2005年的樓市，從“瘋狂”走向“穩(wěn)定”：年初房?jī)r(jià)如脫韁野馬般瘋漲；年中市場(chǎng)低迷，買賣雙方暗中較勁拉鋸博弈；接近年底，樓價(jià)在漲幅持續(xù)下跌的基礎(chǔ)上趨于平穩(wěn)。
在政府強(qiáng)勁調(diào)控的韁繩之下，房?jī)r(jià)，這匹曾一度狂野不羈的烈馬，終于在年底之前放慢了腳步。雖然發(fā)生在廣州、深圳的逆市漲價(jià)表明，這匹烈馬的野性
還遠(yuǎn)未根除，樓市調(diào)控依然任重道遠(yuǎn)，但這畢竟不能改變整個(gè)樓市逐漸“退燒”的大勢(shì)。
從一路狂奔到穩(wěn)步慢行
2004年底，京、滬、寧、杭等地的房?jī)r(jià)，已成野馬脫韁之勢(shì)，并成為2005年“兩會(huì)”期間的熱議話題。溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出，要采取措施“抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”。
信號(hào)彈已發(fā)，樓市的狂熱仍在升溫。上海、北京等地“一天一個(gè)房?jī)r(jià)”，排隊(duì)等號(hào)的隊(duì)伍常常綿延幾百米。通宵排隊(duì)成為家常便飯，有人甚至搭起帳篷、背著睡袋打起“持久戰(zhàn)”。北京東四環(huán)外的一家樓盤，2004年12月平均價(jià)還在5000元左右。到了2005年3月，已升至6500元，漲幅高達(dá)30%。
2005年3月，央行率先行動(dòng)，宣布從3月17日起將不再對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)行優(yōu)惠利率，個(gè)人住房貸款利率將與其他商業(yè)貸款一視同仁，執(zhí)行同樣的利率水平和同樣的九成利率下限管理。但這“溫柔一刀”并沒有讓房?jī)r(jià)回落，反而引發(fā)一片爭(zhēng)議。直到4月底5月初，在“國(guó)八條”出臺(tái)之后，才算掐住了房?jī)r(jià)瘋漲的脖子。在北京，春季房展會(huì)還人流如織，夏季展會(huì)卻門前冷落。一些會(huì)展商不得不采取車房聯(lián)展，出現(xiàn)“樓盤不夠車來湊”的尷尬局面。
在開發(fā)商捂盤待沽和消費(fèi)者持幣觀望的博弈中，隨著各地調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，天平開始向消費(fèi)者一方傾斜。特別是凄風(fēng)苦雨的“金九銀十”，讓開發(fā)商的苦苦期盼成為泡影之后，更加速了傾斜的速度。在財(cái)務(wù)結(jié)算日益逼近的情況下，上海、武漢等地的許多開發(fā)商被迫推盤，輔以或明或暗的打折促銷價(jià)格，企圖抓住“年尾巴”以求得脫身。
盡管房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)步回落，但購房者“持幣待購”的心態(tài)并未減弱。
癥狀緩解病根未除
房?jī)r(jià)漲幅開始回落，但普通百姓并不買賬。記者在北京最近開幕的冬季房展會(huì)上了解到，多數(shù)人仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，表示還要等待觀望。
首先，結(jié)構(gòu)性降價(jià)并不能緩解普通群眾住房的剛性需求。高價(jià)房是拉動(dòng)本輪房?jī)r(jià)增幅下降的主動(dòng)力，但這種結(jié)構(gòu)性降價(jià)卻具有相當(dāng)?shù)摹捌垓_性”。業(yè)內(nèi)人士稱，高價(jià)房的消費(fèi)群體中，投資者占相當(dāng)比重。因此這種高價(jià)房?jī)r(jià)格增幅的下降，并不會(huì)讓真正需要房子的普通百姓感到受益。在他們的眼中，房?jī)r(jià)仍然高不可及。
和大量商品房空置待降虛火對(duì)應(yīng)的，是迫切需要住房的居民無錢購房。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月末，全國(guó)商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬平方米。目前全國(guó)空置率已達(dá)到26%，大大超過國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。
