近來一些人用境外資本紛紛加快進入中國內地投資房地產的步伐來反駁房地產泡沫論，甚至說“他們的做法無異于打到泡沫論者臉上的一記響亮耳光”﹙引自11月14日中國經營報《用行動反駁地產泡沫論》一文﹚。筆者也認為，在目前的市場格局和政策背景下，講泡沫論確屬一相情愿。你在一旁喊泡沫論是“務虛”，房地產商們在
一旁悶聲發大財是“務實”。大批大批的富豪從房地產市場涌出就是最好的動員，資本怎能放棄實實在在的利潤？然而，這并不表明國內房地產市場就是健康的，也不表明目前房地產政策是完美的。恰恰相反，
房地產市場的巨大誘惑力證明了我們沒有認識到這一市場的壟斷性，缺乏規制的壟斷使房地產市場成了資本追逐暴利的樂園。
房地產市場的壟斷性體現在以下幾個方面。一是土地位置的固定性決定了房產的異質性。產品異質性越強則壟斷的力量越大，生產者操控價格的能力也越大，這是一個經濟學常識。房產地理位置的差異是天然的，購房者的選擇區域總是有限的，因而在人口密集的城區購房者的談判能力受到了極大的限制，如果單靠市場機制，別無選擇的他們只能是房地產高額壟斷利潤的提供者。
二是土地特別是城市土地的稀缺性使房產供應的價格彈性嚴重不足，造就了房地產商的強勢地位。壟斷高價的產生基礎就是控制供應，城市房地產的供應量的短缺程度與房地產商操縱價格的能力成正比。土地本來就是不可再生的稀缺資源，其供應具有剛性限制，再加上政府有計劃的批租量滯后于目前需求，更夯實了壟斷高價的產生基礎。這樣，房地產商賺取的就不是供求平衡時的邊際利潤，而是供給處于短邊時的非均衡市場的壟斷利潤，甚至價格成倍成倍上漲也不擔心房子賣不出。這一點房地產商們都是心知肚明的，他們津津樂道的就是居民收入增長、城市化進程加快而房子供應量有限給他們帶來的發財良機。
三是房地產開發進入門坎強化了房地產商操縱市場的能力。這里所說的進入門坎不只是房地產自身實力要多大，更包括他們向政府拿地、向銀行弄錢的能力，有這種能力的不多。常聽說某些人是某地的房地產教父、大鱷，這樣的教父、大鱷市場分額大，自主操縱市場的能力很強，相互結盟來實行壟斷高價也更容易。
現在的房地產政策似乎有意回避房地產市場的壟斷性質，將之等同于青菜、豆腐市場，任由房地產商自主定價。對壟斷市場的規制是市場經濟的應有之義，現在政府對土地實行掛牌拍賣，這對消除利用行政權力實行的土地壟斷當然是有益的，但是，這并不能消除房地產市場自身的壟斷性。那么，政府就應像對待其它自然壟斷行業一樣用行政手段強行規制它，對房地產商的成本實行監控，并參照房價--居民收入比來制定價格，只能讓房地產商獲取公眾可以承受和容忍的利潤，實行合理的價格管制，
當然，限價并不能解決供給短缺的問題。房價降下來后，需求管理也應有相應的制度創新。其一，在稅收、金融等政策上區別對待三種房產需求。房產需求管理不能搞“一鍋煮”，事實上，房產需求有三種，一是作為生活必需品的需求，一是作為奢侈消費的需求，一是作為投資或投機的需求。一個家庭有套人均二、三十平方米的房產，這只能看作是生活必需品，應對這樣的購房者實行稅收優惠并提供必要的金融支持；而對于超額占用稀缺資源的奢侈型消費，理應加以限制，實行高稅收，提高信貸門坎；對于囤房炒房者，還應對其炒房收入和出租租金征收高額的增值稅。其二，實行抑制過度房產需求的利率政策。目前的負利率客觀上就有將資金誘入房市，刺激奢侈消費和投資需求的效應，負利率政策是不能也不應該持續下去的。其三，通過增加對低收入者的廉租房供應、組建住房合作社等手段來分化人們對商品房的需求。
特約編輯：廣偉
