日前，國務院發展研究中心召集財政部、國家稅務總局、國土資源部等部門負責人，就中心完成的《中國房地產稅收政策研究》報告展開研討。權威人士在會上透露，年中將選擇一個地級市為試點，全面摸清登記該市的公、私不動產，構建數字化城市模型，試點的方式采用“真實數據，空轉運行”，使設計出的方案盡可能接近實際
的檢驗。試點結果最終報送國務院作為決策參考。
雖然離最后的政策出臺可能還要一段時間，但從政府智囊機構的動向看，不動產稅已漸行漸近。
不動產稅輪廓已清
從此次專家的研討看，有關不動產稅政策的輪廓已經十分清晰。
財政部專家表示，當前說的物業稅就是將來要適時開征的不動產稅，或稱房地產稅，民間關于物業稅就是“將土地出讓費攤入今后幾十年分年收取”的理解是個誤區，也并不是要把土地出讓金、房地產稅和費三塊完全并入一個統一的不動產稅來征收。
目前，我國以房地產為對象的收入主要有三塊：稅收、各類收費、土地出讓金。其中，直接將房地產作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。
國務院發展研究中心的研究表明，中國房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%；而西方國家的房地產稅或財產稅卻是稅收的重要組成，占基層政府財政收入的比重甚至達71%。此外，中國房地產稅費主要集中在開發投資環節，多而重；占有和交易環節相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅，刺激了房地產投機行為。
與此相對應，我國地方政府很大一部分財政收入是來自土地出讓金和各種收費。其中，收費名目繁多且極不規范，甚至各個地方各行其是，預算外運行現象嚴重。
為此，國務院發展研究中心提出了以“正稅、明租、清費”為方向的改革。正稅，即合理設置新稅制，統一內外稅制，避免重復征稅。明租，即土地出讓金從一次性收取改為分年收取，明確地租性質。清費則是除少數確有必要的服務性收費外，其他收費或取消或合并為某一個固定的稅種。
目前難以影響房市供求
不動產稅究竟會是當前持續升溫的房市的“利空因素”抑或利好？這是當前最牽動人心的問題。
華夏證券研究員董晨參加了研討會。他的觀感是，目前研討不動產稅的政策動機是理順中央與地方的財稅關系、規范房動產收費。“我不認為不動產稅是政府的政策信號，以此來平抑房動產價格。當然，如果將來在房產買和賣的過程中都要增加收稅，投機性購房的成本會提高，理論上會抑制投機。”
海通證券研究員張巒直言，不動產稅年內推出的可能性不大。至于不動產稅對房市的可能影響，張巒表示很難判斷。一方面，不動產稅將過去一次性征收的各種稅費，在房產保有期內分批交納，這意味著購房人前期置業費用降低，購房者可能會增加。如果土地供給或地產商的開發能力沒有相應提高，新增需求無疑將推動價格上升。另一方面，從現在的討論看，不動產稅也不是一個單一稅種，除了因土地使用權產生的稅外，按照國際慣例，房屋遺產繼承稅、交易稅也應是這一稅種的相應組成部分。從通過不動產稅擠出房市的泡沫角度出發，管理部門應該在設計時考慮增加交易成本，限制投機性購房、一人購多套房的狀況。
事實上，國家稅務總局副局長許善達也表示，房地產稅是要將一些繁雜的稅費進行統一規范。房地產開發商過去因從非規范渠道獲取了高額利潤，明確規范的征稅后，相應成本反而可能下降，起碼增加了透明度，更有利于消費者監督。但是對于房價攀升，可能金融調控手段更直接有效。
來自美國的稅收專家在研討會上表示，雖然從理論上講稅收可以抑制需求，但實際上房地產稅對于抑制房價上漲并無明顯作用。在美國加利福尼亞洲，房地產稅率高達10%以上，但房價近年依然有明顯上漲。
看來，目前房市的漲跌還將取決于真實的供求關系，指望不動產稅發揮稅收杠桿作用，撬動供需關系時機還未成熟。
配套措施亟待完善
專家認為，我國目前房地產估價體系還非常不完善，房籍地籍管理工作基礎還比較薄弱，且與稅務部門之間也還沒有建立起業務協同關系，需要一定時間才能得到加強。而詳實的不動產登記資料則需要更長的時間，才能建立起來。
國務院發展研究中心副主任謝伏瞻表示，如何確定房地產稅的稅基，如何確定合適的稅率，不動產稅和其他稅種之間的關系，開征不動產稅對經濟社會發展的影響以及中央與地方的關系等，都要精心設計和試點。
此外，專家還呼吁慎用“物業稅”的名稱。首先，國際上一般都使用不動產稅或房地產稅的概念；其次，商品住宅物業管理企業收取“物業費”概念已經在居民中普及，使用“物業稅”的名稱，容易引起概念混亂。因此，名稱仍應以不動產稅或房地產稅為佳。
特約編輯：廣偉
