國資委一百多家央企名下共達1800億元的房地產公司資金將被十幾家企業進行整合。日前，國資委又圈定了8家央企以房地產開發為主業，加上去年圈定的5家央企，目前共有13家央企確定以房地產開發為主業，其中有6家企業的主業既包含建筑施工又包含房地產開發。
無疑，如果這13家央企對所有央企的房地產資產順
利實現重組，必將產生房地產領域的“巨無霸”，而這些“巨無霸”將讓房地產市場變得更加規范還是將形成壟斷？將會讓房價實現“軟著陸”還是持續上漲？
早在2004年6月，國資委就已經開始了整合央企的房地產業務的步伐，首先圈定了中國建筑工程總公司、中國中化集團、招商局集團有限公司、中國保利集團公司等在內的5家企業以房地產開發為主業。今年10月10日，國資委再次圈定8家企業以房地產開發為主業。
而日前由北京市國資委牽頭的天鴻集團與城市開發集團的重組也有了定論，房企巨無霸的命運及其對地產市場未來的影響備受爭議。國資房企的重組與整合，是不是國家宏觀調控之后對房地產市場后續調控采取的又一手段？
有業內人士認為，國資委的做法不僅是為了實現國有資產的保值增值，同時也有望實現房價的“軟著陸”。
皆大歡喜的構想
一位對房產業頗有研究的資深專家向記者表示，國資委的做法是希望通過對央企的房地產業務進行整合，實現皆大歡喜的愿望。一方面，實現國有資產的保值增值；另一方面，讓央企做大做強；同時也能為老百姓提供物美價廉的房子。
實現國有資產的保值增值
上述這位專家表示，作為國資委，其首要的任務是實現國有資產的保值增值，而要實現保值增值，就需要企業做大做強。國資委主任李榮融曾明確表示，如果央企的主營業務不能在本行業中處于前三位，就要進行整合。
事實上，央屬房地產企業在該行業中有重要影響力。中國指數研究院2005中國房地產品牌價值研究成果顯示，央屬房地產企業品牌凸顯，去年確立的5家主營房地產的央企，中海地產、招商地產、華僑城和保利地產等央企的品牌進入行業前十。那么，國資委的行為就不難理解，央企龐大的房地產資產，讓其不得不增加主業為房地產的企業數量。
從另一個角度來說，國資委圈定以房地產開發為主業的企業名單，同時要求那些非主營房地產業務的企業逐步剝離這部分資產，利于央企改變“規模超大，主業太多，精力分散，資源利用不高效”的狀況。減少主業數量，在每一個主業中做到領頭羊的地位。
“被圈定”央企意欲做大做強
開發商中，最早提出并極力支持整合央企房地產業務的就是中國房地產協會副會長孟曉蘇。他在參加2005中國并購年會時表示，央企房地產資源重組是一項意義重大的工程，需要時間。如果央企的房地產資源重組成功，不僅可以有效地配置央企的房地產資源，還可以帶動其他行業的央企資源重組。
建設部一位官員表示，央企房地產公司的優勢主要體現在對資金和土地的掌控上。首先，央企房地產公司的資金來源比一般房地產開發商更廣，對銀行貸款的依賴性較低；其次在土地市場上，央企房地產公司有得天獨厚的條件，他們可以獲得國家劃撥的土地，這些成為他們在房地產行業領先的基石。
那么，對于這些被國資委確定“以房地產開發為主業”的企業而言，壯大資產自然是其心之所愿。據一位成功被列入這13家企業的集團負責人透露，確定這十幾家央企以房地產開發為主業并不完全是國資委的本意，而是有的央企看好房地產開發的利潤，主動向國資委提出申請的。他認為，如果嚴格按照行業前“三甲”的評判標準，那么，很多企業都不能進入“以房地產開發為主業”的行列。
房價有望實現“軟著陸”
無論央企還是民企進行房地產開發，對于老百姓來說，市場上有物美價廉的房子可買才是最重要的。而央屬房地產企業進行資產重組是否能實現房價的“軟著陸”呢？
社科院專家易憲容表示，明確13家央企以房地產開發為主業，利于規范房地產行業和市場。央企肩負著重要的社會責任，他們在進行房地產開發時不應以追求利潤的最大化為原則，而是要為老百姓提供物美價廉的住房。
另一位專家的看法與易憲容類似，他表示，央企布陣房地產既是戰略，更是信號。此次國資委的做法就是保障“十一五”規劃經濟目標實現、改變增長模式、降溫房地產熱所采取的戰略；它透露的信號是：在央企的示范與調控下，房價將趨于穩定并走向合理區間，在企業之間的博弈中逐步消化遺留泡沫，最終實現房價的“軟著陸”。
贊美背后的質疑
正如孟曉蘇所說，央企的房地產資源重組是一項意義重大的工程，同時也是一項非常重要的工程，必然牽涉到多方利益。也正因為如此，國資委圈定央企的做法也遭到了不同人士的質疑和反對。
“為富人蓋房”將成必然選擇？
一媒體刊登評論文章《央企大舉進入房地產為了什么？》，對國資委的行為提出了質疑。該文作者表示，在6家建筑企業的主業中加入房地產開發內容，顯示出國有資本對房地產領域很強的企圖。資本的本性就是要增值，國有資本投到市場上，首要目的是最大限度增值。而如果央企僅是為政府“賺錢”的話，那么“為富人蓋房子”將是“明智”的選擇，可以預想的結果便是房地產市場繼續“發熱”，高價商品房將繼續增多。百姓叫苦，政府左右為難。
