湯臣一品之疑
如果按照湯臣一品14萬平方米的總面積粗略估算，銷售順利的話湯臣集團可以回款近百億元。該地塊由湯臣集團于1994年協議購買，徐彬承認，拿地價格確實比較便宜
隨著湯臣一品天價開盤，小陸家嘴板塊三大濱江豪宅鵬利海景、盛大金磐和湯臣一品的開發商，將開始上演
一場降價與否的決戰
從1994年拿地，到2005年天價銷售，湯臣一品謎團重重。上周五，湯臣集團董事長徐楓之弟、湯臣集團總經理徐彬在接受《每日經濟新聞》專訪時給出了部分答案。
11萬天價的理由
此前作為“上海最貴公寓”的華府天地，報價5.8萬元/平方米，目前成交價45393元/平方米；同為黃浦江畔的“財富海景”二期累計合同均價為4.1萬元/平方米；曾宣稱售價10萬/平方米的“盛大金磐”，有報道稱開盤后最高售價不到6萬元/平方米。而湯臣一品報出的價格遠遠高于這些“天文數字”。
據湯臣集團介紹，湯臣一品三梯一戶，全部使用高速電梯，項目從內到外使用的全部都是全球最好的材料。一位工作人員介紹，光廚房用具就投入幾百萬元。
然而，有看過樣板房的業內人士認為，湯臣一品的室內裝修與滬上其他豪宅并無多大區別，并不值。
“為何要跟華府天地相比較？”徐彬11月4日在接受《每日經濟新聞》采訪時強調，湯臣一品處于“中國曼哈頓”小陸家嘴金融貿易區最高級的純居住地塊，“就像古董一樣，賣掉了就不會再有”。
他甚至認為，與香港豪宅最高價約30萬元/平方米相比，湯臣一品的價格僅三分之一，只能算是中高位。“現在宏觀調控，湯臣一品的價格是最低的，日后定會上漲。”
到目前為止，網上房地產顯示，湯臣一品銷量仍然為零。
徐彬表示，該樓盤將針對重點客戶進行特殊營銷，比如安排預約。他表示，湯臣一品購房者比較重視品質和隱私，可能買房時不希望被外人看到。
他同樣認為，宏觀調控對樓市影響很大，預計明年6月前不會有所好轉。此外，4棟豪宅中至少有一棟將用作出租。
十月上市的政策之困？
湯臣一品的懸念還在于，早在一年前，業內就開始傳其開盤消息，但該樓盤始終保持緘默。今年宏觀調控后，業內傳言，湯臣一品的預售申請可能難以被通過。
據一位豪宅銷售經理介紹，有關方面規定，價格超過3萬元/平方米的樓盤，需向上海市房地局申請預售方案審批。不過，該政策在上個月已取消。
“我們的確在七八月時按照要求向上海市房地局申請預售方案審批。后來都通過了，連我們都很驚訝。”徐彬表示，在得到審批后，他們在10月上旬提出預售申請，18天后也即10月29日，預售證到手。
《每日經濟新聞》從湯臣集團上市公司9月份的公告中獲悉，10月份銷售是湯臣集團管理層之前的策略定位。該公告指出，湯臣一品將分批銷售，最初一批定于今年第四季度。
不過，到了第四季度，外資購房又有了新政策。國家外匯管理局上海市分局近期下發的《關于境內機構出售境內房地產外匯收入結匯等問題的通知》規定，今后，非居民個人購買本市房產，單筆超過100萬美元的境外資金，購房時不能直接將該資金劃入開發商賬戶，須先向外匯局申請報批，待外匯局審批后方可利用該筆資金購買房產。據悉，《通知》已從10月起開始執行。
湯臣一品一套房源售價高達3800萬-1.9億元，且境外客戶應該居多。
“客戶付200萬元定金后，只要支付總房款的20%就可以簽約。其余尾款，除了銀行貸款之外的錢，要在2個月內支付清楚。”徐彬表示。
湯臣一品是暴利？
