“抑制高檔房”政策除了賺回三個月的短期觀望和媒體的大肆炒作外，似乎收效甚微。真正“豪宅級”的開發商們依舊悠閑地喝茶聊天，并做好了2006年再戰高端的充分準備。
不久前，國家信息中心對“2006年繼續控制高檔商品房開發”的預測給了業界一個信號——2005年高檔房市場的控制工作并不理想。
“控制高檔房政策對真正的高檔房影響不大！”東山墅營銷總監徐照民對“抑制高檔房”政策的效果直言不諱，“東山墅的高價位不是一個投機者能承受的，它的開發首選目標并不是為了投資人群，它的資金回收期很長，出租市場少，它不是投資型項目。所以，宏觀調控對它影響不大，甚至說是有利的”。
真正的豪宅沒有投機市場
對貸款限制的增多使得有資金實力的購房者索性選擇一次性付款，對高檔房的開發商來講未嘗不是一件好事。據了解，東山墅項目僅有不足40%的購房者考慮貸款，而其中絕大部分又是港籍人士，他們的貸款取向多是外資銀行，受國內政策影響較小。在購買東山墅的業主中，超過95%的人為自住，并非國家抑制的“投資或投機”者。他們更看好了項目的地理環境、居住環境、商業環境和旅游環境等，買房也絕不是頻繁行為，稱不上被調控的對象。
持有上億資產的人買房會對銀行貸款的限制規定特別重視嗎？他們會將上千萬總價、上千平米的房子買來投資嗎？
真正的高檔項目，要地段的稀缺，環境的優美，居住的舒適，娛樂的品位，符合這些要素的項目遠非普通的投資項目。通常情況下，北京、上海等大城市適合投資的房產，價位應在三、四百萬以下。徐照民稱：“我們的客戶有90%是國內的，有北京的、外埠的和海歸人士，很多購房者出資千萬購買東山墅的地理優勢，將其作為一個私人公館，一年來住個把月，或者作為公司會所，用來接待客戶、休閑娛樂。”
置業緣于對中國經濟的信心
另一個稱“控制政策”是好事的，是觀唐別墅的市場總監暢磊。“對我們這些有土地保有量的開發商來說，國家限地客觀上幫我們減少了競爭對手，有利于我們的發展。”
從觀唐的設計理念不難看出，他們走的是差異化路線。用紫光地產董事長呂大龍的話說，就是“當80%的人都在關注歐式別墅時，有20%的人還在觀望，那此時推出10%的差異化產品面對20%的人，仍然是極其安全的。”
差異化路線引來差異化客戶。一位來自愛爾蘭航空公司的老板成了觀唐的頭號客戶，他購買觀唐的沖動來自于中國良好的經濟發展環境。同時，用美元持有人民幣資產，除降低美元匯率風險外，迎合中國經濟發展，獲得超額回報率是他關心的問題。至于國家對房產的宏觀調控，并不是影響他選擇的關鍵，對價格更是不在意。“在以這類人為代表的外籍客戶眼中，什么項目并不重要，只要它有足夠的特點吸引眼球”，暢磊說。
旅美畫家崔如琢與外國客戶買了同樣的房子，卻有著不同的原因。某種程度上，他代表了國內的部分藝術家購房的心態。有趣的是，宏觀調控在這位藝術家面前同樣失去了魅力，因為以崔先生的資金實力，足以支付所有房款。他在乎的，是他所需要的藝術氛圍。據暢磊介紹，崔先生在觀唐購買了兩套別墅，中間打通，形成了絕對的“四合院”，門樓制成相當古典的官府造型，從中享受藝術帶來的滿足感。“此類人是在中國經濟飛速發展過程中感受過賺錢樂趣的人，他們對中國經濟相當自信”。
宏觀調控唯一影響到了這樣一批人，一批擁有大量資金準備釋放的人。出于對今后房產發展的不確定，他們考慮到政策問題、考慮到銀行限制、考慮到市場分析，做出了短期觀望的決定。三個月后，出于對自我的判斷，一部分人走出觀望，決定購買，而另一部分人則仍不確定，最終放棄對房產的投資而轉做其它產品。
出人意料，由宏觀調控新政出臺而導致的“持幣待購”現象在高端市場十分少見。
北京高檔房為何選擇集中放量
順義有個女子合唱團，由五個國家的九個外國人組成，合唱團由中國人認為很土的“順義”二字命名，讓人有些想不通。而她們的解釋卻逐漸改變了這一切。
這就是中西方的文化差異。在西方，很多高端的客戶群是分散居住的，而在中國，老外們不相信北京的居住安全，采用“擇群而居”的辦法消減治安擔憂，就像紐約的唐人街。順義，就是他們選出來的高檔次人群居住區。
隨著中國經濟發展，國際高尖企業不斷入住北京，各企業的中國首席代表也逐漸受到重視。以前的中國首代房屋補貼為6000—8000元，現在完全沒有價格，“他們喜歡什么就住什么”，由此帶來高檔房的需求不斷增加。
不可否認，在北京有相當一批的住宅投資客，高檔住宅市場的需求依舊很大。暢磊介紹，一個在順義擁有10套以上別墅的投資客，仍然看好高檔房市場，“他們住著很一般的房子，而大量的好房用來投資，月收益高達幾萬美元。以這類投資客為代表的購房者，很大程度上決定了該地區房屋的升值潛力”。
高需求量決定了市場。這也是為什么八月底順義區麗嘉花園、龍灣別墅、卓錦萬代、金碧湖畔一起涌現的根本原因。所謂“準備充分，仗就一定要打！”
有實力的開發商還將繼續做高檔房
“什么好玩干什么”暢磊調侃中道出了紫光地產的經濟哲學。“把產品和市場需求完美結合”是觀唐的成功所在。足夠的產品特性和個性需求是他們選擇做高檔房的根源，當企業需求與市場相融合，“這個游戲就會玩得很好”！毫無疑問，繼續走高端是觀唐可以預見的下一步棋。
高檔是一個層次，并不拘泥于形式。徐照民同樣認為，控制土地利用不能阻止高檔房邁進的腳步。市場需求不同，就需要不同的房產出現。“不一定要局限于某一種產品，但我們對高端的追求是不變的”。
“北京做不成還有外地，中國不成還有國外，只要有需求的地方就有市場。”這是徐照民采訪結束的最后一句話。龐大的需求量是高檔房的發展后盾，“隨需而變”成就其更廣闊的發展空間。控制富人需求，如何不難？在他們眼中，金錢早已成為一種貨幣符號。
責任編輯 劉楠
