普通商品房沖擊公寓 租或賣二手公寓投資有道
冷翠華
在公寓租金整體下滑的形勢下，公寓持有者還需講點投資技巧。
雖然央行加息幅度不大，但是對二手房投資者的影響還是很明顯。中大恒基市場部調查顯示，11月份購買二手房的人群中，投資者的比例下降了10％；與此同時，公寓成交量也比10月下
降了22％。在政策環境時常變化的情況下，如果您手中有二手公寓要進行投資處理，那么您應該注意些什么呢？
普通商品房沖擊公寓
2004年，北京的普通二手商品房供需兩旺，交易十分活躍，價格也呈現穩步上漲的趨勢，并形成了潘家園、方莊、望京等熱點區域。而高檔公寓的租賃市場出現了以下三個特點：1.供應量明顯大于需求量；2.平均租金水平逐年遞減；3.高質量以及性價比高的項目較少。
業內人士也紛紛表示普通二手商品房的交易在未來三五年是黃金時期，而公寓的發展則較難預測。隨著現在房地產開發水平的提高，普通商品房對房齡較長的公寓有很大的沖擊。置業專家建議您，在處理手中的公寓時，要多考慮整體環境，包括未來的發展趨勢。在對整體環境有所了解以后，您還需要根據手中的公寓形態和條件來做出相應的投資選擇。
異軍突起的酒店式公寓
鏈家市場總監宮萍表示，酒店式公寓由于吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此備受商務人士的青睞，但該物業類型目前在北京的數目較少。據統計，今年上半年，北京共有酒店式公寓近40個，提供近3萬個住宅單位，主要分布于東部地區市中心的高檔住宅區內。雖然近年來酒店式服務公寓市場出租平均水平稍有下降，但是當前報價約為24.5美元/月/平方米，幾乎是普通高檔公寓的兩倍。持房者在投資時細下心思考慮，還是有獲利空間的。
酒店式公寓的客戶大部分是商務人士，講求方便，所以商務環境是否濃郁，交通是否便捷，周邊配套如學校、醫院等是否完備，決定了物業有沒有穩定的消費群，另外，如果能夠借力成熟商圈則會更具投資價值。同時，物業的服務水平直接影響到整個項目的經營狀況，如果您的房子具備這些因素中向好的一面，那么則適合做長期投資，收益會大大增加。另一方面，有的酒店式公寓打著“投資回報”的口號吸引了很多人購買，但實際上是哄抬了價格，這種項目如果做長期投資則有較大的風險。在決定出租還是出售之前，觀察一下周邊項目，如果其他項目的銷售價格比自己的房子低，而經營狀況也不錯的話，則應該選擇時機出售為好，否則出租除了要承擔風險以外，房齡增加一歲房子就會進一步貶值。
普通公寓供大于求
鏈家和我愛我家市場研究顯示，目前的普通高檔公寓呈現供大于求的狀態，除了熱點區域的優質樓盤外，其他的租金從2000年起就一直呈下滑的趨勢。我愛我家市場分析人士認為，目前北京較成熟的商圈包括CBD商圈、亞運村商圈、中關村商圈及燕莎商圈等。
反之，如果您手中的項目并不具備地理優勢，而周邊又有品質較好的商品房修建起來，您就應該考慮適時出售了。因為房地產市場始終是在不斷發展的，如果周邊新建的商品房在配套設施、物業管理等方面和您手中的公寓并沒有很大的區別，很多客戶就會被商品房分流，如果繼續出租，租金必然下滑。據鏈家統計，經濟型公寓2003年的租金為3500-8000元/平方米；2004年則為3500-6500元/平方米；高檔公寓2003年的租金為8000-12000元/平方米，2004年則為7000-1萬元/平方米。所以出售可以較快回籠資金，而且風險較小。
鏈家市場人士建議：如果您的資金實力不是很雄厚，最好盡快出售，以避免投資負收益，因為租金價格下滑的趨勢短期內不會改變，出售價格在短期內也不會有太大變動；如果您是立足于中長期投資，并且受資金約束不大，則可以耐心等待，因為將來北京的房地產高端市場仍具有很好的市場潛力。
特約編輯：廣偉
