第一章 總 則
第一條 為規范我市物業管理活動,維護業主和非業主使用人、物業管理企業的合法權益,創造和保持良好的城市生活和工作環境,根據有關法律、法規的規定,結合本市實際,制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域。
第三條 市和各區(市)物業管理行政主管部門(以下簡稱物
業行政主管部門)負責轄區內物業管理工作。
市和各區(市)物業行政管理部門具體負責轄區內物業管理工作。
建設、規劃、物價、公安、工商、環保、民政、市政公用、城市管理、郵政通訊、廣播電視、園林等有關部門按照各自法定職責,協同做好物業管理的有關工作。
街道辦事處(鎮人民政府)對涉及城市管理的物業管理工作進行監督檢查,對物業管理與居委會工作、社區服務的相互關系進行協調。
第二章 業主及業主大會
第四條 業主在物業管理活動中,除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外,還對物業享有共同管理、使用、收益的權利。監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。
業主在物業管理活動中,除履行國務院《物業管理條例》規定的義務外,還應當支持物業管理企業按照業主公約、物業管理服務合同實施的物業管理活動。
第五條 物業管理區域的劃分應當考慮城市規劃、建筑規模、社區建設、物業的共用設施設備以及公共配套項目等因素。
分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區,其配套設施設備是共用的,應當劃分為一個物業管理區域。
劃分或者調整物業管理區域,由區(市)物業行政管理部門會同街道辦事處(鎮人民政府)按照實際情況劃定。
第六條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由一個物業管理區域內全體業主組成。
業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的,業主同意、反對及棄權票需要經本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主可以另外書面推選一名業主代表參加。只有一個業主或者業主人數較少的,經業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第七條 符合下列條件之一的,在所在區(市)物業行政管理部門指導下,由物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)和建設單位組織成立業主大會籌備組:
(一)入住率達到50%以上;
(二)物業首套房屋辦理入住手續已滿兩年的;
(三)原有物業具備相關的物業管理用房和圖紙資料的。
籌備組成員由業主代表、建設單位和已成立的居民委員會成員組成。
籌備組成員名單確定后3日內,應當以書面形式在物業管理區域內公示。
第八條 籌備組應當自組成之日起30日內,組織業主召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。
業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
第九條 召開首次業主大會會議,籌備組應當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在區(市)物業行政管理部門、街道辦事處(鎮人民政府)和居民委員會,邀請其派代表參加并認真聽取其意見、建議。
第十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會會議應當一年至少召開一次,或按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
業主大會會議應當邀請非業主使用人和有關部門及街道辦事處(鎮人民政府)、居民委員會代表列席。
有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一)20%以上的業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
業主委員會不履行組織召開會議職責的,所在區(市)物業行政管理部門和街道辦事處(鎮人民政府)應當責令業主委員會限期召開,仍不召開的,可以由街道辦事處(鎮人民政府)負責組織召開。
第十一條 召開業主大會會議,應當于會議召開15日前以書面形式或在物業管理區域內公告的形式通知全體業主。
書面通知或公告的內容應當包括:業主大會會議程序、事項、議題等,業主大會會議召開期間所定內容不得更改。
第十二條 業主決定共同事務的表決權,屬于住宅物業的,一戶為一投票權。
非住宅物業按照建筑面積每一百平方米有一投票權;一百平方米以下且有房地產權證的,每證有一投票權。業主公約、業主大會議事規則另有規定的除外。
第十三條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。
業主大會作出的決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業管理企業,專項維修資金使用和續籌方案的決定事項,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
業主大會決定的事項應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。
業主大會決定的事項應當在3日內,以書面形式在物業管理區域內公示。
第十四條 業主大會決定的事項對物業管理區域內的全體業主及非業主使用人具有約束力,但法律、法規、規章另有規定的除外。
第十五條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和換屆、委員的任期、更換等事項依法作出規定。
第十六條 業主大會通過的業主公約應當依法對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反業主公約應當承擔的責任等事項作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第十七條 業主委員會是業主大會的執行機構,由五至十三人的單數組成。業主委員會主任、副主任應當在業主委員會委員中推選產生。
業主委員會每屆任期三年。
第十八條 業主委員會履行下列職責:
(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)按照業主大會的決定與選聘的物業管理企業簽訂、變更或解除物業服務合同等具體工作;
(三)及時了解業主、非業主使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同,監督業主公約的實施;
