本報自推出《律師說法》欄目后，受到了讀者極大的關注，紛紛來電來信咨詢，請律師解答購房中遇到的問題。
案例：
王先生日前來信說：我于2003年7月與某開發商簽訂商品房買賣合同，購買了一套別墅。收房后，我發現房屋出現地基下沉、墻壁出現長達一米的裂縫等質量問題，至今不能真正入住。因
與開發商不能達成和解協議，起訴到法院，主張我的預期可得租金損失10萬元，支付違約金8萬元。
訴訟中，我發現該開發商于2002年3月1日將其開發項目的該宗地全部及地上在建工程全部設定抵押，抵押權人為中國工商銀行北京市某支行。2003年10月9日，前述抵押登記被注銷。但是，該開發商在與我簽訂合同時，并未將這一事實告知我，而是隱瞞了此事實，使我在不知情的情況下與其簽訂了商品房買賣合同。我認為，開發商隱瞞將該宗地及地上在建工程設定抵押的行為已構成欺詐，我有權請求法院依法撤銷雙方之間簽訂的商品房買賣合同，并主張相當于購房款一倍的賠償。
當我提出開發商對我構成欺詐時，法官要求我對于先前的訴訟請求(主張賠償預期房屋租金損失10萬元和違約金8萬元)與開發商對我的欺詐(主張返還150萬元購房款并賠償相當于購房款的賠償金)之間做出選擇。請問我應選擇哪一種？
律師支招：
記者就此案例采訪了北京正則律師事務所蘇仁再律師。蘇律師說：王先生作為購房的普通消費者，很難判斷出對自己最為有利的訴訟主張。前者屬于違約之訴；后者屬于撤銷之訴。兩者是完全不同的訴訟請求，雖然基于不同的事實，但在同一訴訟中，王先生只能選擇其一，而不能兼顧。因此，法院要求王先生從中做出一種選擇，是符合訴訟程序法的。
一、關于違約之訴。對于王先生在來信中表示：“收房后，發現房屋出現地基下沉、墻壁出現長達一米的裂縫等質量問題，至今不能真正入住”，應首先進行房屋質量鑒定，確定是否屬于“房屋主體結構問題”，如屬于主體結構問題，王先生可以主張解除合同，并可主張賠償預期房屋租金損失、違約金、購房中發生的手續費等損失；如果不屬于主體結構問題，房屋可以修復，王先生則只能主張賠償房屋租金和違約金等損失，而不能要求解除房屋買賣合同。
二、關于撤銷之訴。對于王先生來信稱：“開發商于2002年3月1日將其開發項目的該宗地全部及地上在建工程全部設定抵押，并于2003年10月9日將抵押登記被注銷”所述，關于是否開發商隱瞞抵押的事實，應由開發商進行舉證其未隱瞞該事實，如不能舉證證明，法院即可認定其構成隱瞞抵押登記的事實，并因而認定其構成欺詐購房者。
但問題的關鍵在于開發商于2003年10月9日(起訴前)既已辦理了抵押登記的注銷手續。實際上，即使欺詐成立，王先生也并未因開發商隱瞞抵押登記的事實而受到實際損失。受欺詐而訂立合同屬于可撤銷的合同，受害一方當事人可以于受欺詐之日起一年內向人民法院提出撤銷合同。但撤銷之訴在于向受害一方當事人提供救濟，而救濟是針對損失而言，無損失則無救濟。因王先生不屬于合同法第54條規定的“受害方”，所以，即使構成受欺詐而簽訂合同，其撤銷之訴仍不能獲得法律的支持。最高人民法院關于審理商品房買賣合同的司法解釋中因欺詐原因而撤銷合同，可以主張不超過購房款一倍賠償，也就不能適用于王先生的訴訟了。
綜上所述，我認為，王先生應當向法院主張違約之訴。如果王先生主張撤銷之訴，將不能獲得法院的支持，同時還將承擔由此產生的訴訟費。
(劉相龍）
特約編輯：廣偉
