交易依然活躍房價增幅減緩 ———青島市市內四區2004年房產交易情況分析
2004年，青島市市內四區房產交易繼續活躍，需求依然強勁，供求趨于平衡，住宅交易仍唱市場主角。全年房價總趨勢上揚，但增幅減緩，具體分析如下：
一、增量（商品房）市場：交易持續下降房價增幅放緩
2004年，青
島市市內四區商品房交易成交總套數17828套，同比下降22％；成交總面積194.61萬平方米，同比下降26％；成交總金額66.28億元，同比下降20％。成交均價3405.79元／平方米，同比增長9.12％。其中：住宅成交16228套，占商品房成交總套數的91.03％，成交面積154.28萬平方米，成交金額48.16億元。住宅成交均價3121.60元／平方米，同比增長9.93％。其中按2004年簽訂合同日期統計成交8582戶，成交面積97.74萬平方米，成交金額48.29億元，平均單價為4940.43元／平方米，比上年同期上漲469.20元／平方米，漲幅為10.49％。
由于受加大經濟適用住房建設、壓縮商品房建設政策的影響，2004年市內四區商品房交易數量繼續呈下降趨勢。商品房成交套數、成交面積及成交金額下降幅度分別為22％、26％、20％。
2004年，市內四區商品房均價持續上漲，與2003年度比較，房價上漲最大的為四方區，全年平均上漲807元／平方米；其次是李滄區，上漲484元／平方米；遞次排列為市北區上漲432元／平方米；市南區上漲288元／平方米。以均價上漲幅度排列，則四方漲幅最高達25.19％，依次為李滄區20.64％，市北區9.44％，市南區4.65％。
與前幾年迅猛上漲的房價形成鮮明對比，2004年全年房價同比增長9.93％。
2004年共批準預售面積188.94萬平方米，比上年增長36.80％。其中：住宅批準預售13419套，批準預售面積145.58萬平方米，比上年增長33.59％；商業營業用房批準預售17.25萬平方米；辦公樓批準預售25.73萬平方米。
2004年市區加快了經濟適用房建設，全年批準預售4386套，比上年增長249.48％；批準預售面積43.52萬平方米，比上年增長187.26％。
與全年商品房成交量比較，2004年可以說是供求基本平衡。
二、存量（二手房）市場：交易數量及價格漲幅均超過商品房
2004年，存量房成交32055套，同比增長33％；成交面積230.41萬平方米，同比增長36％；成交金額67.77億元，同比增長61％；平均單價2941.28元／平方米，同比增長18.04％。其中住宅成交31055套，成交面積200.19萬平方米，成交金額56.84億元，平均單價2839.30元／平方米，同比增長15.40％。已購公房上市11758套，成交面積65.59萬平方米，成交金額15.44億元，平均單價2354.02元／平方米，同比增長15.24％。
隨著環境的不斷改善，李滄區居住條件有了明顯改觀，房屋升值增長迅速，漲幅達33.35％，使過去習慣認為到李滄區買低價房的舊觀念已成為歷史。
市北區因為地理位置適中，中小房型房源相對較多，價格相對合理，所以連續兩年成為市區存量房購房者成交戶數最多的區域。
三、商品房、存量房交易對比分析特點鮮明
去年各月份市內四區商品房交易量明顯減少，在總成交17828套中，屬于2004年簽合同日期成交僅8582戶，僅占48.14％，而占51.86％的成交套數是2003年底以前簽訂交易登記日期進行交易的。有效供給的增量房大幅度減少的不利信號應引起有關方面高度重視。存量房雖然交易三項指標上升幅度大，但由于缺少增量房有效供給的支撐，整個市場呈箱體形態，房價上漲快，增幅大已超出了合理比值，不利于存量房市場可持續性健康發展。
根據市場商品供應結構比值的基本標準分析，存量房應略小于增量房比值，即0.85：1,有利于為住房消費者提供分類挑選的空間和發揮平抑價格穩定市場的作用。而目前，青島市區樓市呈倒掛現象，存量房交易量遠大于增量房，比值達到1.79：1,呈現住房有效供給不足，房價居高且堅挺不下的非正常狀態。
四、房產抵押貸款業務紅火
2004年，辦理各類房地產抵押貸款30655卷，比上年增長21％；抵押面積605.68萬平方米，比上年減少7％；借款金額130.77億元，比上年增長37％。其中商品房按揭抵押9932卷，抵押面積107.85萬平方米，借款金額30.52億元，借款金額比上年同期減少4.86％；二手房按揭抵押12394卷，抵押面積89.62萬平方米，借款金額20.26億元，借款金額比上年同期增長92.04％；持證抵押8288卷，抵押面積284.37萬平方米，借款金額64.63億元，借款金額比上年同期增長43.69％；在建工程抵押41卷，抵押面積123.84萬平方米，借款金額15.36億元，借款金額比上年同期增加90.10％。
五、房屋租賃市場亟待規范
2004年，由于開展聯合執法，加大違法租賃的查處力度，加強了對租賃登記備案的管理，全年共受理租賃登記4450卷，同比增加5.55％；登記租賃面積63.72萬平方米，同比增加31.76％；登記租賃金額8.46億元，同比增加187.76％。住宅租賃單價為14.81元／月·平方米，非住宅租賃單價為35.33元／月·平方米。本報記者本報通訊員
2004年商品房、存量房成交情況對比表商品房存量房倍數備注交易套數(套)17828320550.56
"倍數"指商品房各項指標除以存量房和項指標交易面積(萬m2)194.61230.410.84交易金額(億元)66.2867.770.98其中個人交易套數(套)17314318720.54其中個人交易面積(萬m2)173.06214.140.81其中個人交易金額(億元)56.9762.150.92其中住宅交易套數(套)16228310550.52其中住宅交易面積(萬m2)154.28200.190.77其中住宅交易金額(億元)48.1656.840.85
備注：“倍數”指商品房各項指標除以存量房各項指標。2004年1－12月商品房、存量房交易數據分類時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房面積(m2)144110119590234694226246158588208130136522148092154295111676152143152000均價(元／m2)3152.663427.253442.233727.703620.673053.193208.663390.973711.053205.333243.833541.22存量房面積(m2)165128100483194919196518178662233902191647201369232053183976215507209600均價(元／m2)2595.272641.952892.902966.702703.422895.113178.412976.223055.462937.423109.743084.25
特約編輯：廣偉
