2004樓市需求還是泡沫
數據暴露非正常發展問題
國家統計局最新公布的《國房景氣指數報告》指出，今年前10個月，我國商品房的平均銷售價格同比上漲11.7％。
房價的不斷攀升，讓消費者不知所措。而政府不斷出臺的宏觀調控政策，猶如一道道沖擊波，給房地產市場帶來前所未有的震動。
人們有理由為房地產市場的繁榮歡欣鼓舞，也有理由為房地產市場過熱引發的種種風險憂心忡忡。
“泡沫”之爭敲響樓市風險警鐘
2004年，關于房地產“泡沫”的爭論成為房地產市場一個貫穿始終的話題。在有關房地產“泡沫”的新聞中，易憲容是出現頻率頗高的三個字。2004年7月中旬，這位中國社科院金融研究所的學者發表了《謹防房地產業要挾整個中國經濟》一文，提出國內房地產業挾持著中國經濟，如果讓國內房地產的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔這種泡沫破滅的只能是國內各銀行。
反泡沫論的代表是建設部政策研究中心，該中心10月份對外公布《怎樣認識當前房地產市場形勢》的課題報告，通過對目前中國房地產市場所做的分析和判斷，得出了這樣的結論：在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。
“泡沫”之爭，對于多數消費者而言似乎有些霧里看花。然而，爭論，意味著關注，無疑為防范房地產市場的風險再次敲響警鐘。
數據背后暴露非正常發展問題
數據，往往是分析經濟現象的有力工具，來自權威部門的統計數據，給我們描繪出的卻是一個充滿矛盾的房地產市場。
在國家宏觀調控措施相繼出臺的情況下，房地產投資增幅前8個月的統計數據比一季度回落12.3個百分點。這一數據顯示，政府部門宏觀調控的作用正在顯現。而最新公布的前10個月的統計卻顯示，房地產開發完成投資增幅比1至9月提高0.6個百分點，這一數字出現了反彈。與此同時，房價一直舉高不下。
在商品房銷售旺盛的前提下，空置時間長的房屋面積比重增大。10月末，全國空置時間在一年以上的商品房面積比重比去年同期提高15.9個百分點。盡管空置率的概念在不同的人看來有不同的解釋，一定數量的空置面積有利于調節房地產市場，但是空置占壓大量資金，易形成不良資產，其中的風險令人擔憂。
一方面是需求旺盛，一方面符合百姓購買力的經濟適用房供應比例卻在下降。數據顯示，1至8月全國經濟適用住房投資占開發投資的比例由去年同期的6.2％下降到5％，部分地方經濟適用房供應量減少更加明顯。一個健康有序的房地產市場必然要滿足大眾的需要，然而少數人買得起的房子源源不斷，多數人只能望屋興嘆，這種現象顯然是和健康有序相悖的。
樓市調控要抓三個關鍵問題
房地產市場的冷熱與否，對國民經濟的健康發展起著舉足輕重的作用。合理的繁榮，能拉動國民經濟增長，非正常的發展，則會給國民經濟帶來直接的沖擊。
面對目前房地產市場的形勢，業內專家建議，下一步對房地產市場的調控，要抓住幾個關鍵的問題：
要繼續關注困難群體，繼續完善針對中低收入居民的廉租房和房租補貼制度，增加經濟適用住房建設規模，切實解決低價位住宅供應不足的問題。
對于具有給房地產市場“輸血”功能，同時承擔著房地產市場風險的金融機構，必須深化金融體制改革，提高銀行管理和控制金融風險的能力。要促進房地產開發行業融資的多樣化，推進住宅擔保、住宅抵押證券化等多種金融工具的實施和使用，以分擔房貸風險。
針對目前房地產開發商與購房者信息不對稱的問題，建議加強房地產市場信息系統建設，規范中介服務機構的行為，提高各類房產市場的透明度，逐步形成反映房地產真實供求的房產價格，更好地發揮市場功能，改善投資結構，引導合理需求。
特約編輯：廣偉
