購房者心里的痛：2004房地產市場九大不如意
據上海市消費者權益保護委員會提供的資料表明，今年1-11月份，本市關于房地產方面的投訴案件高達1290件。本周刊從中梳理出消費者不滿意的九大投訴內容，提醒消費者注意，更希望來年這些不滿意的事能令消費者滿意。
一 冷漠態(tài)度給誰看
許先生萬萬沒有料到
，自己騎著自行車到本市某高檔樓盤去看房，售樓小姐連正眼都不瞧他一眼，更不用說回答他的問題了。這令他萬分氣憤：“想不到現在這個時代，售樓小姐還要以貌取人！”隨后，許先生調侃地說，以后去看房，非得開上“奔弛”或“寶馬”車不可。
其實，除了“以貌取人”之外，服務態(tài)度冷漠在如今的樓盤銷售中決非個別現象。王先生說，他驅車到地鐵一號線北延伸段地區(qū)看房，售樓小姐冷漠的服務態(tài)度令他至今歷歷在目。一售樓處內，兩位售樓小姐站在售樓服務臺前自顧自講著話，當他主動上前詢問時，其中一位小姐才愛理不理地答上幾句。另一售樓處，一位小姐懶懶地從座位上站起來，然后走過來對著樓盤模型不冷不熱介紹了一番。然后對他說，要買快拿錢，不買就拉倒。
點評：售樓處是房產公司對外的窗口，房屋銷售人員代表房產公司的形象；其服務態(tài)度的熱情與否，將直接影響到房產公司的聲譽。樓市越是火爆，售樓人員的服務素質就越應該提高。
二 樓書廣告有陷阱
如今新樓開盤，樓書設計得要多精致就有多精致，廣告同樣說得花好稻好，似乎所售樓盤全然沒有一絲一毫的問題。果真如此嗎？
顧小姐在媒體上閱讀到一樓盤廣告，明明白白地寫著“離地鐵口步行10分鐘。”樓盤每平方米的價格適中，很合顧小姐的胃口。可待顧小姐前去實地看房，方才體驗到樓盤與地鐵口的實際步行時間至少需要30分鐘。
說到樓市廣告，姜女士便顯得氣憤起來。她在買房時，銷售人員明明講，她預定的房子前面，是一家小型便民超市。而且，樓書廣告上也是這么標明的。然而，她搬進去沒多久，“小型便民超市”變成了“小飯店”。從此以后，姜女士連同住在這幢樓里的人家，不但終日飽受小飯店排放的油煙之苦，而且飯店進出人員復雜，小區(qū)安全也存在隱患。
點評：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確立有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
因此，對于樓市廣告上標明的承諾，如果不兌現，開發(fā)商就是違約。
三 排隊買房含水分
周先生在網上發(fā)現，已經關注許久的某黃金地段一樓盤11月1日終于開盤：精裝修房、均價15000元/平方米、總套數是270套。他早晨5點30分便趕到售樓處，排在購房隊伍的首位。但是，等到發(fā)牌領號時，他拿到的號碼卻是141號。售樓處門一開，里面滿是人。他一下子就傻了眼，憑他手里拿到的號碼，豈能買到理想的樓層和房型？
從今年9、10月份開始，購房排長隊現象漸漸多了起來。無論是中心城區(qū)黃金地段，還是偏遠地區(qū)城鄉(xiāng)結合部。只要有新樓盤推出，就會出現排隊長龍。
位于復興東路上的一知名樓盤，在何時開盤和房價多少尚不能確定的情況下，售樓處門前便排起了浩浩長龍，一直延續(xù)了整整十天。而且排隊者中民工占了大多數。
點評：現在大多數樓盤開盤時均會采用發(fā)放號牌方式進行銷售。其通常的做法是讓消費者排隊、領取購房號牌，有的還需預付幾萬元，然后憑此號牌作為購房依據。開發(fā)商或營銷代理機構掌握著售房主動權，發(fā)放的號牌數量往往遠大于實際房源，加上還要照顧方方面面的關系買房，消費者盡管領到了號牌，往往也可能買不到理想的房子。
“排隊買房”現象一方面證明，一些“地段上佳、規(guī)劃良好”樓盤的珍貴和稀缺性；另一方面也并不排除部分開發(fā)商和營銷代理機構，為了利益最大化，花錢雇人排隊，人為制造購房緊張氣氛、哄抬房價。
四 律師費用誰支付
蔣小姐的買房合同中有一項1000元的律師費用需要由她來支付，售樓小姐解釋說：“這是簽約律師費，律師除了起到公證的作用外，還是我們公司專門請來幫助購房人辦理買房手續(xù)的(包括備案、房產證等事宜)。”蔣小姐的房款是一次性付清，律師費欄中劃價是1000元。而毛先生辦理的是按揭貸款，協議中的律師費達到了2000多元，包括貸款時向律師支付的傭金和1000元簽約律師費。
