國家統計局最新數據顯示，10月末，全國商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬平方米，商業地產空置面積上半年也達2878萬平方米。目前全國空置率已達到26%，大大超過國際公認的10%的警戒線。
一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到
了需要嚴重關注的時候了。
空置率到了危險邊緣
近年來，國內房地產投資一直保持了近30%的快速增長勢頭，商品房銷售價格一路攀升，商品房空置面積總量曾一度明顯下降。然而，從今年5月始，居民住房消費預期有所改變，市場購買力萎縮，致使商品房空置面積有所增加。
目前，國內有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。
事實上，空置率直接體現著供需比例，綜觀國內一些城市的房地產市場，中低價位的樓房都成為搶手貨，尤其是低價位和經濟適用房供不應求。一方面是許多城市中新建住宅，尤其是高檔住宅乏人問津；另一方面，是廣大中低收入者，望房興嘆。在一些城市火火紅紅的房市背后，出現了中高檔房過剩，中低檔房短缺的現象。拿北京來說，商品住宅的主要空置是價位在每平方米售價在4000元以上的中高檔住宅。而售價在3000元/平方米以下的商品房則空置較少，這說明目前市場的產品結構存在嚴重失衡，造成這一現象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也與開發商過分樂觀的利潤預期有關。這就形成了一些大城市房地產的特殊現象，即定位于普通老百姓的經濟適用房或中低價位的商品住宅，一推出往往被搶購一空，而那些所謂面向都市白領階層、企業主、社會成功人士的中高檔住宅卻乏人問津。因此，如果說當前房地產有泡沫的話，那么在一定程度上表現為總量不足、結構失衡。
中國社會科學院金融發展室主任易憲容表示，我國空置率已經到了危險的邊緣。按照國際通行慣例，空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區，國家就應該采取一系列措施，甚至是強制措施，以使商品房空置率在一定時期內降到比較合理的區間，否則將給國民經濟發展帶來一系列的嚴重問題。
空置與房價同升
在商品房空置率大幅上升的同時，房價也繼續保持上漲態勢。北京大學城市與區域規劃系董黎明教授認為，商品房市場有效需求不足是商品房空置率高的重要原因。一是過高的商品房價格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城鎮居民對商品房的需求，后者制約了城鎮居民購買商品房的需求。
值得警惕的是，在樓盤空置率與房價走高的同時，國內平均薪酬首次下跌。面對房地產市場的預期風險，照理來說開發商應該早就忍痛割愛，降價銷售了。然而，為什么一些開發商和專家學者還要信誓旦旦地說“房價不但要漲還要猛漲”？
關鍵在于房地產企業不同于其他一般企業。對于房地產企業來說，一旦決定其停止房地產開發，其結局往往是企業生命走向終結。按照經濟學理論，房價最終應該是由最終真正使用者的消費能力決定的；但是，對開發商來說，其最終產品的價格卻是由土地成本、建安成本、各種稅費及開發商利潤構成的。所以，當其取得高價位的土地后，開發商為了確保其自身利潤的獲得，勢必會把在招拍掛過程中抬升了的地價成本轉嫁到購房者的身上，并竭盡全力想法抬升房價。因此，開發商往往越是心虛，越是內心對預期房價能否上升心中沒底，往往越是要高喊、并且設法使一些專家學者也一道高喊“房價鐵定要漲”，以便造出聲勢，迫使那些尚在觀望之中的人們趕快購房。而一旦實在銷售不動，那也只能讓它閑置著；如果他們一旦降價出售，虧本就會立即顯現，今后若想再獲得銀行貸款就絕非易事了。而讓它閑置著并一路漲著，至少在賬務報表上看企業還是贏利的。至于以后怎么辦，那就只能等到以后再說了；眼下最要緊的，難道不是應該竭盡全力度過當前的危機？
正是由于以上的原因，這才有了眼下這種“樓盤空置與房價虛高”同時并存的奇特現象。只是，一旦當商業銀行意識到其已經直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，并痛下決心采取有效措施來規避房地產信貸風險之后，這種“房屋空置與房價高揚”同時并存、非理性的房地產繁榮現象還能長久嗎？
如何消化空置商品房
最近一項調查顯示有超過30%的準購房人表示，置業會首先考慮尾房，遠遠高出首選二手房的11.49%的比例。在宏觀調控后，漸漸走出觀望狀態的購房人，在商品房市場居高不下的房價壓力下，開始對空置房情有獨鐘。業內人士認為，空置率的居高不下與商品房價格的持續攀升已成房產市場的焦點矛盾。事實上，今年政府已經多次表現出對房地產行業調控的堅決態度，要對商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。如果消化空置房的鼓勵性政策力度再大些，房地產開發商能夠與中介合作，房產行業一、二、三級市場的瓶頸將會由空置房的銷售而形成一個良性發展的局面。
根據調查，目前我國已經有65.8%的城鎮家庭擁有了住宅產權，而美國、法國、日本在上世紀80年代末住房自有率分別為51.5%、46.7%、60.4%。這說明，有住房消費能力者總體上已基本完成住房消費(自住)，不會再購房特別是購空置的商品房消費(投資除外)，而剩余的消費者雖有消費需求卻沒有現實的住房消費能力。有關專家認為，住宅租賃市場蘊含的巨大需求是推動空置房消化的有效途徑。從城市化發展的長遠需求來看，預計到2010年我國城市人口凈增量是2.8億，其中一大部分是由農村轉入城鎮的人口。這部分農業人口勢必在一個較長時期內無力購買住房，租房是其唯一的選擇。
國外的經驗表明，任何一個國家，無論經濟有多發達，都不可能實現住房的完全私有，房屋租賃仍然占有相當的比例。目前我國市場上可供出租的房屋并不充足，如果將空置商品房進入租賃市場，將大大增加出租房的供應量，商品房租金價格將會大幅下調，租金的普遍下降，導致對出租房的需求大大增加，反過來促進了空置房得到更好的消化。有專家建議，可由政府出面組建專門的房屋租賃公司，或是扶持大型房地產公司成立房屋租賃公司，吸納收購空置商品房。政府要通過一定的政策傾斜，如減免稅收，免交地價，取消一些收費等扶持房屋租賃公司的發展。要通過加強基礎設施建設和城市規劃建設等行政手段，對空置商品房分別采取一些補救措施，改善空置房的內外環境。對采取補救措施無效的長期空置房，可考慮拆除或降價促銷或廉價出租。對一部分最低收入階層可以提供廉租房；為就業型學習人口提供“學生(教師)公寓”；為農民進城務工提供“農民公寓”；為老年人提供“銀發公寓”等。不少城市利用空置房開發“產權度假村”效果不錯。而作為房地產開發商，要深入研究市場，提高決策水平，減少決策失誤，防止新的無效空置房的出現才是當務之急。 (文/張夢)