如果按照14萬平方米的總面積粗略估算，銷售順利的話可以回款近百億元。然而事實上，該地塊是1994年湯臣集團協議購買的，11年前的地價應該非常便宜。
據悉，湯臣一品由一家名為Bonton的公司持有并作為其唯一資產，而湯臣集團和另一家公司分別持有Bonton
80%和20%的股權。今年3月，湯臣集團以1800萬美元收購了另一家公司持有的Bonton
20%的股權，從而通過Bonton間接完全持有湯臣一品。按此計算，Bonton全部股權的價格也即湯臣一品，應約7.2億元人民幣。
盡管這只是一個關聯交易的粗略價格，但7.2億元與百億元的差距，仍讓人聯想到其中巨大的獲利空間。
對此，徐彬表示，湯臣集團很早進入浦東，拿地價格確實比較便宜，但財務成本很高。“當時企業貸款利益13%，利息翻滾，財務成本可想而知。”
目前，湯臣集團在上海的土地儲備仍有約2平方公里，包括靠近內環線的25萬平方米三八頭別墅地塊、湯臣高爾夫附近的1.28平方公里二球場地塊，以及張江豪園、張江豪庭附近幾十萬平方米的土地儲備。王芳艷
豪宅開發商決戰小陸家嘴
隨著湯臣一品的開盤，小陸家嘴地區的豪宅競爭再度升溫。
仲量聯行中國區董事陳立民在向《每日經濟新聞》分析小陸家嘴板塊房價走勢時認為，到明年底，小陸家嘴板塊將出現一次“變遷”。隨著金融業的開放，大量外籍人士將“空降”上海，他們將成為陸家嘴高檔商品住宅的主要購買者。“這一板塊的住宅供應量有限。需求的猛漲，會使明年的供求關系變得緊張。”
或許正是基于和陳立民類似的判斷，小陸家嘴板塊的三大濱江豪宅鵬利海景、盛大金磐和湯臣一品的開發商，開始上演一場降價與否的決戰。
鵬利海景轉售為租
“我們不是今年年底不開盤，而是我們不賣了。”日前，在鵬利海景建筑工地現場，一位來自開發商方面的行政人員告訴《每日經濟新聞》。
據這位人員介紹，鵬利海景的開發商上海鵬利置業發展有限公司，打算將鵬利海景當作酒店式公寓來經營。“我們為什么一定要賣呢？”
鵬利海景是最后一家未開盤的小陸家嘴板塊的三大“濱江豪宅”之一。業內人士指出，它的不開盤，主要是因為目前低迷的樓市，定價過高會影響銷售率，定價過低則在利潤上又達不到預期目標。
據了解，鵬利海景的營銷顧問上海世邦魏理仕物業顧問有限公司，此前也向鵬利海景提出過“以租代售”的建議。
盛大金磐不言降價
盛大金磐是小陸家嘴CBD的首個純住宅項目，于去年6月份開盤，開盤前曾宣稱售價將達10萬元/平方米，但開盤后最高售價不到6萬元/平方米。目前，網上房地產的統計資料顯示，盛大金磐的均價已不到3萬元/平方米。
但樓盤銷售經理陳先生不認為這是在降價。“降價不降價，這個價的標準如何確定？大家都知道，一樓一價，一房一價。具體的樓層和房型，價格差別很大。而且我們一直賣得很好，現在已經賣了80%。”
價格戰短期內不會停
“開發商之間的價格戰，短期之內還不會停。”普潤地產研究中心主任王水田分析，主要原因是，九十月份以來新盤不斷上市，成交量雖有小幅回升，但遠遠趕不上新盤上市速度，說明目前仍處于供大于求的階段。
浦東新區房地產研究中心主任李戰軍也表示，目前市場價格的整體趨勢還在向下走，但某些高端樓盤開發商認為其樓盤具有稀缺性，不以降價迎合市場。
對于降價的底線，李戰軍認為仍“無法確定”。他認為：“這要取決于是否還會出臺新的調控政策。若沒有，則市場將回暖，價格戰也將逐漸停歇；若出臺新的政策，那么此前所有降價戰將只是一個小小的序幕。”(岳敬飛
于泓/文)
責任編輯：林彥婷
