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如何確保商品房預(yù)售合同的法律效力
青島新聞網(wǎng)  2004-11-23 03:00:16 

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    商品房預(yù)售合同的效力,對解決商品房預(yù)售糾紛有決定性影響。對購房者而言,如何確保商品房預(yù)售合同的法律效力至關(guān)重要。山東銘豐律師事務(wù)所律師詹瑛對此提出以下建議———

    購房者在簽訂商品房預(yù)售合同前,應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行全面的審查,以確保預(yù)售合同的合法有效。

    一、審查預(yù)售方的法人營業(yè)執(zhí)照,看其是否具有房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)。《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備:自己的名稱和組織機構(gòu);固定的經(jīng)營場所;符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;足夠的專業(yè)技術(shù)人員以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。如果是有限責(zé)任公司或股份有限公司的,還應(yīng)符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。

    二、審查預(yù)售方是否具有法律規(guī)定的預(yù)售條件。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)符合以下條件:已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

    三、審查預(yù)售方是否具有商品房預(yù)售許可證。《城市商品房預(yù)售管理辦法》中明確規(guī)定,商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售,應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》。

    除了事前的認真審查,購房者也應(yīng)了解有關(guān)預(yù)售合同效力的其他法律規(guī)定。最高法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對事后或一審訴訟期間補辦經(jīng)營資格或土地使用權(quán)等各種手續(xù)的情形,均認定為有效合同。因此,只要預(yù)售合同的內(nèi)容不違背當事人意志,即使無經(jīng)營權(quán)等必備的合法要件,但事后或在一審訴訟期間進行了補辦,亦是合法有效的合同。本報記者

    

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