■序言
由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產ＴＯＰ１０研究組”于２００４年３月在北京人民大會堂發布了２００４中國房地產百強企業研究成果，這一研究成果得到了房地產行業內企業界、專家學者以及消費者的廣泛認同。
應社會
各界的要求，中國房地產ＴＯＰ１０研究組再次啟動了２００５中國房地產百強企業研究，本次研究旨在：客觀地反映房地產開發企業的整體狀況和最新動態、科學評價房地產開發企業的綜合實力；發掘介紹房地產行業中在規模、成長性、盈利能力方面優秀的企業群體；通過數據收集整理，向全社會提供行業基礎信息，促進房地產開發資源的優化組合，展示中國房地產百強企業的品貌。
中國房地產ＴＯＰ１０研究組歷時半年，通過對中國主要城市優秀房地產企業進行調查研究，并從企業規模性、盈利能力和成長性三個方面設計評價指標體系，依據ＴＯＰ１０研究組自成立以來，收集和積累的中國房地產優秀企業的數據資料，運用主成分分析法及相關數學模型，定量計算２００４年中國房地產百強企業的綜合實力指數，從而評價產生了２００５中國房地產百強企業。
■中國房地產ＴＯＰ１０研究組
一、研究綜述
“中國房地產ＴＯＰ１０研究組”以２００２－２００４年房地產業務平均營業額２億元為入選門檻值，以企業的開發規模與經營業績、成長性和開發潛力、房地產企業基本面和盈利能力等為著眼點，對全國５００家入選的房地產企業（集團）的規模性、盈利能力和成長性等三個方面的１４個指標，運用主成分分析法及相關數學模型，定量計算出入選房地產企業的綜合實力指數，得到房地產企業綜合實力百強。在此基礎之上，ＴＯＰ１０研究組針對房地產百強企業的規模性、盈利能力和成長性分別評價出２００５中國房地產百強企業之規模性ＴＯＰ１０、盈利能力ＴＯＰ１０和成長性ＴＯＰ１０企業。研究結果顯示：
超大規模企業開始涌現，已有７家企業的主營業務收入超過５０億元人民幣
中國房地產行業在２００２－２００４三年間實現了高速發展和規�；瘮U張。房地產開發投資額從２００２年的７７３６．４２億元增至２００４年的１３１５８．２５億元，增幅高達７０．０８％；商品房施工面積從２００２年的９．２８億平方米增至２００４年的１４．０５億平方米，增幅達５１．４２％；各項房地產開發統計指標全面大幅上揚，尤以商品房銷售額為甚，２００４年商品房銷售額突破萬億大關，達到１０３７５．７１億元，增幅高達８１．３５％。
中國房地產行業所處的大開發時代迅速造就了一批超大規模企業。本次百強企業研究結果顯示，規模性１０強企業的總資產共計１２９８．８２億元，其中，中國海外發展和北京天鴻集團的總資產超過２００億。
規模性１０強企業的施工面積總計２２７０．５９萬平方米，占據全國商品房施工面積１．６２％的份額，其中，中國海外發展和萬科企業股份的施工面積超過３００萬平方米；竣工面積總計７２６．５１萬平方米，占據全國商品房竣工面積１．７１％的份額，如萬科企業股份的竣工面積超過１００萬平方米。
�。玻埃埃茨攴康禺a行業內并未出現真正意義上的“百億企業”。所謂“真正意義上的百億”，是指在房地產開發過程中，房屋已交付使用，完成經營結算后，實現的主營業務收入達到１００億元。調查數據顯示，百強企業在２００４年的主營業務收入分布為，１０億元以下的占４９家，１０到３０億元的占３５家，３０到５０
億元的占９家，５０到１００億元的有７家，沒有一家企業的主營業務收入真正超過１００億元。
百強企業正處于高速成長時期，且具備較強的發展潛力
