年關將近，為回籠資金開發商調價銷售似乎是必然的途徑。 （東方早報/圖；史訓鋒/攝）
中新網11月11日電
據東方早報報道，2005年還余下最后的50天，
房地產項目回籠資金進入沖刺階段，開發商的心弦也在進一步繃緊：“金九銀十”的遺憾，能否在年底得到盡量多的補償。年底不是傳統樓市銷售的好機會，卻是2005年最后的機會。
早已調價的樓盤推出更多的促銷手段，強勢的樓盤終于讓步，一些捂著不開的項目也終于上市。為了爭取盡量多的有效客戶，一些新盤甚至不惜“放下身段”，到二手房展上搶奪客戶。一些定位較高的項目，則開始抓緊時間尋找境外客戶。“從目前一些搶跑盤層層下探房價底線的情況來看，年底這一段時間內上海樓市可能會出現一定程度的價格戰。”上海方方房產工作室包靈芝分析指出，這種價格戰可能從一些供應量較大的區域率先爆發，可能表現為各樓盤中部分“特價房”之間的競爭。
一二手房價“倒掛現象”普遍
一手新房開盤價低于二手房價，這在前兩年是絕不可能發生的事情，但如今成為一種普遍現象。越來越多的開發商在定價時打破潛規則，以低于周邊二手房以及在售新房的價格上市，以期盡快回籠資金。
10月底上市的東苑古龍城二期“古龍·尚居”項目，在推出一期首批62套房源時，打出7800元/平方米的起價。這一價格不僅是該板塊的最低新盤價，也比周邊次新房價明顯要低。記者了解到，其周邊次新二手房的掛牌價格也都維持在9000元/平方米以上。
“古龍·尚居”中出現的一二手房價倒掛現象絕非個別，事實上無論市中心樓盤還是次中心、近郊樓盤中都出現了這一情況。創造了逆市下一月售完全部房產的“靜安四季”項目，地理位置處于靜安區石門一路，舉步可達南京西路“梅恒泰”商圈，其裝修房價位也不過26000元/平方米，與同等級地段次新房30000元/平方米左右的價格相去甚遠。
黃浦華庭、新湖明珠城、瑞虹新城等諸多樓盤，也都開出了比周邊二手房價更優惠的價格，開發商一貫奉行的“參考周邊二手房價然后向上拔高一定比例”的開盤價制定策略，無疑已經被打亂。“二手房大多在個人手中，所涉及的面比較窄、資金壓力也比較容易緩解，但開發商必須要賣出房子才能收回資金。”新湖房產負責人指出，開發商必須面對市場帶來的這一變化，合理調整定價策略才能適應市場。
“搶跑盤”層層下探樓市底價
整個10月份，上海樓市最受關注的降價明星，應該算是聯洋社區的“第九城市”。素有“浦東古北”之稱的聯洋社區，房價一直維持在11000元/平方米以上的高位。在幾個月前，或者說在“第九城市”再推房源之前，許多人還難以相信這樣一個高檔定位的區域會跌破萬元大關。
有失必有得，這個低價帶來了資金的迅速回籠。記者登錄網上房地產看到，“第九城市”的房源在過去20天內已經售出絕大部分，254套房源中187套已售，48套被預定，目前的可售房源僅19套。已經簽署預售合同的187套房源的銷售均價為9142元/平方米，開發商已經迅速地搶跑成功，回籠了至少2億元人民幣資金。
10月23日，位于羅店新鎮的美蘭湖頤景園正式開盤，三盛宏業公布房價定為5588元/平方米，開盤時以9折5350元/平方米進行銷售。對于2004年底高價拍得項目用地的三盛來說接近成本價，“利潤空間小之又小。”這種策略也看到了成效：開盤10多天時間所推房源已經售出大半。
年底或現“局部價格戰”
截至目前，已有近百家樓盤進行了或明或暗的價格調整。“只有認清形勢降低預期，以高性價比吸引平淡市場的消費眼球。”浦東新金橋板塊“絕對城市”項目開發商表示，目前市場的問題并不是沒有購買力、沒有購買需求，而是已經出現了“購買抗性”，要吸引客戶下單必須要在定價上下工夫。
“或者說，上海樓市的需求是非常旺盛的，但關鍵是這種需求是建立在不同價格層面上的。”包靈芝指出，樓市購買力量的多少已經和房價下降幅度的多少形成了“連帶”關系，房價下降幅度大購買力就大，反之就可能有價無市。
最早降價的新鮮感過去，客戶已經對小恩小惠“沒了感覺”。但開發商無法耐著性子繼續等下去：2005年只剩下最后的50天，銀行貸款和工程款都需要現金償還，調價銷售似乎是必然的途徑。
“經過前兩年積累的開發商，已經具有了相當的實力，所以即使面臨資金壓力也不至于進行全面大規模降價。”包靈芝表示，年底資金回籠壓力下可能出現價格戰，但這種價格戰將是在開發商控制下進行，而非“一團混戰”。她指出，開發商可能會根據自己的情況，來選擇一定體量的房源低價上市變現，達到資金回籠的目標后就“收手”，把余下的房源留到2006年慢慢賣。(劉穎娟)
責任編輯：屠筱茵