為購房人考慮如此“周到”的房產公司不只是個別一家。據了解，目前一些房產公司的協議中也都設有“簽約律師費”一項，只是費用的標準不同，少則500元左右，多則1500元、2000元，甚至更多。
點評：簽約律師費應由開發(fā)商支付，律師是在幫助開發(fā)商辦理賣房手續(xù)，費用不應該由購房者支出，更沒有必要區(qū)分一次性付清房款還是辦理貸款了。無論買房者的房款是否是一次付清，都有權提出取消這筆所謂的“簽約律師費”。這顯然是一種搭售行為，賣房人無權為買房人指定律師，購房人有權拒付律師費。
五 精裝修房不精裝
買房送“精裝修”，是不少開發(fā)商打出的誘人口號之一，而消費者吳先生卻為了這“精裝修”與開發(fā)商打起了官司。
吳先生買房時，售樓小姐曾告訴他樓價中包含了裝修費，裝修材料將使用“TOTO”等名牌。但當他準備在認購書約定的10天內與開發(fā)商簽訂正式合同時，卻發(fā)現開發(fā)商無法承諾裝修材料的品牌。
開發(fā)商的理由是：認購書上寫的是“送精裝修”，既然是贈送的，那么用什么牌子都無所謂。吳先生認為開發(fā)商的做法屬于嚴重誤導和欺騙消費者，當即表示除非開發(fā)商按約定的材料對房屋進行裝修，否則他將拒絕在購房合同上簽字。雙方幾經爭執(zhí)，一直沒有談妥，最終無法簽訂正式的房屋預售合同。有關方面調解無果后，吳先生將開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商雙倍返還定金并賠償損失。
點評：消費者在簽訂認購書時曾就未注明裝修材料品牌一事提出疑問，而發(fā)展商則以“認購書里怎么寫無所謂，最后以正式合同為準”來應對，這是在利用消費者缺乏相關知識和經驗、缺乏對于不同字眼帶來的法律后果的判斷力，屬于欺詐行為。開發(fā)商不兌現其承諾的裝修標準，屬違約在先，因此造成雙方無法簽訂買賣合同，責任在開發(fā)商。
六 無證房屋也交易
消費者唐先生夫婦倆人來到消保委，講述他們買房的遭遇。他們與上海某房產經紀有限公司簽訂了“房屋轉讓協議書”，寫明房子地址，并預付了1萬元定金，同意于2004年11月22日付清全部房款及維修基金，款清即交房。然而相隔幾天，該房產經紀公司來電說其所定房屋已賣掉，要他們換房。可多次看房，均不滿意。
幾經變化，反讓唐先生夫婦多了一份心眼，經過了解，他們發(fā)現他們所定房屋的小區(qū)是農民動遷的安置房小區(qū)，其使用土地的性質系集體所有，未經依法征用轉為國有土地，也未取得土地使用權出讓資格，該區(qū)域內房屋都未取得房屋所有權證書，因此，不能上市交易。而某房產經紀公司明知故犯，實屬欺詐行為。經過消保委調解，最后勒令該公司退還定金1萬元，同時補償唐先生損失費1000元。
點評：農民動遷房的安置房，不屬于商品房，故不能上市交易。房屋轉讓交易應符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第二節(jié)第36條、37條、38條之規(guī)定，否則屬違法行為。消費者在購買房屋時，應具體咨詢房地產交易過程中必備的相關手續(xù)、有關證件，決不能貪圖便宜而給日后帶來麻煩。
七 改變規(guī)劃為哪般
某樓盤是由一家頗有實力的房產公司開發(fā)的。但開發(fā)商在一、二期樓盤開發(fā)過程中，在事先未征求業(yè)主同意的情況下，擅自對小區(qū)規(guī)劃配置進行了多項變動。譬如，業(yè)主房產證上的實際地址是“某某路某某弄”，但是業(yè)主從該地址進入，卻無法直接到家，因為一期和二期小區(qū)交界處已被隔斷，從而造成了業(yè)主無法享有正當的權益；又如，原來一期小區(qū)某路邊門處一幢裙房規(guī)劃用途是商場，現在開發(fā)商卻擅自改為未正式營業(yè)的醫(yī)院，可能對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，安全以及功能上造成影響。另外，開發(fā)商規(guī)劃圖上配置的噴泉、雕塑、專用材質的小區(qū)道路都沒有建設，而是變成了小型配電站等。
點評：根據建設部《商品房銷售管理辦法》第二十四條和國家七部委發(fā)布的有關整頓全國房地產秩序的通知規(guī)定，開發(fā)商沒有按照規(guī)劃部門審核批準的小區(qū)規(guī)劃圖紙建造相關項目，或者擅自變更小區(qū)規(guī)劃，除了應當承擔相應的行政責任外，如開發(fā)商在合同中承諾甚至在消費者購房時，以廣告等形式明確承諾了這些規(guī)劃項目，那么，開發(fā)商一旦違反該承諾，還應該承擔違約責任。即使這些變更是經過有關部門的批準，但未經業(yè)主聽證而變更小區(qū)規(guī)劃，依然屬于違約行為，開發(fā)商應當按照合同的約定，向業(yè)主承擔違約責任。
