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房產泡沫之說爭論不休
商品房空置量標準是什么
商品房的空置量是反映房地產市場供需狀態的一個重要指標，也是政府進行宏觀調控的重要參考數據。
; 近兩年來，在房地產市場的“冷”、“熱”、“泡沫”之爭中，無論是贊同“泡沫”說，還是反對“泡沫”論的，往往都在用商品房空置量的增、降數據作為自己論點的依據。但不同的是有人用的是從銷售角度統計的商品房空置面積的概念，而有人用的是從使用性的角度定位的商品房空置率的概念。由于采用的是不同的數據標準，使最終的結論產生很大的差異。
按國家《統計法》的規定，目前，我國只允許國家統計局一家公開發布官方的房地產統計數據。國家統計局的數據是政府政策調控的主要依據。國家統計局的“國房景氣指數”中是以商品房空置面積的概念反映商品房空置量的，是以上年的空置面積累加今年已經拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。其統計方式是由各地的開發企業向當地統計部門按月自報企業的空置面積。
作為行業主管部門，建設部有自己的一套統計系統和統計數據，但受《統計法》的限制，不公開發布，只用于行業內部的調控管理。其對商品房空置量的描述也只是商品房空置面積的概念。建設部有明確定義，商品房空置積壓面積是指經過竣工驗收后空置時間在三年以上的商品房建筑面積。
考慮到房地產有待銷期的特點，建設部將商品房空置面積的統計數據細分為空置待銷面積(指空置時間在一年以內的商品房建筑面積)、空置滯銷面積(指空置時間在一年以上，三年以內的商品房建筑面積)和空置積壓面積，以便更好地對市場進行微觀分析。
自去年6月央行121號文件提高了房地產開發門檻，國土資源部一年多來出臺了一系列嚴控建設用地的政策后，大家對政府調控政策下的房地產走勢尤為關注。
如果從國家統計局發布的“國房景氣指數”看，全國的房地產開發投資、商品房竣工面積和商品房空置面積的分類指數，自去年9月至今年9、10月均呈總體下降的走勢。商品房空置面積分類指數從去年9月的95.83連續降為91.43，雖然降幅不算大，但降勢明顯。
對這樣的結果不少人并不認同。有經濟界人士及業內專業人士提出，目前采用的商品房空置面積的數據只反映了市場上商品房增量面積的變化，而缺少對存量面積空置量的控制，不能全面地反映出房地產市場的真實狀況。商品房的空置量只統計銷售面積而不包括租賃市場上存在的大量空置房是不合理的，以此作為政策調控的依據難免有缺失。
經濟界及房地產業界人士提出，現在已售出的商品房中，有大量用于投資的商業用房、商住房空置，已售的房改房也有很多房在空置，國家應采用國際上通行的“商品房空置率”的概念，將已售出，但連續若干個月以上沒使用的商品房全部納入商品房空置量的統計范圍內，以便能夠真實、準確地反映出全社會房屋總面積內的空置量，另外應該將經濟適用住房、商品住房及商業物業分別進行統計，以有效防范投資性購房引發的“泡沫”，對宏觀與微觀市場起到切實的指導作用。
國家統計局有關方面的人士表示，目前國際上很多國家商品房的空置量包括了存量面積和增量面積。由于要獲得存量空置面積的數據，需要進行普查，需要各類配套措施的落實，難度很大。因此，國統局目前只能反映商品房增量市場的空置面積指數。從統計方式上看，目前北京、上海等大型城市的統計部門已經在用電子政務數據修正企業自報數據，統計結果的準確性在提高。
商品房的空置量大小對市場開發、投資機構及個人投資都有很大影響。目前，不少咨詢機構都在作這方面的市場調研，以指導微觀市場。
據了解，中原房地產顧問公司正通過與樓盤的物業公司合作，作空置房的典型抽樣調查，將連續三個月出戶電表不走字的已購商品房計入空置統計。全國工商聯住宅產業商會也在建立“空屋率”的數據，用實際抽樣調查的方式將未銷售或銷售而未使用的房屋統一納入“空屋”。然而，客觀地說，要想做出完整的數據，企業和商會都難以實現。全面的、體現權威性的數據最終要靠政府的行政力量才能完成。
特約編輯：廣偉
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