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水青木華的廣告效果圖 |
對購房者來說，了解和熟悉一個樓盤，很大程度上是來
源于開發商所做的各種廣告宣傳，售房廣告應是消費者作出購房前期決策的重要信息來源。而某些深諳購房者心理的開發商則用文字游戲來裝飾、美化自己的樓盤，甚至夸大其辭生造出一些概念來誘導消費者。李先生就遭遇到位于城陽區水青木華項目的宣傳誘惑，大呼上當之余，他不禁撥打本報樓宇熱線，向本報記者講述了他的看房經過。
“雙水岸”名不副實
李先生說，通過報紙上的售樓廣告，可以輕松了解諸多樓盤的信息，他就是看了某報上的廣告，才去城陽的水青木華項目看房的。
在水青木華圖文并茂、設計精美的廣告中，“雙水岸·純生活”這一概念和“依水而居”、“水景社區”、“全生態情景居住”等詞匯，以及綠水、藍天、樹林充滿整個畫面，廣告中將樓盤安置在一大片綠色水岸之上；再加之承諾的諸如純凈水入戶等，不禁令人怦然心動。
但在樓盤現場，李先生非常吃驚地發現，工地上除了兩棟樓座之外就是工地，所謂“依水而居”的“水”僅僅是在位于社區一隅的一條數米寬的小河而已。而構成“雙水岸”的另外一“水”，據售樓人員介紹就是純凈水入戶。李先生質疑，純凈水入戶作為了水岸，顯然脫離了正常人的常規判斷，有誤導購房者的嫌疑，這樣的小區也敢號稱“雙水岸水景社區”？
有提示能否免責？
本報記者在接報后趕赴城陽的水青木華樓盤現場，看到現場確實如李先生所言。
而水青木華項目的樓書，與其發布的廣告相比，更是有過之而無不及。惟一的不同是在樓書的最后，加上了很小字號的“友情提示”：“本資料所有文字、圖片均為示意，并不構成任何承諾”。
業內人士認為，樓書和廣告中的特別約定，如果沒有在顯著位置以顯著方式提示消費者，則不符合合同法中關于格式合同應予特別提示的規定，是無效條款，不能作為免責的理由。開發商這種做法是想回避司法解釋中的規定，免得今后購房人對“說過頭”的宣傳較真，甚至訴諸法律索賠，旨在免責。但這只是開發商的一廂情愿，以后真要引起糾紛，能否免責還是要由法官定奪。為了少惹官司，開發商做廣告還是實在一些好。
有關法律界人士指出，判定是否虛假廣告，不僅要判斷廣告所傳達的商品信息與產品自身的質量、功能、作用是否相等，更要判斷廣告的形式是否合理。這主要指傳達廣告內容的方法手段是否合理。廣告手段的運用是否恰當，直接影響到消費者對廣告內容真實性的感受。廣告手段包括夸張、對比等廣告創意手段的運用，如果此種手段運用不恰當，對消費者造成了誤導或欺騙則視為虛假廣告。
■熱線提醒寫入合同最保險
在簽署商品房買賣時，開發商往往拒絕將宣傳中的內容，如有關綠化面積、配套設施、小區環境等寫進合同。因為樓書、廣告可視為要約，但不會自動成為合同的一部分；作為一種宣傳，樓盤廣告和樓書使用一些溢美之詞可以理解，但最好再通過現場查看，周邊調查等方式查驗，必要時還可征詢法律顧問意見，幫助查核廣告和樓書是否真實合法，再與開發商通過補充合同形式予以書面約定。
《商品房銷售管理辦法》第十五條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”樓宇熱線提醒購房者，只有在合同中具體約定的條款才能直接對購房人起到保護作用，購房后一旦發現房屋及環境與樓盤廣告、樓書不符，可以通過與開發商協商、向相關執法部門申訴、仲裁、起訴等渠道尋求解決。
