央行再次加息讓銀行與購房者皆是喜憂參半，民間資本可能借機“雄起”
3月16日晚間，央行突然宣布再次加息。但與2004年10月29日的那次加息不同，此次加息并不是針對全行業，而是將“矛頭”有針對性地指向了房地產——將已經執行了6年
的房貸優惠利率恢復到基準利率，即商業貸款利率5年期以上從原來的5.31％上調至6.12％。
如果說去年10月29日的加息只是一個“信號”，還沒能給廣大購房者帶來多大影響的話，那么央行此番發布的升息方案，顯然要對多數貸款人“傷筋動骨”了。明眼人不難看出，此次加息方案實際上表明了央行對房地產的某種態度———改變了以前實行優惠利率，鼓勵貸款買房。
如今房貸恢復“國民待遇”，實行和其它商業貸款一樣的利率政策———即便有優惠，也只能在基準利率的基礎上最多向下浮動10％，即5年以上期房貸利率5.508％。這相對于以前來說，也提高了近0.2個百分點。
第二天，央行又對外宣布，公積金貸款利率同步上調0.18％。更加嚴厲的政策還有，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20％提高到30％。
在新的還貸政策下，還款人的壓力到底會增加多少？在執行浮動利率的前提下，各銀行又會采取哪些計費新政呢？
銀行是肥肉也是難題
巨額利息為其帶來豐厚收益又加劇商業競爭
此次房貸調整方案，給商業銀行很大的定價自主權，即在基準利率6.12％和基準利率0.9倍即5.508％之間，各家商業銀行可根據自己的情況自行確定。這對商業銀行是塊肥肉，同時也是一道難題。
據統計，目前國內商業銀行發放的個人住房貸款，余額已經超過了1.6萬億元。根據這個數字，如果所有銀行將5年以上貸款利率調整到6.12％的基準利率水平，那么銀行僅商業貸款一項，年利息收入就可以增加130億元！這對銀行來說，無疑是天上掉下的“金餡餅”。難怪消息公布當天，島城幾家商業銀行便坐到了一起，共同商定要按央行公布的基準利率執行，而不實行0.9倍的下限利率。
然而在媒體面前，各家商業銀行卻遲遲不肯公布最終確定的調整方案。因為一個不爭的事實是，銀行之間也存在競爭，而房地產貸款作為銀行個人貸款比重最大、質量最高的貸款，顯然又是各家爭奪的焦點。如果我先宣布按6.12％的基準利率執行，一旦別人實行比我優惠的房貸利率，我豈不坐失市場良機？
因此，要想讓各家銀行都來遵守所謂的“攻守同盟”，顯然難度較大，這不符合市場經濟的特點，對購房者來說也有失公允。22日北京4大商業銀行公布的新房貸利率，也證明銀行之間確實各有“小算盤”。
22日下午島城中行、交行率先公告房貸利率，也沒能執行6.12％的基準利率。在6.12％和5.508％之間，究竟作何取舍，各家商業銀行一時難以決斷。
銀行各有“小算盤”
3月21日，北京四大商業銀行對外公布各自新的房貸利率執行方案：
◆中國銀行北京分行對申請第一套住房貸款的個人執行下限利率，對申請第二套以上住房貸款的個人執行基準利率。個人住房貸款最低首付款比例仍維持現行的20％不變；
◆工商銀行總行原則是執行下限利率，這意味著大多數借款人可以拿到9折利率的貸款。但對于購買高檔寫字樓、第二套住房和高檔別墅的個人，將執行相應檔次的貸款基準利率；
◆農業銀行個人房貸也執行下限利率；
◆建設銀行建行并沒有看同業的眼色行事，據該行客服電話稱，正式接到文件將執行央行的基準利率。這意味著在建行貸款的成本將高于其他銀行。
消費者選銀行要細算
選擇基準利率還是優惠利率，對購房者的壓力差距很大
