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四川在線-華西都市報消息 主持人語：進入2005年，不管是房地產業界，還是廣大消費者，都希望聽到對今年的房地產發展預測，雖然市場的發展有諸多的不可知性，但了解各種預測，至少會為我們提供一些信息和思考的方向。本次我們就選取了《新地產》對今年房地產的10大預言，希望能為大家判斷今年我
國房地產市場的發展提供一些參考。
預言1
匯率利率可能 微調企業融資環境趨好
一般認為，這一輪加息的幅度大概會在一個百分點左右。這個幅度的加息，對房地產需求不會造成實質性影響。對開發商的財務成本壓力也不大。匯率方面，今年出現松動的機會不小，但估計調整幅度不會太大，3%-5%的升值幅度是可以預期的。這樣看，匯率的調整不會對外資進入中國房地產的步伐產生太大影響，對投資需求不會產生過度壓縮。在匯率繼續保持穩定的前提下，外資仍將持續流入中國，輕微的通貨膨脹也將繼續，而通脹的預期一定會將更多的資金趕入房地產。在供應縮減的情況下，房價極有可能大幅上漲。融資的開放是大勢所趨，業界在融資方式上還會做許多嘗試。
預言2
地價繼續上升 產品定位將向高端移動
土地出讓制度的轉變，將直接改變房地產開發的操作方法。項目的策劃和定位將具有前所未有的重要性。土地政策發生根本性改變后，一個全國性的趨勢是，土地供應越來越少，拿地越來越難，土地成本也越來越高�？梢钥隙�，今年的地價仍將保持上漲的勢頭。因土地成本大漲而調整產品定位的開發商將會越來越多。在土地稀缺的背景下，市場將會供應更多的中高檔產品，中低檔產品則由于經濟適用房的增加而日益淡出開發商的視線。
預言3
市場需求調整 住宅和寫字樓市場繼續向好
因拆遷產生的強制性需求今年將大量減少，市民換房和購置第二套住宅將成為住宅市場越來越重要的需求來源。分地區來看，一線城市的市場容量正在趨于飽和，新增市場的潛力有限，二、三線城市則面臨大發展的前夜。北京、上海、廣州和深圳等一線城市是房地產第一波大發展的主力，今后已不可能再大幅擴張，今后市場將逐步過渡到以二手房交易為主；相反，以重慶、成都為代表的西部城市和以武漢、鄭州為代表的中部城市則顯現出了無窮的活力。住宅和寫字樓市場繼續向好。
預言4
房價整體呈上升之勢 有大幅上漲可能
去年10月29日的加息舉動雖然幅度不大，但消費者在買房的時候，不能不考慮到未來可能的加息會增加自己的月供負擔，從而對需求造成實質性的壓力。2005年的新建房屋供應量將急劇縮減�？s減的比例目前難以估計，但供不應求是肯定的。從買房的人群看，主力是有一定經濟實力的中年之家。新建商品房價格下跌是不可能的，而出現上漲甚至大幅上漲的可能性則大得多。但二手房市場的全面啟動，會使房地產市場的平均交易價格趨于平緩，甚至會比目前以新房為主的市場價格更低，從而改變房價虛高的印象。
預言5
商業地產將呈現冷熱不均的局面
由于近幾年住宅產業發展迅速，而社區和街道商業配套嚴重不足，今后數年最有前景的商業項目應該是小規模的底商和街鋪。預計2005年就會出現為住宅小區“補課”商業配套的熱潮。底商和街鋪屆時將是主要的商業地產投資熱點。商業地產的發展，同時受制于商業業態的變化。去年年底，根據入世協議，中國將完全開放零售業市場。覬覦已久的外資零售企業將在中國市場大肆擴張，商業地產的投資商不能不注意到這種趨勢并加以研究。
預言6
傳統代理銷售業務萎縮 前期策劃和顧問服務受寵
由于去年房子熱銷，加上實力強大的開發商大都建立了自己的營銷隊伍，經過幾年的市場鍛煉也已成熟，所以單純依靠賣房子的營銷企業將很難生存。而另一方面，更高端的房地產服務機構，例如顧問行，今后將有更好的發展機會。由于土地供應緊縮，開發商拿地越來越難，成本也越來越高，從而使前期策劃的含金量也大大增加了。房地產服務機構今后將不得不從低端的代理銷售，逐步走向附加值更高的前期策劃和顧問服務。
預言7
大型開發商優勢更加顯著 巨頭說話的時代來臨
去年對于開發商來說，影響最大的毫無疑問是土地政策。“招、拍、掛”對開發商的影響，絕不僅僅是土地供應減少和土地成本的提高。更重要的是它將徹底改變開發商操作項目的方式，并在行內建立全新的游戲規則。新的規則和新的市場環境，使開發商發生了分化。不同規模，不同定位的企業，將采用完全不同的策略參與市場競爭。相對中小規模的開發商，大型開發商在土地和資金方面的優勢將更為明顯。
預言8
二手房市場前景可期 新盈利模式將成主流
二手房市場的全面啟動，將把大量的購房者吸引到二手市場上。至少在一線城市，幾乎所有的購房者都集中在一手市場的現象將會改觀，人們的買房壓力，將不是取決于新建商品房的價格，而是二手房的價格。目前二手中介依然十分混亂，市場缺乏強有力的大型中介連鎖機構。希望在這方面嘗試的國內企業有不少，但目前來看，尚不成氣候，需要探索新的盈利模式。
預言9
房地產產業政策 仍將保持矛盾的特征
2004年的房地產產業政策充滿了矛盾。這種矛盾的政策在2005年仍將持續，因為政府至今沒有找到理順其中關系的辦法。由于政府土地開發能力不足，不少地區已在探索放開土地一級開發市場，以便向市場供應足夠的土地。但具體成型的操作尚需時日，在這之前，土地緊俏已成為事實。開征物業稅仍停留在學者的辦公桌上，在目前的稅收體制下，全面推行難度很高。短期內推出的可能性很小，中長期看，只要稅收體制不做根本的改革，物業稅的推出仍不可能。
預言10
大型開發商的競爭 更多向二、三線城市轉移
中國的房地產與整個國民經濟一樣，過多的集中在少數幾個城市和地區發展，但今年的情況已經出現變化。一線城市由于前幾年供應量巨大，房改后的消費需求已經釋放了不少，新建商品房的市場空間正在減��；土地成本急劇提高，使這幾個城市的開發門檻大幅升高；二、三線城市急于發展，為從一線大城市“出走”的企業提供了擴張的空間。2005年，以量取勝的主流開發商的舞臺將是二線城市，能否在競爭中占據先機將主要取決于他們在二線城市的表現。而豪宅市場的主流開發商，仍將留在一線城市。
特約編輯：廣偉
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