售樓進度放緩
從去年下半年開始，鳳圖騰、東方普羅旺斯、麥卡倫地三個別墅項目都將原本可以成行的銷售計劃推遲了。作為這三個項目的銷售操盤手，原龐博國際代理行總經理、現公開身份是上述三個項目營銷中心總經理的劉東認為，從單個項目來看的偶然相似背后，是對北京房地產市場行情看漲的必然判斷。
鳳圖騰位于陶然亭附近，去年10月該項目就已經達到銷售條件，但正式的開盤時間卻被延遲到今年6月底。“在目前的市場行情下，該區域內的項目價值是被低估的。”接手銷售后，劉東首先做出這樣的判斷。基于北京城整個發展重心的向外輻射，劉東認為，二環、三環內的房地產項目因為不可復制性會身價漸漲。
另外放緩銷售進度的兩個項目，位于昌平的東方普羅旺斯將先前確定的4月份開盤延后到了7月份；麥卡倫地在去年九、十月份時就已經實現結構封頂、可以進入銷售期，但是最終確定的開盤日期卻也推遲到了今年5月底、6月初。
劉東認為，售樓進度放緩后，開發商還能坐得住，主要是因為“對市場潛在的購買力有信心”，所以沒有采取“快跑”的銷售策略。以麥卡倫地為例，如果是去年銷售，價格預計在1．3萬元－1．4萬元／平方米；但今年的售價至少在1．6萬元／平方米左右。市建委公布的數據也印證了劉東的分析，今年1至2月，北京商品住宅期房預售率高達130％，比2004年同期高18％，表明商品住宅期房供不應求的壓力很大。
結束不久的春季房展會，其參展和成交數據同樣給人這樣的印象。有資料顯示，今年春展的100多個參展樓盤中，新項目只有19個，遠低于往年的數字。即使是僅有的幾個大盤也是以展示形象、積累客戶資料為主，有不少項目連戶型和價格都沒有明確。從今年1－4月本市的整體市場供應來看，多數房地產項目都還對入市處“觀望”狀態。
惜售大部分是“作秀”
與此相反，京城樓市中另一些項目正在快馬加鞭地趕銷售進度，國美第一城就是一例。據了解，從今年1月1日開盤起，該項目在不到兩個月的時間內完成一期全部銷售；3月12日，該項目的二期開盤，一二期相加的供應量為37萬多平方米、3200多套住宅，截止到4月中旬，該項目共計實現簽約2870套。
“我們不僅要發揮過去銷售比較快的特點，還要快上加快、以快制快，加快銷售環節的進程就是加快資金滾動的速度。”鵬潤房地產公司發展中心業務總監陳云峰解釋。此前，陳云峰在接受本報記者采訪時曾表示，該項目的銷售期將由原定的一年半縮短為3個季度。他解釋，銷售的回籠資金將直接投入到后繼項目開發中，今年鵬潤房地產在京還將有其他項目啟動開工。
北京朝陽大地房地產經紀公司董事總經理段枚焱認為，從主觀上來講，很少會有開發商主動延緩銷售進度，“在金融政策收緊后，延緩銷售進度無異于放緩回款速度、增加銀行貸款成本”。北京偉業房地產經紀公司董事總經理徐斌認為，即便今年房價在年內上漲8％，都不足以支撐開發商對開發資金的需求，尤其是有后續項目跟進的開發商。所以林斌認為，京城的開發商從整體上來說不可能出現因看漲房價而惜售的。
有統計顯示，從去年下半年開始到今年第一季度，投入到北京房地產市場的房源是“劇烈減少的”。對此北京房地產信息網負責人雷華解釋說：“這不是市場原因的減少，只是技術原因的減少。”雷華所說的技術原因是指，市建委從去年年末向開發商提出補錄樓盤信息數據等要求，加上審批條件增加等原因，審批速度自然降低。“這只是過渡性問題，這些擠在門口準備進入的量最終會釋放出來。”雷華說。
“目前北京市場的樓盤銷售并不像一些開發商說得那么旺。”雷華補充說。他認為，大家之所以形成樓盤不愁賣的印象，主要是因為大家的關注點都集中在熱點項目上，而熱點項目僅僅是樓市的很小一部分。據北京房地產信息網提供的數據，2004年全市房屋的新增面積為9000多萬平方米，房屋的凈增率為58％，其中住宅的凈增率是56％。也就是說，去年大約有5000萬平方米的房屋面積是待售的，“更何況當年還有以前沒有消化的存量房”。
行情看漲下的銷控
這一段時間以來，劉東每周都會用3個半天的時間來親自接待購房客戶。一位山西的客戶曾向他“訴苦”：自己原本計劃去年年底就來京置業，但是當時聽說今年京城的房價會降，而等到了今年，但現在的房價非但沒降，反而漲了。據悉，這位山西客戶正計劃著“五一”期間來北京把房子買了。
同時與上海、蘇杭等城市的房價上漲明顯相比，目前北京的房價卻還是“省會城市的普通住宅價格”。據了解，當下上海同檔次同地段的產品，其房價比北京高出50％－70％。如此一來，因為升值空間大，北京樓市自然會吸引一部分原本投資其他房地產熱門城市的資金。
劉東認為，對房地產行情看漲時所做的“惜售”策略更準確地說是一種銷售控制。而且他認為，在現在的行情下，這樣的操作案例不在少數。林斌也承認，出于銷控原因，北京市場確實有這樣的實例。據了解，朝陽公園附近的一些項目目前就是有控制、限速地進行銷售，這期間項目的房價已經出現明顯上漲。
此外，北京目前的地價是呈上漲態勢，而且今后很有可能繼續朝此方向發展。城市地價動態監測結果表明，2004年全國地價總體水平繼續呈現穩中有升的態勢；其中32個主要城市調查結果顯示，2004年全國主要城市商品住宅地價占房價的比例為26．31％，其中北京的比例為22．98％，換句話說，北京的地價仍有上漲空間。此外，地價在我國房價構成中的比例位置日益明顯，目前約占房價的40％。
因此，從去年下半年開始，在北京購房置業已經成為一種投資渠道。在此背景下，即便是普通住宅也有可能成為被選擇的投資工具，而開發商進行銷控的信心也正來源于此。