雖然島城各家銀行新的利率執行標準尚未公布于眾，但對廣大貸款人來說，還貸負擔增加已是板上釘釘的事情。而且，不同的利率執行標準，貸款人的還款負擔也相差很大。
以30萬、10年期貸款為例，按照原先的利率標準，每月需還款3227.61元，而按照新的利率標準（基準利率6.12％），則需要支付3348.72元，每月需多還121.11元；但如果按照優惠利率即基準利率的0.9倍，每月則需要負擔3256.97元，只比原先增加了29.36元。
顯然，執行基準利率還是優惠利率，對還款人的差距很大，這也就不難理解為什么各家商業銀行遲遲不肯公布新房貸標準的原因了。
而招商銀行青島分行的有關人員則明確答復記者，招商銀行將執行人民銀行的規定，根據市場變化適當調整房貸利率，具體執行標準需根據客戶的具體情況而定，而不是搞“一刀切”。
中國人民銀行青島市中心支行的工作人員也答復記者，各家銀行可根據每筆業務的風險大小，自主決定每筆業務的貸款利率，只要在6.12％和5.508％之間，都是允許的。
這也就是說，銀行辦理的每筆房貸，利率可能都不一樣，“看人下菜碟”，根據不同客戶的不同情況如收入、職業、樓盤情況、家庭資產狀況等決定不同的利率標準和首付比例，將是今后銀行常用的營銷技巧。看來，今后購房者選擇從哪家銀行貸款，可就要仔細“算計”一下了。下圖：調息后，執行基準利率及優惠利率對照表
加息民間資本乘勢而起
民間借貸機構憑借“零首付”優勢與銀行掙食
“上次加息，我們的業務至少增加了20％。這次又加息，又提高首付款比例，這對我們民間資本來說絕對是個好消息。”看到加息的報道后，安玉華掩飾不住內心的喜悅。
作為青島百眾惠抵押貸款代理公司的負責人，安玉華切身感受到加息對民間資本的“刺激”。“銀行的門檻越來越高，很多想買房的老百姓因為首付款湊不齊，就到我們這里來辦理抵押貸款，利息和銀行差不多，卻不需要首付款。現在購房貸款占到我們全部業務的30％左右。”
據記者粗略了解，在青島從事民間借貸的機構不下幾十家，購房貸款占了相當比重，且在上次加息后有明顯增長趨勢。很多購房者因為短時間內湊不齊首付款，或者因購買的二手房年代較久無法從銀行貸出足夠的成數，就選擇民間借貸。安玉華介紹，最近青島開展民間借貸的機構越來越多，給相當一部分購房者提供了便利。
但相對于銀行來說，民間借貸期限短，且需要別人的房子作抵押擔保，因此只能作為銀行業務的補充。
房價漲勢依舊難阻擋
□修方舟（青島榮昌置業集團股份有限公司副總經理）
靠加息平抑房價？誰還信！大家都指望靠加息來平抑房價，去年倒是加息了，房價反而漲得更猛了。看看我們周圍的親戚、朋友、同事，有多少人正在張羅著買房子。
這就是需求。只要需求大于供給，房價就不可能跌。相反，利息增加了，反而更加重了購房者的負擔。
還有一個事實是，對房地產信息最敏感的開發商們，都還在忙著“囤積”，而不是忙著“出手”。這表明他們仍然看好房地產行業———他們又不是傻瓜，誰愿意把房子“爛”在自己手里。
所以，在我看來，此次加息仍然難以撼動房地產的漲勢。
加息將房價帶進盤整期
□李淳樸（浩華不動產機構董事長）
從去年10月底到現在，不到半年時間，央行對房貸兩次加息，表明國家抑制房價的決心。房地產業是個對宏觀政策非常敏感的行業，雖然上次加息沒能很好地抑制房價，但國家決不會就此“善罷甘休”。如果此次加息仍然不能平抑房價，肯定還會有第三次加息。
事實也證明，此次加息對購房者的心理預期作用還是很明顯的，廣州市今年1月份的平均房價就下調了600元／平方米。此次加息后，我認為房價將進入盤整期。
實際上房價回歸理性，對開發商也不是壞事，因為只有一個平穩健康的市場，才有長遠發展的空間。
