愿誠信和真情再多一些
2004年，上海房地產律師接受了大量關于房地產方面的法律糾紛和訴訟，其中較多涉及的有網上備案、期房轉讓、房價漲后違約、按揭二手房騙局等。
一、房價漲了就想違約
案例：胡先生打算把買下來的預售房拋掉，在中介公司介紹下，同張先生簽訂《售房定金協議書》，
并支付一萬元定金，同時約定3天后簽訂正式合同。由于當時該房尚未取得產證，簽約只得擱置。一個月后，胡拿到產證卻反悔了，說情愿返還定金。張十分氣憤，認為胡看到房價漲就違約是不道德的，雙方糾紛發生。
律師：當時胡和張簽訂定金協議書是客觀事實，盡管期間因胡未獲得產權而中斷簽訂正式合同，但那份協議書一直到現在仍然有效。胡最終由于房價漲感到“吃虧”而反悔顯然屬違約行為。最終根據協議約定，法院判定胡雙倍歸還張2萬元錢。
二、網上未備案引糾紛
案例：柯小姐5月預訂一新房并約定了具體時間分兩次付款，雙方簽下預售合同，交房時間定為11月。由于開發商口頭上說交房可提前到8月，于是柯也提前交付第一筆款。幾周后，開發商說交房仍“恢復”到11月，此時柯也決定延期三個月支付第二筆款，但開發商不同意。正巧柯又發現該房在網上仍屬于“可售房屋”，說明開發商未上網備案，由此引出兩重糾紛。
律師：鑒于開發商當初僅在口頭上答應提前交房而未書面約定，因此開發商不能算違約，因此柯決定延期支付第二筆房款沒有依據。至于該房未在網上備案說明開發商在這方面存在差錯，柯可以進行交涉。
由于現在開發商大都處于相對強勢地位，購房者買房更要小心謹慎。特別在支付房款或發生變化時一定要簽下書面合同。同時把網上備案情況、合同條款；發放的樓書和廣告妥善保存起來。
三、防按揭二手房騙局
案例：高先生看中一套150萬元二手房，不想此房賣主還在“按揭”之中。高于是通過中介公司簽訂購買合同，約定高先生支付一半房款后同賣主進行交割。不久高支付中介50萬元，中介轉交給賣主。不想從此賣主消失得無影無蹤，高叫苦不迭，中介也無可奈何。
律師：購房者買有按揭的房子確實有不小的風險，目前由于缺乏在這方面的監督機制，此類糾紛比較多，只有請購房者自己小心了。
建議買按揭房的人事先了解清楚對方按揭款是多少、剩余按揭款是多少、同目前市場價差額是多少，然后確定較合理的付款方式。當然最好是請賣主自行把按揭款付清，若賣主不同意，那么購買這種房子就要三思而后行了。
四、離婚房產如何分割
案例：王女士和張先生婚后從張的單位買下一套售后公房，當時張的單位有書面約定7年后發放產權證。若不滿7年發生變故，每相差一年張應向單位支付20%違約金。最近女方提出離婚，問這種情況下房產如何分割？
律師：上述情況已經明確房子已屬于夫妻共同財產。婚姻法規定，只有夫妻共同財產的房子才能進行分割，因此王提出分割房產主張是合理的。
至于如何分割，一般按夫妻約定財產和法定財產兩種情況而定。所謂約定財產指的是夫妻雙方有關書面協議形式；法定財產則是指現有的法律形式，兩者以約定財產為先。但是如果該房不宜直接分割的話，王可根據雙方各自住房條件、照顧撫養子女以及有無過錯情況等原則進行分割，通常是以相應價值形式一方補償另一方。
五、注意“意向金”轉“定金”
案例：林先生通過中介公司看中一套二手房，中介要求林看房前支付2萬元“意向金”，說看房不滿意后可退回。林支付2萬元后發現該房周邊環境不理想，當即向中介表示不購買房子。但中介說“意向金”已交給上家不能反悔。林最終發現該“意向金”確實已交上家轉為買賣合同的“定金”了。
律師：林同中介公司發生的糾紛關鍵在這個“意向金”的認定上。
一般情況下中介公司出具的收據中已對“意向金”的處置有了約定，即作為購房者對買房誠意的確認。此約定如果得到上家的同意，這筆“意向金”就轉為“定金”。所以當初如果是這樣約定的話，那么林只能自己“吃進”。看來林對“意向金”存在誤解，以為這是看房的手續費。但如果中介確有書面文字進行誤導的話，林可以向中介提出賠償。
六、不能侵占老年人住房
案例：錢小姐是知青子女，回滬后同爺爺奶奶住在一公房內并報了戶口。去年爺爺去世了，這時爺爺奶奶的其他子女認為房子一半是爺爺遺產，應當賣掉后分出一半錢來。奶奶最終只能答應由錢拿出10萬元并更改戶名，房子歸錢，而奶奶遷出戶口，10萬元分給其他子女，并寫下了協議。
律師：首先要明確的是，公房不能作為私人財產進行分割，故其他子女提出分割要求是不能成立的。
根據上海公房出售規定，承租人與同住人購買產權時應兩方共同協商才能確定，因此是否把該公房買下錢和奶奶兩人就可以確定，其他人無權干預，同時要注意，老年人承租的公房子女不能單方面改變產權或租賃關系，一旦有人要這樣做，有關部門要把好關，必須征得老年人同意和簽名書面材料才能辦理。
(感謝申房律師所和《上海樓市》的支持)
葛頌茂
特約編輯：廣偉
