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期房私下交易所引發的連環潛在風險，日前被新公布的“個人出售普通住宅居住不滿一年的必須繳納營業稅”政策攪動。不少上家向下家提出，由于這是不可抗力，下家要么承擔差額部分5．55％的營業稅，要么交易就此終止。期房交易所引發的違約比例非常高。因此，買賣雙方應該待期房變現房后再通過正常交
易途徑交易。
盡管政府明令禁止期房交易，但不少買賣雙方仍然通過簽約進行私下交易，到現房時再辦理過戶手續。由營業稅所引發的期房交易不可抗力一說，代表了目前市場上眾多期房私下交易的業主心態，趁機繼續抬高房價。據東方正義律師事務所律師介紹，新政策出臺僅一個多星期，這已經成為二手房糾紛咨詢中比例最高的問題。從法律角度來說，營業稅的實施并不能算作不可抗力。鑒定不可抗力必須同時具備三個條件：不能預見、不能避免和不能克服。營業稅的征收雖然具備了前兩個條件，但是合同并不是就此不能執行下去。如果期房私下協議合同在履行過程中，因為這一原因而不繼續履行顯然有失合同的公平。由新政策實施隨著而產生這種加價現象可以看出，明令禁止交易的期房在私下交易中風險重重，在房價上漲較快的過程中，不少上家想盡辦法追加合同中的交易價格，以追求利益最大化，而下家不得不面對上家三番兩次的加價和合同隨時被中斷的風險。
除此以外，違約金糾紛也成為期房私下交易的另一大紛爭。為了遏制上家在合同交易到一半時惡意違約，同時考慮到期房私下交易的過程較長，短則兩三個月、長則一年，買賣合同往往將已付房款雙倍返還給受損方作為違約責任。即便在合同簽訂后的幾個月內房價上漲較快，但房價增長部分不會超過總房價的30％，考慮到違約成本較高上家繼續履行的可能性就越大。而在普通的房地產買賣合同中，一般將定金作為違約責任。根據普通的定金法則，定金收取最高不超過總房價的20％。法院在受理這一案件時，會據此認定定金收取過高并考慮酌情減少。因而，不少有意圖違約上家又抓住這一點趁機抬高房價。（唐穎豪）
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