多數購房者
買房計劃不變
崔小玫最近正在張羅著買房。她在四方相中了一套40萬元的套二居，原計劃首付8萬元，然后從銀行辦理32萬元的商業貸款。看到加息的消息后，崔小玫長嘆一口氣———月供增加了不說，首付提高了，對她可是個難題，因為原先那8萬元首付，有3萬元是借來的。如今首付比例提高了，她需要12萬元的首付款，這多出來的4萬元該上哪里借呀？
和崔小玫一樣遭遇的還有很多，記者隨機調查了身邊的10個朋友和同事，沒有一個因為加息而放棄購房計劃。在醫院工作的小孫正準備結婚，房子是擺在他面前的大事，“利息再高，也得貸款呀，因為咱沒錢一次性付款”。而在外貿公司工作的朱先生已經有了一套住房，他想再買套新房改善居住條件，“每月就增加幾十元錢，應該不會感覺累。”
據央行最近公布的今年1季度全國城鎮儲戶問卷調查結果，城鎮居民購房的熱情高漲，有22％的居民準備在未來3個月購買住房，銀行借款未因去年10月末的加息而降低。
由此看來，即便加息，多數購房者仍將靠貸款來購置房產。但因為首付比例提高，部分購房者可能會推遲購房時間。
加息為保護買房人
央行加息是在打擊普通買房人？面對許多網民對房貸加息的誤解，中國人民銀行副行長吳曉靈表示，目前房地產價格是不正常的上升，央行加息是希望保護買房人，是為了解決大多數人的購房利益。
吳曉靈希望公眾能夠理解央行的初衷：“央行調整這次房貸利率政策，從短期來看，購房者會多增加一點利息的支出。但是如果金融政策和其他各方面政策配套，能夠把我們房地產價格上升過快的勢頭有所抑制。房價上升的幅度減小的話，就保證了老百姓的根本利益。”
炒房收益降一成
有中介機構預測，首付比例提高一成，炒房者的資本收益率將下降5％－10％。
深圳中原地產有關人士分析，提高首付款比例，將嚴格抑制并擠壓房地產投機行為。“在其它情況不變的情況下，首付提高一成，炒樓者的資本收益率將下降5％。”
例如，按照原來二成首付，炒樓者100萬元可以買5套房，考慮到地產商一般會允許買家低首付，因此100萬元可購置5－10套房產。假定1套房1年后轉手賺10萬元，炒樓者1年后就可賺50－100萬元，資本收益率達到50％－100％。而現在首付普遍提高一成，100萬元就只能買3套房，即使別的條件都不變，1年后轉手，大約只賺30萬元，資本收益率下降20％－70％！
加息前后月供比較 GG 貸款數額年限原月供現月供現月供(5.31％)(5.508)(6.12％)
5萬元5950.67元955.24元969.43元5萬元10537.93元542.82元558.12元10萬元51901.35元1910.48元1938.86元10萬元101075.87元1085.65元1116.24元15萬元52852.03元2865.72元2908.29元15萬元101613.80元1628.48元1674.36元15萬元151210.55元1226.26元1275.53元15萬元201015.80元1032.50元1085.05元
貸款數額年限原月供現月供現月供
(5.31％)(5.508)(6.12％)
20萬元102151.74元2171.31元2232.48元20萬元151614.07元1635.01元1700.70元20萬元201353.40元1376.67元1446.74元30萬元103227.61元3256.97元3348.72元30萬元152421.10元2452.52元2551.06元30萬元202031.60元2065.01元2170.11元30萬元301667.77元1704.87元1821.86元
