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一個爭論不休的市場，一個眾多媒體關注的市場——這就是目前國內房地產市場的真實狀態。對杭州來說，在過去的一年中，依然是熱點頻現，爭論不斷。
從年初的20%個人所得稅的征收，到5月以后的市場冰凍，到9月20%個人所得稅的取消，到10月出臺經濟適用房新政，再到11月的各樓盤銷售趨好
，杭州樓市是否健康和穩定的討論一直沒有停過。在這樣的市場下，各大品牌公司的決策者們是如何判斷的呢？他們如何看待未來的房產走勢？在記者的采訪中，中大房地產集團董事長陳繼達等人表示，中國樓市，當然包括杭州樓市仍有長期的成長空間，關鍵是企業怎么去把握，怎么去競爭。
房產還有長期空間嗎？
現象：從1993年杭州出現商品房至今，樓市已經過了十年的發展歷程。在近兩年中，各種說法針鋒相對。2002年出現了所謂的“冬天論”，說房地產的冬天就要來了，后來又說不是冬天，是春天；剛說著春天，忽然又說“過熱論”，而且是熱得不得了了；再后是“泡沫論”隆重出場，說現在中國已經是當年日韓和香港房地產泡沫破滅的前夜。
不僅如此，最近國際上一些很著名的機構，如摩根士丹利等也發表言論說，中國的房地產市場泡沫尤其嚴重，而且是泡沫即將破裂。未幾，建設部政策研究中心發布權威報告，認為中國的房地產市場不存在泡沫，只是“局部過熱、結構有些問題”。
面對這些爭執，就像十分陌生的交響樂，讓老百姓如墜云里，哪里還分得清東南西北，天上地下？但是，對具有長遠眼光與遠見的企業決策者來說，關鍵是怎么撥開云霧見真相。中大房地產集團董事長陳繼達說，早在兩年前，他就認為要“透過泡沫看本質，與時俱進撥迷霧”，要用專業的、歷史的、國際的、客觀的眼光去觀察嶄新的世界，注重從本質上分析經濟現象，進而把握經濟運作規律。
陳繼達談到，對于正處于新一輪經濟增長周期的上升期的中國，要看清樓市的發展面貌，不妨先看看發達國家的發展軌跡。從美國來說，這十幾年來，美國住宅小區建設仍有很大發展。雖然如紐約的曼哈頓等金融貿易中心，從城市建設角度去看，與十幾年甚至幾十年前幾乎沒有什么區別，只不過少了座雙子塔樓而已，但住宅郊區化、郊區住宅街區化的建設似乎從來未停止。而同時期，美國總人口并沒有增加多少。
那么是什么樣的需求在支撐著住宅小區建設呢？按照中國房協顧云昌教授的“三種需求”說，美國住宅的拆遷和改造等被動需求，顯然可以忽略，所以主要的應該是主動消費需求，以及投資需求兩種。陳繼達認為，這兩種需求從根本上說，是這時期美國經濟的持續增長所推動；從另一方面看，美國住宅小區建設也有力地促進了經濟增長，仍然是經濟增長的積極因素。
由此可見，世界上最發達的資本主義國家至今尚在進行住宅建設，我們有什么理由因噎廢食？我們的經濟發展水平又處于何種階段，我們的樓市又處于何種階段？如果一定要與美國等發達國家比較一下，那么結論只能是：大致相當于美國上世紀五十年代到八十年代房地產快速發展階段的初始階段。由此也可以想見，中國不僅住宅建設有巨大長期空間，而且商鋪和寫字樓也有廣泛市場。但毫無疑義并不是所有開發商都會有機會，未來中國房地產業將從品質時代進入品牌時代，而且將從產品中心化走向客戶中心化，強者恒強，優勝劣汰。
什么樣的企業能勝出
現象：目前，國際上的熱錢正在大舉投資中國，包括中國的房地產市場，摩根土丹利也不例外。這足以說明經濟全球化的趨勢加快，房地產業作為本土色彩最濃的行業，也面臨著國內市場競爭國際化的沖擊和考驗。那么，什么樣的企業能在未來的競爭中勝出？
相當多的開發企業老總認為，關鍵是轉變觀念，提高企業競爭力。在近日的中大房地產集團成立大會上，董事長陳繼達表示，未來能勝出的企業要一切以市場的有效需求，決定企業的行動。即使是具有巨大長期空間，也要圍繞市場轉，以市場為導向，以市場有效需求為需求。
在發達的歐美地區，開發商們一切以客戶的需求為出發點。美國肯芳國王農莊的開發商馬克先生告訴前去考察的杭州開發企業說，決定開發項目之前，以及決定以后，他們花了大量精力搞調研，深入分析華盛頓地區的居民到底還想要什么樣的房子。該項目最終以優秀的規劃、設計和建筑，傾心營造了新穎的生活氛圍、獨特的生活空間，從而贏得了消費者的追捧。
越來越多的杭州開發商開始清楚地意識到，以往只要大膽，能拿到項目地塊就賺大錢的時代，已經過去了。未來必定是要更加注重市場的有效需求，更好地滿足市場的有效需求，才有機會勝出。陳繼達認為，隨著供求關系的演變，市場終究會由賣方市場走向買方市場，如果開發商未能盡快終結粗放經營、粗放管理的狀況，未能盡快提升細節經營、細節管理水平，現實的苦果就在眼前。那么，終究如何提高企業的競爭力，進而滿足市場的有效需求？陳繼達表示，首先是要求從業者徹底摒棄搞副業撈一票的思維，更加注重以專業特色馳騁于市場；然后是根據經濟周期、市場起伏和政策調整方向，以及自身財務、合作、品牌等綜合整合能力狀況，更加謹慎地把握發展節奏，更加認真選擇發展區域、發展城市、發展項目。中大的思路就是在實踐中全面貫徹品質、品位、品格三品兼備的經營管理思想，即“以先進的思想理念和生產經營流程，依靠具有優秀品質的專業經理和技術專家為骨干的員工隊伍，努力打造具有優秀品質的產品與服務，努力滿足居民生活品位日益提高的需要，努力弘揚符合人文價值、城市文脈、建筑文化發展方向的城市品格”。
未來的房產競爭將愈來愈激烈，可以說，誰更有長遠的眼光，誰更有把握市場的決策力，誰將贏得市場，贏得消費者。
特約編輯：廣偉
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