百強企業整體處于一個高速成長的時期，只有部分百強企業增長緩慢。近兩年主營業務收入年均增長率在３０５０％和５０８０％的百強企業最多，各占２３％和２１％；此外，分別有７家和８家企業的年均增長率在８０１００％和１００％以上，但也有１８家企業的主營業務收入為負增長。在房屋銷售面積增長率上，百強企業較多的分布在１０３０％和３０５０％之間，各占２３％和２２％。
成長性１０強企業的成長速度更快，平均主營業務增長率達到９２．８４％，比百強企業平均水平高出近３９個百分點；平均房屋銷售面積增長率為７０．６６％，比百強企業平均水平高出３４個百分點；土地儲備面積合計共５０００萬平方米，規劃項目建筑面積儲備總計約５３００萬平方米，體現出成長型房地產企業的未來發展潛力。但是，多數成長型企業在規模性上并不占據優勢，要在市場中把握住機遇，獲得更快的增長，就要在企業經營、產品開發等方面具有突破性。
領袖級企業呈現“均好性”發展，其他企業的綜合實力亟待加強
�。裕希校保把芯拷M從規模、盈利能力、成長性三方面來反映企業的“均好性”，即綜合實力。本次百強企業研究表明，綜合實力１０強企業表現出良好的“均好性”。規模上，綜合實力１０強企業的平均總資產為１４５億元，平均施工面積為２９０萬平方米，平均竣工面積為８５萬平方米，平均主營業務收入為５６．７６億元。成長速度上，綜合實力１０強企業近２年主營業務收入的平均增幅高達５１％，房屋銷售面積平均增幅為３１．３％。盈利能力上，綜合實力１０強企業的利潤總額在１０億元以上的占到了７０％，總資產回報率為４％７％，平均凈資產收益率和凈利潤率分別達１３．３２％和１０．０２％。
從房地產百強企業的基本面看，整體的“均好性”有待加強。受益于２００４年主要區域房地產市場的良好表現和回報，百強企業在規模性和成長性方面均表現良好；然而，多數百強企業的盈利能力相對較弱，２００４年利潤總額超過１０億元的百強企業屈指可數，有多達２９％的百強企業其利潤總額還未能突破１億元。百強企業的當務之急是控制過快的規模擴張和成長速度，全力提升盈利能力，以改善企業自身的“均好性”結構，進入一個良性的“做強”階段。
二、百強企業整體狀況分析
房地產百強企業區域分布仍呈現不均衡性，華東地區數量激增
房地產百強在區域分布上仍延續了２００３年百強分布的不均衡性特點，受區域經濟和房地產行業發展水平的影響，以北京為中心的華北地區、以上海為中心的華東地區和以廣州、深圳為中心的華南地區，占據了百強總數的８２％。其中，華北、華東、華南地區分別占有２７、３７、１８個席位。今年最顯著的變化是，華東地區的百強企業數量激增，而華北和華南兩大區域的百強企業數量卻呈現減少的趨勢，華中和西部地區的百強企業有一定數量的增加。房地產百強企業的分布變化很大程度上反映了區域房地產市場表現。
統計數據顯示，上海房地產市場銷售額占全國市場的份額從２００３年的１５．８６％上升到２００４年的１８．６３％，增長近３個百分點；而北京房地產市場占全國的份額則一直維持在１２％左右的低水平。華東地區顯然是２００４年中國房地產市場的最具吸引力區域，除上海以外，杭州、蘇州、南京、寧波、青島等華東二線城市也都吸引了大量房地產投資和跨地域開發的百強企業的進入。華中和西部地區也在釋放其潛力，地區性房地產企業在與一些全國性跨區域開發商的競爭中擴大區域市場份額。
百強企業經營業績普遍提高，涌現一批超大規模企業