“被圈定”央企真能做強？
上述不愿透露姓名的專家表示，從國資委的本意來說，圈定這些企業以房地產開發為主業，無疑是希望他們能成為地產行業的排頭兵，做大做強，但事實上，這些企業真的能強大起來嗎？他表示，如果進行資源重組，這些企業的規模能得到壯大，但做大不等于做強，整合能否壯大企業實力還有待考驗。
從目前央企的重組進度來看，除了去年年底華能房地產的16億元資產無償轉讓給了中房集團以外，還無另外的成功重組案例，并且據了解，華能與中房的重組至今未能完全了結。在這種狀況下，重組只能尋找其他的突破口，比如從“無償劃撥”到“有償轉讓”，從市場并購轉向“掛靠”模式等等。在這種模式下，央企可能面臨很大的財務風險，或者雖然集團看似強大，實則是一個松散的組織，對于真正壯大企業實力、稱雄市場并無促進作用，反而還可能因為各個“掛靠”企業成員的良莠不齊而影響品牌形象。
壟斷市場推高房價？
“應該有以房地產開發為主業的央企，但不宜太多，而目前的十幾家已經非常飽和了。”一位央企房地產集團負責人明確向記者表示。他認為有兩方面原因：
其一，房地產是高利潤伴隨高風險的行業，很多央企的管理體制不能很好地適應市場，確定這么多央企以房地產為主業，并管理巨大的資產，一旦出現問題，后果非常嚴重。
其二，正如前文所分析，央企在資金實力和土地市場上都占有較大優勢，以房地產開發為主業的央企太多，容易對整個房地產市場形成壟斷之勢，加上這些企業中有很多本身就是以建筑為主業的，優勢更加突出。一旦他們壟斷了市場，房產市場健康發展將受到影響，房價的漲落難以根據市場供需進行調節。一位民營房地產企業董事長向記者表示，他認為即使國資委非常看好房地產市場，也不能確定過多的央企以房產開發為主業。
央企無力壟斷市場蛋糕？
在國資委圈定的第三批以房地產開發為主業的央企中，中冶集團就是其中一家。《樓市》記者采訪了中冶集團總經理沈鶴庭先生。他表示，雖然中冶集團確定以房地產開發為主業，但并不表示中冶集團僅以房地產開發為主業。據介紹，房地產開發業務僅是其四大主業之一，占總業務量的10%左右，其進軍房地產市場的第一步并沒有打算激進擴展，而是以開發集團自有土地為主，也不會走“資本擴張”的道路。
而業內專家分析，這恰恰反映了央企重組進程中面臨的一個難題：一方面，該放手業務的不愿拿出來；另一方面，該接手的也并不看好別人的“蛋糕”。如果這種狀況持續下去，央企重組將沒有實質意義，其對市場的占有份額亦不會很大。
接手企業慎對風險
沈鶴庭表示，央企的優勢和弊端他都清楚，也正是因為如此，集團對于被授予的“以房產開發為主業”的重任非常低調，在房地產行業具體的操作過程中，也非常謹慎和嚴格。據介紹，集團在今年2月以1億元的價格兼并了南京房管局房地產開發公司，歷時僅15天，一切都非常順利。成功、迅速的原因就在于這是一次完全市場化的兼并，沒有任何行政權力的介入，同時，集團擴展方向也定為“市場擴張而不是資產擴展”。
“對于其他央企的房地產開發業務資產，中冶集團沒有興趣，不會與他們進行重組。”他表示，依靠行政劃撥得來的資產面臨整合與市場的雙重風險，劃撥的資產越多，風險的壓力越大。
而對于任何一家企業來說，在接手其他資產時也不得不考慮其中的風險，謹慎行事。有權接手的人在伸手之時還有些許猶豫。
放手央企難舍舊愛
當然，央企房產資源整合面臨的難題遠不止接手企業的猶豫，對于那些要剝離自己房地產業務的央企來說，他們更不愿意失去這一塊“蛋糕”，因此，重組的步伐才如此緩慢，整合方式才被迫求變。
為了避免資產被劃撥，已有央屬房地產企業在集團內部進行體制改革，讓房地產業務與其他業務脫離開，房產公司成為股份制企業或民營企業，這樣，其他央企要劃撥這些企業就非常困難。
共生乃是市場選擇
當十幾家央企被授予“以房地產開發為主業”的重任時，有觀點認為，房地產行業的洗牌速度將加快，小企業必然面臨被兼并或轉行的結局。但也有專家提出不同意見，認為行業洗牌、小企業命運發生改變都不是行政手段引起的，市場才是最終的裁決者。
持這種觀點的人士認為，央屬房地產企業與民營企業共同生存、共同發展才是市場的發展方向。央企要對房地產市場形成壟斷之勢非常困難，即使這些央企組合了全部的央企房地產資源，在全國的房地產資產中也最多能占到7%～8%，更何況，重組工作面臨諸多困難。
但專家們比較一致的看法便是，央企的房地產資源進行重組是有必要的，讓每個企業的主業方向更加明確，提高資源的利用效率，也規范行業的發展。但重組過程中政府應提出指導意見，具體操作多運用市場化手段。這樣，房地產市場才會達到平衡的狀態，房價也才會是真實的市場價格而不是操控下的“市場價格”。（冷翠華）
