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小區里的物業公司沒有做好分內的工作？居民可以用《青島市物業管理條例》維權，追究物業公司的責任；規劃中的小區停車場遲遲不見動工？居民可以用《青島市物業管理條
例》維權，督促相關責任單位盡快建設……昨天，市十三屆人大常委會第24次會議第二次全體會議舉行，會議表決通過了《青島市物業管理條例》和《青島市房地產開發經營管理條例》。待上報省人大常委會批準后，擬從明年1月1日起施行。
剛剛表決通過的“物管條例”，給社區居民帶來至少六大利好消息。
利好 物業服務6項基本服務必須做好
物業管理企業收了物業管理費，該為居民履行哪些義務？《青島市物業管理條例》對此做了明確規定，小區衛生、安全等都已列入其中，物業管理企業需要為居民提供的服務都以法規的形式固定了下來。如果物業管理企業哪一項沒有做好，“條例”就可以為居民撐腰，幫居民維權。
條例規定，物業管理企業按照物業服務合同約定應該提供的服務包括以下6項：生活垃圾收集和環境清掃保潔；物業管理區域內公共秩序的維護和安全巡查；物業管理區域內車輛行駛及停放秩序的管理；庭院綠地及其設施的養護管理；物業共用部分、共用設施設備的日常運行、維護；通知有關單位維修市政公用設施以及物業服務合同確定的其它事項。
利好 物業收費預收費不能超過3個月
小區物業費該收多少，怎么收？這一直是市民關心的問題，《青島市物業管理條例》中對此也做出了規定。物業服務收費按照市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定，并接受價格主管部門的監督檢查。物業管理企業根據業主要求提供特約服務的，服務報酬由雙方約定。已竣工但尚未出售的房屋，物業服務費用由建設單位按照標準全額交納。
條例特別規定，物業管理企業可以提前收取物業服務費用，但提前收取的物業服務費用不得超過三個月。如果物業服務合同約定先服務后收費的，則依照約定執行。
利好 前期物業通過招標公開選聘
從《青島市物業管理條例(修訂草案)》開始征求市民意見以來，前期物業就一直是個焦點問題。許多市民建議開發商在選擇前期物業公司時必須公開招標，并限定一定的服務時間，在小區業主委員會成立后，小區與前期物業的合同必須強制解除。
條例基本采納了市民建議。其中規定，住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式公開選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。如果投標人少于三個或者住宅物業建筑面積小于三萬平方米，經所在區(市)物業管理行政管理部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。前期物業服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等。前期物業合同期限不超過兩年，期限未滿，如果業主大會選聘新的物業管理企業，前期物業服務合同終止。
利好 共用設施不得擅自改變規劃用途
規劃中的小區停車場永遠地停留在圖紙上，居民只能“望圖紙興嘆”，因此小區共用設施的問題受到市民關注。條例中規定，物業管理區域內按照規劃建設的共用設施，不得擅自改變用途。物業管理區域內的停車場(庫)，應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用。
對于小區內的共用設施，條例規定，供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。這些單位在物業管理區域內進行工程施工，應當在施工前告知物業管理企業并簽訂協議，做好施工現場的恢復工作。
利好 物業權力接受投訴幫居民維權
一戶居民野蠻裝修，往往會使左鄰右舍都擔心自己房屋的安全。遇到這種情況該怎么辦？條例通過法規的形式賦予了物業一定的權力，使物業管理企業可以替居民維權。條例規定，業主裝修房屋，應當遵守國家和本市的規定以及業主臨時公約、業主公約。裝修房屋時，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業主，并與業主簽訂相關協議。
條例規定，如果物業管理區域內發生了違反規劃、治安、消防、環境保護、物業裝修、市政公用設施、綠化等方面法律法規的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法及時處理。
利好 住房維修提前預留足額保證金
剛買的房子出了質量問題卻遭遇“踢皮球”，許多市民可能碰到過這種情況。《青島市物業管理條例》就此做了相關規定以規避這種情況的發生。條例規定，在住宅建設工程招標時，建設單位應當在招標文件中明確按照工程價款結算總額5%的比例，預留建設工程質量保證金，并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項進行約定。建設工程質量保證金應當專戶儲存，專項用于物業保修期內的保修。
住宅建設工程竣工結算后，建設單位按照合同約定及時向施工單位支付工程結算價款并預留保證金。因施工單位原因造成住宅出現質量問題，施工單位應當負責維修，并承擔鑒定及維修費用。
如果施工單位不維修也不承擔費用，建設單位可以按照合同約定從保證金中支付相關費用。這筆保證金將在合同約定的保證金預留期滿后，由建設單位返還給施工單位。
另外，條例還規定，業主大會如果決定利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，應當按照規定辦理相關手續。所得收益應主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。(記者
閔妤 徐崇德）
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