(四)落實業主大會作出的決定,維護物業管理區域內的公共利益,及時公告專項維修資金的使用、續籌情況;
(五)接受業主大會的委托,依法對侵害全體業主利益的行為申請仲裁或者提起訴訟;
(六)督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主限期交費,按照合同約定協助物業管理企業追交欠費;
(七)支持和配合當地居民委員會開展工作;
(八)建立業主名冊;
(九)業主大會賦予的其他職責。
第十九條 業主委員會自選舉產生之日起應當在物業管理區域內公示7日,并在30日內持下列資料向所在區(市)物業行政管理部門備案:
(一)業主大會會議記錄和會議決定;
(二)業主大會議事規則;
(三)業主公約;
(四)業主委員會委員的名單和基本情況。備案后3日內應當將業主委員會委員名單以書面形式在物業管理區域內公示。
備案的有關內容發生變更的,依照前款規定重新備案并在物業管理區域內公示。
區(市)物業行政管理部門對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
第二十條 業主委員會任期屆滿的兩個月前,應當書面報告區(市)物業行政管理部門。在區(市)物業行政管理部門和街道辦事處(鎮人民政府)的指導下,由業主委員會組織成立換屆改選小組,召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
業主委員會任期屆滿后不召開業主大會選舉產生新一屆業主委員會的,所在區(市)物業行政管理部門和街道辦事處(鎮人民政府)接到20%以上業主的書面要求后,應當組織業主成立換屆改選小組,自換屆改選小組成立之日起30日內召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起10日內,原業主委員會應當將其保管的文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會,并做好其他交接工作。
第二十一條 業主委員會任期內經20%以上業主提議,認為有必要更換業主委員會委員的,應當由物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加業主大會會議,經與會業主所持投票權2/3以上通過,并以書面形式在物業管理區域內公示。
第二十二條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。
業主小組履行下列職責:
(一)討論業主大會擬討論的事項;
(二)推選業主代表出席業主大會會議,表達本小組業主的意愿。
業主小組會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
第三章 前期物業管理
第二十三條 建設單位應當通過招投標的方式公開選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。
投標人少于3個或者住宅物業建筑面積小于5萬平方米的,經所在區(市)物業行政管理部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。
第二十四條 前期物業服務合同作為物業銷售合同的附件,經物業買受人簽字確認,對物業買賣雙方和物業管理企業具有約束力。建設單位與物業買受人簽訂的物業銷售合同,應當參照國家示范文本制定,并向物業買受人明示前期物業服務合同及物業管理企業、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內容。
第二十五條 前期物業服務合同可以約定期限,但期限未滿,已依法成立業主大會的,業主大會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同期限已滿,但業主大會未選聘新的物業管理企業的,物業管理企業可以重新簽訂物業服務合同或按照前期物業服務合同的特殊約定,繼續從事物業管理服務,直至業主大會選聘新的物業管理企業簽訂物業服務合同生效之日起終止。
第二十六條 建設單位在銷售物業時,應當參照國家示范文本制定業主臨時公約,并作為物業銷售合同的附件。
物業買受人在與建設單位簽訂物業銷售合同時,應當書面承諾遵守業主臨時公約。
第二十七條 物業管理企業承接物業時,應當對物業共用部分、共用設施設備、物業管理用房、環境配套設施等進行查驗,登記造冊。
第二十八條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)業主產權名冊;
(五)物業管理所必需的其他資料。
第二十九條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置物業管理用房,并在物業竣工驗收合格后30日內,移交給前期物業管理企業。
規劃管理部門在規劃時應當按照開發建設總建筑面積0.5%的比例確定物業管理用房的面積和具體位置,但物業管理用房的建筑面積最低不得少于100平方米。
建設單位在辦理《房屋預售許可證》和房地產初始登記時,應當提交物業管理用房配置的相關資料,經審核符合條件的,方可核發《房屋預售許可證》和辦理房地產初始登記。
物業管理用房屬全體業主所有。物業管理企業應當將物業管理用房的有關情況在物業管理區域內公示,無償使用物業管理用房并負責其維修和養護。
物業管理用房不得抵押、交換、買賣或改作他用。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業投入使用前持工程竣工質量驗收和規劃驗收證明、前期物業服務合同、物業管理用房移交證明、專項維修資金證明等資料向物業行政管理部門提出物業投入使用申請,經批準后方可投入使用。
第四章 物業管理服務
第三十一條 申辦物業管理企業,應當按照規定辦理工商、稅務等有關登記手續,并應當自領取《營業執照》之日起30日內,持規定的文件資料到市物業行政主管部門申辦物業管理企業資質手續。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。有條件的物業管理企業可以從有資質的保安公司招聘保安人員。
第三十二條 物業管理企業資質實行年檢制度。
市物業行政管理部門應當每年定期將年檢結果向社會公布。
第三十三條 物業行政管理部門應當建立物業管理企業信用檔案制度,規范物業管理企業管理服務行為。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業服務。業主委員會應當在成立之日起30日內組織召開業主大會選聘物業管理企業并簽訂書面的物業服務合同。
物業服務合同草案應當在物業管理區域內公示,充分聽取業主意見后,提交業主大會通過。
物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,給業主造成損失的,應當依照合同約定承擔相應的法律責任。
第三十五條 物業管理服務一般應當包括以下內容:
(一)生活垃圾收集和環境清掃保潔;
