伴隨著青島房地產市場的不斷發展，大青島的藍圖進一步清晰，新的地產市場格局正逐漸由狹窄拓為廣闊，由模糊
走向明朗———六大板塊構筑青島房地產市場
對任何城市而言，生產力的變化將推動它的發展，發展進而會帶動格局的改變。最終，城市格局的改變必然引起人們在居住理念上的變革。
青島也同樣。
上個世紀九十年代前，在很多人的心目中，真正的青島市區只是包括市南、市北、臺東、滄口等在內范圍很小的一個區域，對于居住，“寧要市南一張床，不要北部一間房”的觀念，植根于大多數青島人心中。
而今，隨著1992年市政府的東遷和十多年來陸續推出的經營城市的策略，極大地拓展了青島市區的地域輪廓，一個囊括周邊縣市的“大青島”藍圖蔚然呈現在人們眼前。西移北進、東西快速路、海灣大橋……一系列舉措從思想、實際等方面實現和保障了青島格局變化帶給人們居住理念的變遷。
正是在這樣的城市發展大環境下，自1998年開始，青島的房地產市場也在日新月異發生著變化，一個新的大青島地產格局逐漸由狹窄拓為廣闊，由模糊走向明朗。
地產板塊劃分應運而生
隨著青島地產格局的發展和變化，一系列的問題擺在了房地產市場構成兩大要素———開發企業和消費人群面前。
對開發企業而言，如何把握項目在該區域的發展定位，如何確定項目的購買人群，已經成為公司在進行項目開發建設之前必須進行的市場調研；對消費者來說，如何確定地產項目在同一區域中的地位，如何確定其產品在未來的發展潛力，也已成為決定其是否購買的主要因素。
如何才能更好的解決這些問題，一個輪廓式的區域劃分是必須的。作為一種頗具邏輯性的思考模式，地產板塊的劃分，對無論是開發、銷售還是購買，都將提供一種很好的分類依據。
六大地產板塊的構成
如何對青島房地產市場進行一個比較確切的板塊劃分？毋庸置疑，對于以“地段、地段，還是地段”為傳統思維的房地產而言，按照地域來切分地產板塊無疑在當前是最為合適的。
眾所周知，青島的地形地貌較為特殊，三面環海，一面通向陸地，這一特色決定了青島地產在板塊劃分時必須要考慮的因素。同樣，市政府進行的環膠州灣高速公路以及濱海大道等種種基礎設施建設，也在一定程度為地產板塊的劃分提供了依據。
必須要說明的是，六大板塊的劃分只是根據當前青島房地產市場的地域發展進行的概括性的劃分，而隨著城市建設開發的進一步深入，開發層次的進一步提升，開發理念的進一步成熟，對市場的進一步細化，板塊的概念和劃分將越來越細致。但有一點需要說明，再細致的劃分也帶有明顯的局限性，更何況，如果板塊的劃分過于細致，從某種意義上就等于沒有板塊。
根據青島的地理位置和房地產發展狀況，我們將青島房地產市場劃分為六大板塊。其中包括由市南區和市北區構成的青島市區南部地產板塊；由四方區和李滄區構成青島市區北部地產板塊；同時擁有海岸線以及嶗山的嶗山區和即墨市，隨著濱海大道的建設和嶗山隧道的動工，二者更加緊密聯系在一起的兄弟區域———青島東海岸地產板塊；在膠州灣北部扇形區域展開，包括城陽區和膠州市的膠州灣北部地產板塊；地處黃海之濱、膠州灣西海岸，背依環渤海經濟圈，包括青島經濟技術開發區和膠南市的青島西海岸地產板塊；以及位于山東半島咽喉腹地，處于青島、濰坊、煙臺和威海四城市中間位置的萊西市和平度市，構成了青島北部地產板塊。
六大板塊特色各異
地理位置、房地產發展狀況、生產力布局以及政府決策等種種不同的因素，決定了六大地產板塊的房地產市場發展各具特色。
市區南部板塊具有著其它板塊無可復制的區位優勢，是各大房地產公司的兵家必爭之地，競爭的激烈導致市場的日益成熟，產生過若干地王的市區南部板塊在今天則面臨著土地資源稀缺的尷尬。
而對于市區北部板塊而言，雖然市場起步較晚，但南北差距的相對縮小，土地儲備的相對豐富，樓盤品質的不斷提升和房屋價格相對較低，將使這一地產板塊成為青島樓市未來的“大盤生產線”。
與嶗山一脈相承、山海相連的區位特征，使得東海岸地產板塊備受矚目。將嶗山區和即墨統一劃分為東海岸地產板塊，盡管有一定的局限性，但對二者而言，相互借力和進一步融合則是不爭的事實。
已初具規模的濱海大道西段像一條樓市風景線，把開發區與膠南市的房地產市場連成了西海岸房地產板塊。同樣在海邊，只能隔海與青島市區遙遙相望，受海灣大橋的利好消息，西海岸板塊早已提前啟動，經濟重心西移，大項目紛紛上馬，濱海大道的建設，西海岸地產板塊正從“政策市”逐漸回歸。
如一張等待描繪的白紙一樣，在城市化的進程中，城陽、膠州由于起步較晚，規劃建設起點較高，從而使膠州灣北部地產板塊具備了一些其它板塊所不可比擬的因素，后發優勢非常明顯。
相對于其它板塊而言，青島北部地產板塊發展較晚，然而山多水多的自然優勢使得該板塊呈現出以綠色為品牌的發展特點。盡管市場啟動和上升幅度都較慢，但其平穩的發展態勢以及價格與品質同步上升的發展狀態使該地產板塊成為青島地產所有板塊中，最穩扎穩打的典范。本報記者鞠培霞aa 詳細報道見18、19版樓市專題
