靈”的種種問題。“房地產開發(fā)商不要聽到遏制房價的呼聲就反感，要知道只有房地產市場正常化才能持續(xù)發(fā)展。房地產行業(yè)的暴利是不會持久的，暴利必然帶來房地產泡沫，泡沫積聚到一定程度就有破裂的危險，政府部門面對此種市場失靈的情況應該及時進行調控”。
對于具體調控的措施、調控的辦法，宋林飛教授提出，應圍繞土地制度創(chuàng)新入手，首當其沖的是要改革土地貯備與拍賣制度，土地出讓不搞“一刀切”。當前地方政府壟斷土地一級市場，通過招掛拍的方式出讓土地，誰出價高就賣給誰，造成了近年來不少城市土地出讓屢創(chuàng)天價，增加了房地產商的開發(fā)成本，構成了房價上漲的一個重要原因。高房價又帶動了同一區(qū)域地價的上漲，從而形成了惡性循環(huán)。
他建議，用于房地產的土地應該“分級”，將單一的土地貯備制度多元化，住房開發(fā)用地可分為商業(yè)性用地、公益性用地和介于兩者之間的用地。商業(yè)性用地可選擇環(huán)境、區(qū)位比較好的地塊進行高檔住宅開發(fā)，誰出價高就賣給誰；而公益性用地類似于現在的經濟適用房土地出讓方式，用于低收入家庭住房建設，不但要看誰出價多少，還要看房價是否合理；而介于兩者之間的半商業(yè)性用地應占據大頭，為中等收入階層的市民提供住房，在土地出讓時進行綜合評價，從出價高低、開發(fā)后售房價格高低等多個方面綜合評估定向拍賣。通過上述三個手段完善土地貯備體系和供應體系，使房價合理化。此外，還要加強成本核算，物價部門應對房地產行業(yè)進行成本監(jiān)督，核定合理的建設成本，限制暴利，控制房價；同時也應盡快試點物業(yè)稅，以壓縮高房價中的土地成本。
作者：李揚
特約編輯：倪振強