�。裕希校保把芯拷M對房地產百強企業的總資產、主營業務收入、房地產投資額、房屋施工面積、房屋竣工面積和銷售面積等規模性統計指標研究表明，與去年相比，房地產百強企業的經營規模差異依然較大，但整體規模普遍提高，并涌現了一批超大規模企業。從百強企業總資產規模分布看，企業總資產主要在１０５０億之間，１０３０億的百強企業占總數的３４％，３０５０億的企業占２６％，超１００億的企業也達到１３家之多。企業開復工面積有顯著增加，過１００萬平方米的企業從去年的１５家增至現在的３０家，過２００萬平方米的企業也由去年的３家增至８家。
從百強企業的經營業績分布情況看，２００４年百強企業實現的主營業務收入有大幅提升，但調查數據表明中國房地產行業還未出現一家真正意義上的“百億企業”。２００４年百強企業的銷售面積有較大程度提升。與去年相比，銷售面積在３０５０萬平方米和５０１００萬平方米之間的百強企業各增加了１２家和９家。銷售面積超過１００萬平方米的百強企業更從２００４年的１家增至現在的６家。從企業實現的主營收入情況看，２００３年百強企業的主營業務收入在１０億以下的占６２家，而２００４年百強企業的主營業務收入在１０億以上的占一半以上，并且主營業務收入在５０１００億的多達７家。但是，２００４年百強企業中沒有一家的主營業務收入超過１００億，行業內的一些超大規模企業比如中海、萬科、合生、綠地等２００４年房地產銷售額在７０－１００億之間。
百強企業成長性良好，盈利能力相對滯后
在本次百強研究中，針對市場關注的焦點，加入對企業盈利能力和成長潛力的客觀評價。研究組利用企業經營業績的增長情況來反映其成長速度。２００２－２００４三年中主營業務收入年均增長率在３０５０％和５０８０％的百強企業最多，各占２３％和２１％；此外，分別有７家和８家企業的年均增長率在８０到１００％和１００％以上，但同時還有１８家企業的主營業務收入為負增長，
這表明百強企業整體處于一個高速成長的時期，但仍有部分百強企業增長緩慢。在房屋銷售面積增長率上，百強企業較多的分布在１０到３０％和３０５０％之間，各占２３％和２２％。
土地儲備和規劃項目面積是衡量一個房地產企業是否具備發展潛力或持續開發能力的兩個基本指標。從土地儲備上來看，面積在１００３００萬平方米的百強企業最多，占３６％，有１６家企業儲備土地５００到１０００萬平方米，甚至有５家企業的土地儲備超過１０００萬平方米，說明百強企業具備很強的發展潛力。
研究組通過企業的凈利潤率、凈資產收益率、利潤總額、凈利潤等基礎經濟指標來評價企業的盈利能力。研究結果表明，百強企業的盈利能力相對較弱。從利潤總額的分布上看，大部分百強企業集中在１３億的中低水平上，占４３家；３５億的有１３家，５１０億和超過１０億的百強企業分別只有８家和７家，還有２９家百強企業的利潤總額尚未突破１億元。從凈資產收益率上看，半數百強企業集中在５２０％，只有個別百強企業的收益率高于５０％。
百強企業憑借品牌價值實現規�；瘮U張
百強企業中，已經形成了一批具有相當價值的房地產品牌。根據ＴＯＰ１０研究組２００４品牌價值研究成果，中海地產、萬科兩大房地產行業領導品牌的價值分別高達２６．０１億元和２２．３７億元，大規模開發和品牌復制已經擴張到１０余個城市，占據了大量的市場份額。復地、綠城、金地、大華、萬通、陽光１００、北京城建地產、沿海等百強企業，盡管品牌價值未過１０億，也以驚人的成長速度加快市場占有，實現品牌的迅速擴張。
三、百強企業ＴＯＰ１０研究
�。玻埃埃抵袊康禺a百強企業“綜合實力ＴＯＰ１０”
