本報記者 王磊
“6月份以后，對房地產商的委托貸款利率已經達到15%，現在則摸高到18%，與地下錢莊的借貸利率相差無幾。”上海一位參加多起房地產委托貸款業務操作的投資公司老總昨日告訴《每日經濟新聞》，伴隨著房地產市場低迷，開發商資金鏈普遍吃緊，包括順馳這樣的龍頭企業也不得不尋求這種數倍于正常利率的
貸款。
滬上某知名銷售代理商一策劃人員也證實，由于獲得銀行貸款很困難，的確有不少房產開發商不得不接受如此高的融資成本。他分析說，開發商借委托貸款主要有兩種情況。一是樓盤尚未達到預售條件，如果不能得到新的資金投入，項目將“爛尾”，開發商只有硬著頭皮借；二是目前已經可以銷售，但降多了開發商無法接受，降少了既不能有效回籠資金還可能引發新的問題，如新的降價預期、前期業主要求退差價等。
上述投資公司老總向《每日經濟新聞》透露，目前通過銀行向房地產企業發放的委托貸款，主力利率達到15%-18%。資金需求量大的蘇浙地區達到20%，而一些規模較小的開發商獲得委托貸款的利率甚至達到25%-30%。由于資金需求急劇增加，很多原先從事證券業務資金拆借的中介已經轉做房地產資金拆借，并且業務量成倍增長，該負責人所在的公司最近半年業務量已經增加50%。
這一說法得到銀行業內人士證實。一家股份制商業銀行高管對《每日經濟新聞》稱，通過該行向開發商進行的委托貸款在今年下半年明顯增加。而另一家股份制商業銀行上海分行公司業務負責人則稱，隨著年底短期貸款到期，開發商資金壓力進一步加大，委托貸款的利率將繼續上揚。
業內人士透露，委托貸款通常的操作方法是，資金提供者和房地產商事先商定貸款利率，達成協議后，通過銀行委托貸款。在這一過程中，由于銀行并不承擔風險，只協助委托管理，收費僅為0.15%-0.3%。而作為中介的投資公司則可從中獲得1%-3%的手續費。
除了直接獲取利息外，一種“綜合利率”的借貸方式也被廣泛采用。資金提供者將出借的資金分成兩部分，一部分直接借給開發商，收取12%-15%的固定利率。另一部分則用于購買開發商的一部分股權，借款到期，開發商回購股份，并支付溢價。通過這種方式，資金出借方的年收益可以達到30%左右。
“借‘高利貸’的不僅包括一些小的開發商，還包括順馳這樣的龍頭地產企業和上海房地產企業50強的上榜地產商。”上述投資公司老總向《每日經濟新聞》列舉了一些“明星房企”名單。據介紹，最近該負責人曾為一家著名的房地產上市公司和一家在上海排名前10位的房地產公司操刀尋找委托貸款。一些在上海耳熟能詳的樓盤都有委托貸款的支持。
而對大多數規模較小的開發商，委托貸款則成了銀行大門緊閉后的救命稻草，“絕大多數的開發商都在尋找銀行之外的資金”。
這一說法同樣得到銀行業人士的證實。上述股份制銀行上海分行負責人稱，今年下半年，上海銀行業已經形成默契：只給上海房地產50強內的地產商發放貸款。大多數中小開發商獲得貸款的途徑事實上已經斷絕。而與此同時，為了確保本金安全，銀行年底追款的力度將相當大。
“資金來源渠道很多”，上述投資公司老總說，涌向開發商的委托貸款主要有四大來源：具有政府背景的大企業集團、海外資金、民間資本和地下錢莊。
但即使是有15%-18%的利率，資金提供者仍然相當謹慎。“一些小的開發商開出30%的利率仍然無人敢借，即使是對那些大的開發商也要求用充足的抵押，并且往往通過綜合利率的方式規避風險。”
