1992、1993年我國出現第一次房地產熱，房地產價格陡然上漲，房地產泡沫開始形成，標志著我國的城市房地產進入起泡階段。十年來各城市的地價和房價在波動中不斷走高，城市房地產泡沫根據城市自身的經濟狀況和政府政策有不同程度的積累，突出的表現是有些城市土地價格近十年來上漲了十幾倍甚至幾十倍。即便如此，我國
房地產市場是比股票市場還短暫的新興市場，僅有20多年的發展歷史。
造成國外典型的房地產泡沫的原因主要是投機性需求。由于房地產的特殊屬性如房地產特別是土地的稀缺性、區位的差異性、房地產建設周期長等，造成房地產供給呈現剛性，不能隨著需求的變化及時調整，當房地產出現投機炒作時使房地產價格脫離其價值虛高上漲，形成房地產泡沫。總之，國外典型的房地產泡沫包括我國海南省、北海市等城市產生房地產泡沫，主要是投機性需求造成的。
造成我國城市型房地產泡沫的原因主要是供給體制問題。我國目前出現的城市型房地產泡沫的成因雖然復雜多樣，也有需求拉動的因素，但是在我國房地產市場并沒有出現大規模、長時期的房地產投機炒作。造成我國城市型房地產泡沫的根本原因是供給體制上和政策上的問題。
壟斷土地是產生泡沫的主因
房地產泡沫實質上是地產泡沫。人們投機炒作的是房產下面的土地的稀缺性和地段的差異性及其可以帶來的投機性差價。
土地批租制度使地方政府具有操控土地市場和土地價格的利益。我國現行的土地批租制度使地方政府能夠獲得未來幾十年的土地租金，寅吃卯糧、一本萬利。賣地就成為地方財政收入的主要來源。在有些市、縣、區的土地出讓金收入已經占到財政收入的35%左右，有的甚至高達60%。土地價格上漲，土地出讓金也水漲船高。地方政府具有推高土地價格的利益驅動。
壟斷結構的市場造成土地供應量不足或不對路。首先，土地儲備中心壟斷供給的土地可能在品種、地點、規模、時機等方面與市場需求不相吻合。其次，有的城市政府實施“非飽和適度供應，保持賣方市場”供地政策。結果導致稀缺的土地資源供不應求。因為地價是由房價來決定的，反過來土地供應量決定了房屋的供應量，決定了房屋的供求關系，從而影響了房價的升與降。因此，長期城市土地供應量的不足是造成房價上漲的關鍵性因素。
壟斷結構的市場與競價拍賣制度不相匹配。土地市場引入競價機制的初衷是為了提高土地資源的利用效率和消除尋租。競價拍賣制度是一個好的市場工具。但是競價拍賣機制適用于競爭性的市場，而壟斷性市場需要價格管制。在現行的市場狀況和政策環境下，土地市場國家高度壟斷和土地資源供不應求提高了房地產企業對地價特別是好地段地價的預期。采用拍賣制度，只會通過競價機制為壟斷供給的壟斷產品形成壟斷價格，并且不斷地把壟斷價格推向新高，拍出了泡沫。房地產商之所以敢不惜血本拿地，是因為房地產商預期在現行體制下兩年后樓盤建成時房價還要上一個臺階。在這里地價拍賣出天價不等于實現了效率最優，而是市場競爭機制和價格機制的嚴重扭曲，是政府過度干預下的市場失效。
有效供給的缺位
政府住房政策目標模糊。目前我國的住宅市場存在諸多問題：房價收入比13至16的住房市場斷檔，中低檔住房供不應求，經濟適用房占全部住宅的比重偏低，經濟適用房準商品房化，與商品房之間的價差越來越小。特別突出的核心問題是政府經濟適用房政策不到位，經濟適用房的房價大大高于房價收入比的國際慣例。
政府要求企業生產經濟適用房的利潤大大低于產業平均利潤，房地產企業為了自身利益必然與政府展開博弈，采取有利于自己的對策和產品策略。由于監管機構與被監管企業之間的信息不對稱、監管機構被利益集團俘虜以及政府的管制辦法不到位等問題，導致政府在經濟適用房建設的博弈中成為輸家。結果政府提供了補貼，廣大中低收入居民買不到支付得起的住房，房地產商從中盈利，造成政策失效。
總之，由于存在上述的房地產體制性、政策性、市場性的問題，結果造成住房市場有效供給不足，使住房市場仍處于結構性的供不應求的狀況，這是產生房地產泡沫的市場基礎。
價格戰打不起來
由于房地產的特殊屬性，房地產企業之間的競爭主要是項目區位鄰近企業之間的競爭，與區位較遠的企業之間的競爭大為弱化，其他區位市場的產品替代性大大下降。現階段房地產商以區位競爭為基礎，以產品差異化競爭為中心，房地產市場基本不打價格戰。結果形成了房地產市場類似寡頭壟斷的區位市場結構。
房地產商通過默契合作，互相比照定價，不打價格戰，實現了一種非正式協議的價格合謀，通過這種默契合謀定價獲得了區位市場企業群體利潤最大化的價格，從而使整個房地產業獲取了壟斷利潤。
特約編輯：廣偉
