日前，山東濟南房地產業“十一五”的初步發展規劃出臺。記者今天從濟南市建委了解到，在編制目的、規劃范圍、規劃原則、發展預測、區片布局等方面，新規劃均作出了明確的規定。
為何要編制新規劃？
2004年，省城房地產開發完成投資110.2億元，比去年增長22.7%。但這樣一個龐
大的支柱產業，卻一直沒有一個房地產業的專項規劃作指導。隨著房地產市場競爭的更加激烈，如不及時地規范、控制、引導，必將造成房地產市場的紊亂無序和供需結構性矛盾，出現商品房積壓和短缺共存的局面，釀成泡沫經濟。
2003年，省城啟動了新一輪城市規劃建設，在城市空間布局上確立了“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市發展戰略和“新區開發、老城提升、兩翼展開、整體推進”的城市發展思路，但對城市房地產項目的布局、性質和建設的時序沒有明確的界定，這就需要有一個房地產業的發展規劃。
規劃范圍確定在哪里？
本次規劃的區域范圍為新修編的中心城，東至東巨野河，西至南大沙河，南至南部大頂山、青銅山、興隆山、雙尖山一帶山體，北至黃河，面積1613平方公里。本次規劃對房地產業的發展進行科學的預測和規劃，為編制《濟南市城市總體規劃(2005年-2020年)》提供參考，同時使房地產業“十一五”發展規劃的內容在《濟南市城市總體規劃(2005年-2020年)》中得以體現，這使得房地產業“十一五”發展規劃更具有前瞻性和可操作性。
商品住宅每年需建多少？
據預測，按照省城的新一輪城市規劃，預計到2010年市區人口將達到350萬左右，1990年-2004年省城人均使用面積的增長率為3.66%，按照這個增長速度，2010年人均住宅使用面積將達到24.3平方米，同時假設2004年至2010年每年的拆遷戶都為5000戶。經過計算，2004年至2010年這段時間內現有人口住宅消費增長量約為1500萬平方米，新增人口住宅消費量約為850萬平方米，拆遷住宅的安置量大約為210萬平方米，現有住宅自然淘汰量為約650萬平方米，由此得到省城2004年至2010年住宅的潛在需求量為3210萬平方米，平均每年的需求量達到535萬平方米。
由于以上計算采用的是使用面積指標，房地產開發商開發和出售商品住宅時都是以建筑面積計，如果使用面積與建筑面積的比例按照目前的一般水平以4：5計，則實際上平均每年的潛在需求量將達到670萬平方米，即“十一五”期間每年的住宅需求量為670萬平方米。
房地產投資規模有多大？
按照規劃，2010年，房地產年開發完成投資將由2005年的124.5億元增至282億元，其中住宅建設投資將由92億元增至180億元；全年施工總面積將由1187萬平方米增至1800萬平方米；全年竣工面積將由326萬平方米增至510萬平方米，其中住宅年竣工數量由17000套增至17400套。
5年要建多少住宅項目？
“十一五”期間，省城擬重點開發建設住宅項目60個，占地55363畝，總建筑面積約3300萬平方米，年均開發650萬平方米。
其中，老城區實施“中疏”策略，控制居住人口容量、建筑容量；完善房地產配套設施，增加綠色空間和活動場所，改善社區建筑風格和空間尺度的協調，美化生活環境；在保護歷史傳統風貌的前提下，實施危舊房改造，注意新舊協調。其間，擬改造一環線以內及周圍的棚戶區、低洼區，改善居民居住條件；將二環路以內及周圍的村居搬遷改造，將位置優越，經營狀況不好、污染較重的工廠外遷至工業園區，將原有土地進行開發建設；新增部分住宅建設用地。
在“十一五”期間，老城區擬主要開發建設濼口西居住區、濼口東居住區、官扎營片區、北坦片區、標山鳳凰山片區、寶華街片區、偉東新都、陽光舜城、陽光100、新世紀陽光花園、丁字山片區、袁柳莊片區、第二糧庫片區、老屯莊片區、振興街片區、運輸新村片區、張家莊片區、匡山居住區、中大槐樹片區、井家溝片區等32個項目。
老城區外圍主城區內以舊村改造和新建居住區為主，“十一五”期間擬主要開發建設張馬片區、蘇家居住區、賢文居住區、鳳凰城、漢峪片區、奧體中心片區、龍泉山莊片區、南苑片區、南吳家堡片區、任家莊片區、文莊片區、黨家片區等14個項目。
西部城區以舊城區改造和新建居住區為主，“十一五”期間擬主要開發建設長清文昌片區、高校科技園區、段莊居住區、平安居住區、潘莊居住區、城關東南部居住區、城關西居住區等7個項目。
東部城區以少量舊村改造和新建居住區為主，“十一五”期間擬主要開發建設唐冶居住區、章錦居住區、彩石居住區、孫村居住區、郭店居住區等5個項目。
空港組團以舊村改造和新建居住區為主，“十一五”期間擬主要開發建設唐王居住區、遙墻居住區兩個項目。
哪些區域是住宅開發的核心？
城市空間布局規劃將影響房地產開發的空間走向。按照合理開發建設新區、有機疏解老城的原則，舊城改造將保留一、二類居住用地，改造三、四類用地，加快“騰籠換業”步伐，東西部新城區將成為未來新區開發的主戰場。
按照功能定位的要求，西部新城區將以居住地產、教育地產、旅游地產等的開發為主，東部新城區將以工業地產、居住地產、體育地產等的開發為主。因此，結合城市拓展要求，主城區的臘山、王舍人、賢文片區和東部城區、西部新城區將會成為“十一五”住宅地產開發的主導，從而為疏解老城人口和城市新增人口提供足夠承載力空間。同時，按照建設泉城路市級商業主中心和燕山、臘山、郭店、崮山四個市級商業副中心的商業布局，未來商業地產開發也將以此為空間開發導向。（記者
尹玉濤）
