建材漲價了！土地拿不到了！房價要漲了！2004年年初的樓市聲音混雜，不同版本的說法一個跟著一個。的確，2004年是特別的一年，新房供應量銳減、土地政策大修改、個人房貸收緊、住房糾紛……一系列動作讓山東樓市在喧囂中開端。
小戶型、濱海置業、中國住交會，經濟適用房政策帶來的應變也“風起云涌”，
但831”土地政策的實施、商業網點規劃的正式運作，喧囂過后的山東樓市出現了止水般的平靜。
2004年的山東樓市，“讓人歡喜讓人憂”，老百姓眼瞅著一路飄紅的房價，緊握錢袋的手有點哆嗦，房價是漲是降？經濟適用房什么時候不再“猶抱琵琶半遮面”？
幾個熱點現象、幾場熱鬧“大戲”、幾段飄渺故事，2004年山東樓市，有幾句不得不說的話。
政策熱點
“831”與招拍掛。土地是地產的根本，3月30日，國土資源部和監察部聯合下發71號令，要求各省市區在8月31日之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性國有土地使用權；商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地必須采用招標拍賣掛牌方式供應。這在一定程度上抬高了地產商的準入門檻。門檻高了，過門檻的人可不一定長高，但你必須要有過這個門檻的能力。這個門檻是不是一個房地產新時代的開端？
點評：土地資源“招拍掛”，促使房地產界重新洗牌，一批有實力的開發商將取得更大發展，而一些實力欠佳的開發商將從此退出歷史舞臺。
銀行加息。10月28日晚，央行宣布加息，將金融機構一年期存貸款基準利率分別調高0.27個百分點；個人住房公積金貸款利率上調0.18個百分點，商業性個人住房貸款利率分別提高0.18(5年以下)和0.27(5年以上)個百分點。
點評：加息后房價是漲是降眾說不一。一種觀點認為購房貸款利率提高必然會減少需求從而打壓房價；另一種觀點則擔心開發商會把增加的融資成本轉嫁給消費者，從而抬高房價。
加息對潛在購房者的影響最大，因為他們不僅要考慮貸款利率的提高，還要考慮今后的利率趨勢。這些潛在購房者一方面可能盡量延遲購房時間，另一方面購房時也會考慮利率風險和支付能力。
商業網點規劃。6月23日，山東新聞大廈。來自政府、房地產開發企業、大型商業企業的代表及專家匯聚一堂，參加由山東省貿易辦公室、大眾日報和山東建設建工集團房地產開發公司聯合主辦的山東商業房地產發展趨勢高層論壇。論壇就山東商業地產現狀及方向進行了廣泛深入的討論，并對新型商業地產的代表———明珠新世紀廣場的整體運作進行了探討。
點評：商建發[2004]18號文件提出，讓商業房地產更加規范和理性，同時，也讓市場變得合理，開發商、投資者的利益得到更加規范的保護。應重視商業與房地產的行業結合，提高專業化程度，規范商業房地產開發商和經營商、物業管理商三方的運作。
面對新環境、新機遇、新模式，未來的山東商業房地產將走向戰略合作、訂單化、大型化、規范化。
百姓熱點
濱海置業。5月15日，600多人的大型異地購房團抵達石島灣，在石島掀起了一股強勁的“濱海置業潮”。購房團中的濟南人有200人之多，人數居其他市之首。
8月6日，山東省首屆“清涼之夏”海濱房展會，在山東省科技館登臺亮相。匯聚了來自乳山、榮成、萊州、石島、日照等地的眾多樓盤，并且一批被投資者譽為“樓市投資原始股”的全新樓盤也第一次來到濟南人面前。
點評：濟南房價飚升，投資獲利空間減少，風險因素加大，投資者紛紛轉移市場，對山東而言，最有投資價值的當然是濱海城市，尤其是房地產開發剛剛起步的濱海中小城市。
小戶型。9月9日上午，省城第一家小戶型項目新聞發布會啟動儀式在濟南索菲特大飯店揭幕。這個項目首開泉城純小戶型、精裝修、酒店式服務樓盤先河，引發搶購熱潮。
點評：該項目的熱銷是因為產品定位準確，填補了濟南市場的精裝小戶型住宅空白，并且滿足了青年單身白領的需求，這驗證了一句話：“市場需要的才是最重要的。”
房價上漲。省統計局發布的2004年前三季度全省7個城市房屋銷售價格顯示，前三季度我省房屋銷售價格同比上升10.9%，比去年同期提高了4.8個百分點。在房屋銷售中，商品房和私房交易市場活躍，價格大幅上升，同比分別上升11.9%和12.1%。其中，青島、淄博、東營、威海、日照、臨沂和德州7個城市房屋銷售價格升幅達到兩位數，濟南、煙臺、濟寧、泰安等市房價升幅相對較低。
點評：新土地政策實施后，土地采取公開招投標方式取得，價格必定上升。另外，建安成本占總房價的1/2左右，現在，雖然鋼材、水泥價格已經回落，但隨著建筑材料質量越來越好，新技術在建筑工程中的不斷采用，建安成本只能上升而不會下降。隨著人們對住房質量要求的提高，將會在很長一段時間內保持較強的市場需求。這幾個因素導致房價不斷上升。
圈內熱點
山東住交會。10月22—24日，由齊魯秋季房展會升級而來的山東首屆住交會在濟南舜耕會展中心隆重舉行。來自濟南、青島、東營、濟寧等地的100多參展商參加了本屆展會。據統計，歷時三天的住交會共預定商品房4000多套，成交額約15億元，創房展會開辦以來的最高紀錄。
本屆住交會推出山東房地產界最具權威的齊魯名盤50強、山東著名房地產企業、十大風云人物、特殊貢獻獎等獎項，10月28日晚的地產之夜頒獎晚會把這一活動推向高潮。
點評：由房展會到住交會，是一個質的跨越。山東首屆住交會的主題是“交流、合作、發展”。由此可以看出，住交會已更加側重于是地產開發商的節日，越來越有點兒娛樂色彩。住交會從城市營造、土地運營到房地產融投資，全是與開發商有關的詞兒。房展會從以展示為主的房產大集演化為今天以研究城市建設和房地產行業發展為主的住交會，實現的是歷史性的突破和跨越。
責任編輯：趙振宇