中國房地產ＴＯＰ１０研究組根據２００４年中國房地產企業（集團）的各項指標（規模性指標、盈利能力指標、成長性指標）的綜合評價，２００５中國房地產百強企業綜合實力ＴＯＰ１０為：中國海外發展有限公司和萬科企業股份有限公司并列第一，第三為合生創展集團有限公司，上海綠地集團和廣州恒大實業集團有限公司并列第四，其后依次為富力地產集團、大華（集團）有限公司、復地（集團）股份有限公司、綠城集團、北京天鴻集團公司。
�。裕希校保把芯拷M認為企業的綜合實力反映了企業在規模性、盈利能力、成長性三方面的均好性，對房地產百強企業綜合實力ＴＯＰ１０的研究表明，綜合實力１０強企業具有規模大、盈利能力強、成長穩定的特點。從規模性看，綜合實力１０強企業２００４年平均總資產規模達到１４５億元，平均年開發規模高達２９０萬平方米，竣工面積平均實現８５萬平方米，平均實現房地產主營業務５６．７６億元。
同時，研究結果平息了在房地產行業內的“百億企業”之爭，數據顯示，沒有一家企業的房地產業務收入超過１００億，中海、萬科、合生、綠地等領先企業的房地產銷售額也只在７０－１００億之間。從綜合實力１０強企業盈利能力看，企業利潤總額在１０億元以上的占到了７０％，總資產回報率在４％７％之間，平均凈資產收益率和凈利潤率分別為１３．３２％和１０．０２％。綜合實力ＴＯＰ
１０企業同樣也呈現穩定增長的特性，近２年的主營業務收入平均增長率達到５１％，房屋銷售面積平均增長率達到３１．３％。
�。玻埃埃茨曛袊髦饕獏^域房價的快速上漲成為收入增長的動力，尤其是上海房地產市場，迅猛的市場發展造就了如上海綠地集團、大華集團、復地集團這樣的區域性房地產旗艦企業；另外，１０強企業每年新增土地和項目儲備都在百萬平方米，１０強企業中，合生創展累計土地儲備達到１２２８萬平方米，萬科、中海發展項目儲備超過９００萬平方米。豐富的土地儲備和項目儲備為１０強企業穩定增長提供了前提條件。
�。玻埃埃抵袊康禺a百強企業“規模性ＴＯＰ１０”
中國房地產ＴＯＰ１０研究組根據２００４年中國房地產企業（集團）的規模性指標（總資產、主營業務收入、房地產開發投資額、施工面積和竣工面積）的綜合評價，２００５中國房地產百強企業規模性ＴＯＰ１０為：第一為萬科企業股份有限公司，中國海外發展有限公司位列第二，上海城投置地有限公司和北京天鴻集團公司并列第三，其后依次為北京城建投資發展股份有限公司、廣州恒大實業集團有限公司、上海農工商房地產（集團）有限公司、中華企業股份有限公司、武漢地產開發投資集團有限公司、北京住總房地產開發有限責任公司。
研究結果顯示，規模性ＴＯＰ１０企業平均資產規模約為１３０億元，其中，１００２００億之間的有３家，中國海外發展和北京天鴻集團總資產超過了２００億。規模性１０強企業對房地產的投資總額達到了４１０．６億元，施工總面積約為２２７０萬平方米，竣工總面積約為７３０萬平方米；其中，萬科２００４年以開發投資額超過８０億元、施工面積超過３８０萬平方米和竣工面積超過１５０萬平方米名列規模性第一。
從規模性１０強企業的股權結構看，除萬科企業股份外，其余都是具有較長開發經驗的大型國有房地產企業。他們不僅要考慮自身的發展，同時還要為政府承擔安居工程、重點工程的開發建設。北京天鴻集團公司開發的北京超大規�；佚堄^文化居住區、武漢地產開發投資集團開發的數十個經濟適用房小區，為幾十萬人解決了住房問題；上海城投置地承擔著上海２０１０年世博會的部分基礎設施建設，北京城建投資發展股份有限公司承擔著北京２００８年奧運會多個場館以及奧運村的開發建設。這些老牌國有房地產企業在當前市場競爭中，面臨如何整合資源，實現跨區域開發，在企業“做大”的同時爭取企業“做強”等問題。
２００５中國房地產百強企業“盈利能力ＴＯＰ１０”