(二)物業管理區域內車輛行駛及停放秩序的管理;
(三)庭院綠地及其設施的養護管理;
(四)物業共用部分、共用設施設備的日常運行、維護;
(五)通知有關單位維修有關市政公用設施;
(六)協助當地公安機關、人口計生等部門和基層治保組織做好物業管理區域內公共秩序及安全巡查、消防和人口計劃生育等工作;
(七)物業服務合同確定的其他事項。
第三十六條 物業服務合同期滿不再續簽或提前中止合同的,應當在合同期滿兩個月前通知對方。
物業服務合同終止后的一個月內,物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十八條規定的資料交還給業主委員會,由業主委員會移交給業主大會新選聘的物業管理企業。
第三十七條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第三十八條 按照規劃投資建設的會所、網球場、游泳池、高爾夫球場等設施,產權人可以與物業管理企業簽訂合同,由物業管理企業經營。
第三十九條 物業管理區域內按照規劃投資建設的露天停車場和室內共用停車場(庫),主要供給本區域內業主使用,不得擅自改變用途。
第四十條 物業服務收費由業主和物業管理企業按照市價格主管部門會同市物業行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定,并接受價格主管部門的監督檢查。
第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費用的從其約定,但是業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位按照標準全額交納。
第四十二條 物業管理企業為業主和非業主使用人提供服務,應當明碼標價,標明服務項目、收費標準等有關情況。
物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。
第四十三條 物業管理區域內的供水、供氣、供電、供熱、通訊、有線電視等單位,應當向最終用戶收取有關費用。
物業管理企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十四條 對物業管理區域內違反規劃、治安、消防、環保、人口計生、城市管理、物業裝飾裝修、市政道路、排水、綠化、廣播電視、郵政、電信等法律、法規規定的行為,物業管理企業有權制止,并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法及時處理。
第四十五條 非業主使用人在物業管理活動中的權利、義務,由業主和非業主使用人約定,但不得違反本條例規定和業主公約的約定。
非業主使用人違反本條例和業主公約造成損失的,有關業主應當承擔連帶責任。
第四十六條 物業行政管理部門應當建立投訴受理制度,及時處理業主、業主委員會、非業主使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第四十七條 物業管理區域內按照規劃建設的共用建筑和共用設施,不得擅自改變用途。
業主和物業管理企業確需改變共用建筑和共用設施用途的,應當提請參加業主大會2/3以上業主討論通過并按照規定辦理有關手續。
第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款單位在物業管理區域內進行工程施工,應當在施工前告知物業管理企業并簽訂協議,做好施工現場的恢復工作。
第四十九條 物業管理企業在物業管理區域內應當落實消防安全責任,消除火災隱患,保護火災現場,保證疏散通道、安全出口、消防車通道暢通以及公共消防設施、器材、消防安全標志完好有效。
第五十條 業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理企業并按照規定到有關部門辦理手續。
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式等事項告知業主,并與業主簽訂相關協議。
第五十一條 專項維修資金應當按照國家、省、市有關規定繳納。
專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和大型設施設備的更新、改造,不得挪作他用。
第五十二條 住宅物業竣工交付使用時,建設單位應當按照建設工程造價的5%提取工程質量保修金,專項用于住宅物業保修期內的維修。
第五十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
第五十四條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業管理企業維修養護,其費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十五條 違反本條例的規定,未經物業行政主管部門批準,建設單位將物業投入使用的,由物業行政主管部門責令限期改正,并處以5萬元以上7萬元以下罰款;情節嚴重的,處以7萬元以上10萬元以下罰款。
第五十六條 違反本條例規定,依照國務院《物業管理條例》應當由物業行政主管部門給予行政處罰的,由物業行政主管部門依法給予行政處罰。
第五十七條 違反本條例的規定,依法應當由工商、價格、公安、環保、人口計生、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的,由有關部門依法給予行政處罰。
第五十八條 當事人對行政機關的行政處罰決定不服的,可以依法申請行政復議或者提起訴訟。當事人逾期不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的行政機關依法申請人民法院強制執行。
第五十九條 有關行政管理部門的工作人員濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假的,由有關部門按照有關規定給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第六十條 本條例所稱物業,是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關場地等。
本條例所稱前期物業管理,是指新建物業在業主、業主大會首次選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施物業管理的活動。
本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本條例所稱物業管理企業,是指依法取得獨立法人資格,具有相應資質,從事物業管理活動的企業。
本條例所稱業主,是指物業的所有權人。
本條例所稱非業主使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
第六十一條 本條例自 年 月 日起施行。