其次，房?jī)r(jià)成本不透明，“水分”無從擠起。四川一位開發(fā)商說，房地產(chǎn)商公開的利潤(rùn)一般是8%-15%，實(shí)際上真正的利潤(rùn)都在25%以上。他說，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，前前后后就要蓋二三十個(gè)公章，每蓋一個(gè)公章都要打點(diǎn)一番，還有許多不明不白的稅外費(fèi)。用來疏通關(guān)系的好處費(fèi)幾年算下來，大概占到樓盤總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。
房地產(chǎn)是個(gè)完整的利益“生態(tài)鏈”，涉及到政府多個(gè)部門。高房?jī)r(jià)的利潤(rùn)被層層盤剝到各個(gè)利益集團(tuán)的口袋之中。只針對(duì)開發(fā)商的調(diào)控行為，只能算成一本“糊涂賬”，因?yàn)殚_發(fā)商只是這個(gè)“生態(tài)鏈”中的最后一環(huán)。這也是許多地方房?jī)r(jià)“成本清單”屢屢胎死腹中的主要原因。
第三，投資渠道單一。央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，到11月末，我國(guó)人民幣居民儲(chǔ)蓄存款余額為13.85萬億元。和居高不下的居民儲(chǔ)蓄存款形成鮮明對(duì)比的是，我國(guó)股市長(zhǎng)期低迷，百姓投資渠道狹窄。許多市民告訴記者，樓市雖然也有風(fēng)險(xiǎn)，但和股市比較起來，還是要安全得多。許多人仍然將樓市作為投資的主要考慮對(duì)象。
調(diào)控之“弦”不能松
權(quán)威部門公布的數(shù)據(jù)表明，過快的房?jī)r(jià)漲幅得到了抑制。商品房平均銷售價(jià)格一季度的漲幅為12.5%，一至二季度為10.1%，而一至三季度則降至8.8%。前三季度房?jī)r(jià)的漲幅呈穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)。
但對(duì)于普通百姓而言，8.8%的漲幅并不是個(gè)小數(shù)字。
更值得注意的是，一向風(fēng)平浪靜的珠三角，在長(zhǎng)三角樓市一片喊跌聲中，最近卻突然逆市上漲。深圳市有關(guān)部門的資料顯示，去年深圳市住宅平均價(jià)格為每平方米5994元，今年1月1日至11月25日的平均價(jià)格為每平方米6912元，而11月單月，這個(gè)數(shù)字則達(dá)到8328元。廣州珠江新城的一個(gè)樓盤，開盤前一個(gè)月搞內(nèi)部認(rèn)購，每平方米9000元，到正式推出時(shí)，每平方米上漲了1000元。
雖然在當(dāng)?shù)卣摹敖戳睢毕拢瑥V州、深圳等地的樓價(jià)開始回落，但種種跡象表明，樓市調(diào)控雖然初見成效，但宏觀調(diào)控依然任重道遠(yuǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控應(yīng)從以下三個(gè)方面入手：
一是完善土地競(jìng)拍制度。改變開發(fā)商和一些利益共謀者拿地獲利的局面，徹底推行土地使用權(quán)的有序拍賣，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)初始環(huán)節(jié)上的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。
二是充分發(fā)揮政府的“有形之手”。除了給低收入者制定優(yōu)惠的稅收政策，或者采取有條件退稅政策之外，政府應(yīng)將更多精力放在廉租房上。
三是規(guī)范市場(chǎng)秩序、遏制投機(jī)行為。對(duì)于延緩項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、囤積炒賣土地；虛構(gòu)買賣合同，囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)；提供不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購等的現(xiàn)象，要堅(jiān)決打擊。
責(zé)任編輯 劉楠