中國房地產ＴＯＰ１０研究組根據２００４年中國房地產企業（集團）的贏利能力指標（凈利潤率、凈資產回報率、利潤總額、凈利潤）的綜合評價，２００５中國房地產百強企業盈利能力ＴＯＰ１０為：第一為上海綠地集團，其后依次為中國海外發展有限公司、合生創展集團有限公司、萬科企業股份有限公司、大華（集團）有限公司、復地集團股份有限公司、ＳＯＨＯ中國、卓越置業集團有限公司、上海三盛宏業投資集團、廣州恒大實業集團有限公司。
盈利能力ＴＯＰ１０企業利潤總額之和約為７３．８６億元，其中上海綠地、中國海外發展、合生創展、萬科企業股份、大華集團超過了１０億元；凈利潤方面，超過１０億元的企業有２家，５１０億元之間的企業有４家，其他企業在１５億元之間。盈利能力１０強企業平均凈利潤率達到了１７．７９％，平均凈資產收益率達到２３．８％，盈利能力１０強在百強房地產企業中表現突出。這些企業不但保持較強的盈利能力，而且實現了盈利的高速增長。比如，萬科企業股份２００４年實現凈利潤８．７８億元，同比增長速度高達６１．９％。
在盈利能力１０強企業中，有４家房地產企業來自上海，平均凈資產收益率高達３２．７％，其中有２家超過了５０％；萬科企業股份有３７．４％的盈利來自長江三角洲地區，中國海外發展、合生創展也有很大部分業務分布在長三角地區，這些企業的高盈利能力與２００４年整個長三角房地產市場的迅猛發展不無關系。上海綠地、大華集團、復地集團等企業的豐厚盈利分別來自他們在上海地區的數１０個房地產項目；上海三盛宏業投資集團旗下１１家房地產公司也憑借以上海為中心，輻射長三角地區的跨區域開發，２００４年取得了良好的業績。
�。玻埃埃抵袊康禺a百強企業″成長性ＴＯＰ１０″
中國房地產ＴＯＰ１０研究組根據２００４年中國房地產企業（集團）的成長性指標（主營業務收入增長率、房屋銷售面積增長率、土地儲備面積、規劃項目建筑面積）的綜合評價，２００５年中國房地產百強企業成長性ＴＯＰ１０為：第一為復地集團股份有限公司，北京陽光１００置業集團有限公司、沿海綠色家園集團分別名列第二和第三，其后依次為億城集團股份有限公司、浙江南都房產集團有限公司、寧波銀億房地產開發有限公司、青島海信房地產股份有限公司、同景集團、武漢宏宇實業有限公司、明園集團有限公司。
成長性ＴＯＰ１０企業平均主營業務增長率達到９２．８４％，比百強企業平均水平高出近３９個百分點，以億城集團為例，２００２年完成業務結構調整后，房地產收入迅猛增加，到２００４年完成主營業務收入２３．９８億元，近兩年主營業務收入平均增長率達到了２１９．６％；成長性ＴＯＰ１０企業平均房屋銷售面積增長率為７０．６６％，比百強企業平均水平高出３４個百分點；成長性ＴＯＰ１０企業的土地儲備面積合約為５０００萬平方米，規劃項目建筑面積儲備合約為５３００萬平方米，體現出成長型房地產企業的未來發展潛力。多數成長性ＴＯＰ１０企業并不具備規模優勢，要在市場中把握住機遇，獲得更快的增長，就要在企業經營、產品開發等方面具有突破性。沿海綠色家園集團以綠色住宅為主題逐步在全國各地形成了綠色住宅開發的新模式；同景集團的“高山流水”在西部的別墅市場獨樹一幟。
四、百強企業百強之星
在百強企業中，往往是特色經營企業具有比較優勢和競爭力。一類百強企業堅持通過專業化做強，這類企業既包括經營大眾住宅的一些特色企業，典型如萬科，也包括一些專門經營商業地產的企業，如四川藍光、北京住邦和廣西東方航洋。一類房地產企業在當地擁有較高的市場份額，依托區域性品牌效應，有目的地進行跨區域擴張，同時這些企業的業務向整個房地產產業鏈延伸，形成多元性特征，這類企業如卓越置業、北京陽光１００、廣廈房地產、福建正榮等。