八 房價一漲便毀約
因為近幾年上海的房價處于上升態(tài)勢，所以，一些開發(fā)商的心態(tài)變得有些浮躁。只要眼睛里放大的利潤，消費者的合法利益卻時常被忽視。去年與消費者簽的購房合約，今年房價一漲馬上就毀約。此類現象決非個別。
唐小姐去年上半年看中郊區(qū)一套別墅，與開發(fā)商簽訂了房屋預約書，同時支付了一定數額的定金。房屋預約書上明確標注了唐小姐所預訂樓盤的具體位置以及房屋的房號、面積、單價、總價、交房日期和付款方式，并標明每平方米的房價為5080元。
然而，今年下半年樓盤即將開盤時，開發(fā)商定睛一瞧：周邊同類樓價已竄至每平方米8000多元。這還了得，如果按照去年每平方米5080元的房價，豈不要少賺很多錢？
于是，開發(fā)商要求唐小姐和其他一期購房者，每套房屋加價50萬元，否則，休想得到房子。
而唐小姐和一期購房者們認為，既然已經簽訂了房屋預約書，就應該產生法律效果，開發(fā)商便不應該毀約。在談判未果的情況下，他們拿起了法律武器，聯合訴訟開發(fā)商。
點評：首先，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條，可以確定本案中，開發(fā)商與消費者所簽房屋預約書是具有法律效果的。既然有效，開發(fā)商就不能擅自違約和改變其中所定的任何條款內容。
其次，開發(fā)商此舉是一種不講誠信的惡意抬高房價的違約行為。如果縱容開發(fā)商的這種行為，對于整個社會誠信體系的建設是一種破壞；對于維護消費者的合法權益更是一種褻瀆。
第三，誠實信用和公平原則是合同法的基本準則，它不支持簽約雙方中的任何一方以損害另一方的利益而違約獲利；法院也同樣不會支持任何一方以違約的方式從中獲取暴利。如果開發(fā)商毀約，則應該賠償購房者的實際損失金額。
九 墻體開裂誰之過
張女士于1999年12月花70多萬元購買了本市徐匯區(qū)一套房屋，2001年春節(jié)入住新房，5月張女士便發(fā)現衛(wèi)生間房頂滲漏。2002年國慶節(jié)漏水嚴重，物業(yè)公司來維修過一次。然而，現在滲漏情況依然存在。張女士曾找過開發(fā)商交涉，開發(fā)商不予理睬。隨后，張女士以房屋質量有問題為理由，開始不繳物業(yè)管理費。想不到，物業(yè)公司將她告上了法庭。而張女士想上訴開發(fā)商，卻又缺乏足夠的證據。這叫張女士非常苦惱。
本市某區(qū)一大型樓盤因住宅墻體開裂問題，成為業(yè)主投訴對象。據有關資料表明：截止今年8月，登記有墻體開裂問題的業(yè)主，一共有320戶，占到一期1200多戶業(yè)主的27%左右。大部分已經入住的業(yè)主并不滿足于無休止的維修，在多次與開發(fā)商協商未得到答復之后，忍無可忍的業(yè)主們走上了上訪之路。而開發(fā)商認為，按照檢測報告，房屋沒有安全問題。故此，開發(fā)商只愿意在修復裂縫的基礎上補償每戶幾百元，或是按照墻體開裂的面積以每平方米20元作為標準補償。對于開發(fā)商提出的補償標準，遭受損害的小區(qū)業(yè)主們普遍難于接受。
點評：住宅墻體開裂，既有建筑材料上的原因，又有施工工藝和操作程序上的問題，同時也有建筑質量上的癥結。
關于住宅建筑質量，上海市建設委員會1999年37號文《關于提高本市住宅工程質量的若干規(guī)定》明確規(guī)定：為防止住宅沉降和墻體開裂，多層住宅必須打樁；為防止樓板出現裂縫，取消使用樓板，多層住宅樓面板、屋面板必須采用現澆鋼筋混凝土結構；本市外環(huán)線以內的多層住宅的基礎、主體結構必須實行預拌(商品)混凝土澆搗；為防止住宅頂層屋面滲漏，多層住宅提倡采用坡屋面形式，舊住宅屋面則采用“平改坡”技術。
如果，住宅墻體開裂是建筑質量上的問題，業(yè)主可以找開發(fā)商索取“差額賠償”。即一套完整房屋的價值與一套有裂縫房屋的價值，肯定是不一樣的，兩者之間存在著一個“差價”。開發(fā)商就應該賠償業(yè)主這個“差價”，這才合情合理、符合實際。
特約編輯：廣偉