在百強企業中，民營企業數量已經超過國有企業。盡管如此，國有企業依然是房地產市場必不可少的運營主體，他們以自己的經營特色在市場中站住了腳。一類國有房企通過上市保持有良好的資金鏈，通過業務重組，逐漸實現房地產業為主業經營，在市場占有相當的份額，比如北京天鴻、北京城建等；一類國有房企，在激烈的市場競爭中不再處于優勢地位，但通過開發大面積經濟適用房、參與城市改造等規模性建設，躋身房地產百強企業，比如上海中環、北京金隅嘉業、北京北辰置地分公司、上海城開、廈門海投、青島偉東置業、北京昊遠隆基和天津津濱發展等。
五、百強企業發展趨勢
通過合并及戰略聯盟實現規模化擴張
房地產百強企業要做大，必須實現規模化擴張，這一房地產企業發展趨勢已得到共識。目前多數房地產百強企業主要靠自身多年長期積累，憑借某些區域市場的非常規快速發展和良好回報，實現了迅猛的增長，但這種增長的可持續較差。國際的一些領先房地產企業發展經驗表明，當企業成長到一定階段時，通過并購和戰略聯盟的方式整合產業鏈是實現規�；瘮U張的有效途徑。國內房地產百強中的領先企業已經開始逐步走向通過合并及戰略聯盟來實現跨區域開發，從而進行自身的規�；瘮U張。比如，萬科并購南都子公司，北京萬通和天津泰達，中遠房地產和天津順馳的戰略聯盟，這些房地產百強企業在成為市場競爭對手的同時，注意相互間在研發、采購等領域的分工、合作和戰略聯盟，將形成“雙贏”的良好局面。
明確中長期發展戰略規劃，逐步將企業做大做強
近幾年來企業的生存環境發生了變化，企業的規模逐步擴大，市場分布越來越廣，母子公司關系越來越復雜；市場上產品結構日益細分和多樣化。在這種背景下，要把企業的規模轉換成效益，使企業保持持續健康的增長，企業必須制定長期發展戰略規劃，在戰略規劃的指導下將企業逐步做強。
本次百強企業研究表明，國內領先房地產企業集團如中海、萬科、合生創展等經過多年的積累和沉淀，不但具備了一定的企業規模，而且在盈利能力、成長性方面表現突出。一個良好的發展戰略規劃對這些領先企業的均好性發展發揮了至關重要的作用。比如萬科企業股份在２００４年年報中明確提出要將“有質量增長”作為未來１０年的戰略目標。著眼長遠發展，明確的戰略規劃將是中國房地產百強企業做大做強的必經之路。
房地產資金來源發生重大變化，直接投融資將成為主流
受２００４年中國房地產宏觀調控的影響，房地產資金來源發生重要變化，非貸款類資金來源增長迅速。數據顯示，利用外資、自籌資金和定金及預收款等其他資金增幅較大，其中利用外資的增幅達到２３．７２％，定金及預收款增幅達到４５．４３％；國內貸款在房地產資金比例中明顯下降，降幅近５個百分點，而自籌資金和其他資金在資金來源中比例大幅上升，分別同比上升２個百分點和３個百分點。
而從消費層面看，近半年來央行連續兩次的加息以及首付款比例的提高，會抑制一部分的需求，從而影響定金及預收款的增長。房地產百強企業在遭到供給和需求兩方面政策收緊的環境下，需要拓展更多的資金渠道以保證企業的發展。本次房地產百強企業中有３５家是上市或控股上市公司，另有多家百強企業正在謀求上市。除此之外，國外房地產基金開始大舉進入中國房地產市場，摩根士丹利、美林銀行、ＩＮＧ、ＧＩＣ等國外房地產資金與國內多家房地產企業頻頻聯手，在北京、上海等一線城市合作投資開發房地產項目等，多種融資渠道逐步打開，呈現多樣化的趨勢，這對未來中國房地產企業具有深遠的影響。
責任編輯 劉楠
