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國家統計局近期公布的三個房地產數據顯示,我國面臨著潛在的住房過剩風險。
第一,存量土地過多。數據顯示,2005年前11個月,在我國的房地產本年購置土地面積中,未完成開發土地面積達16706.7萬平方米,尚能滿足1年多的開發需要。第二,目前我國房屋的施工面積相當于5年多的商品房竣工面積。第三,商品房的空置面
積增加。2005年11月末,全國商品房空置面積達1.14億平方米,比2004年同期增長14.2%,規模超過2005年上半年房屋竣工面積。
但是,從目前市場的反應情況來看,顯然并沒有把這種潛在的風險當回事。以廣州為例,盡管有國家的調控政策出臺,廣州去年樓價漲幅依然迅猛,許多人估計,廣州目前的房價與2005年上半年相比,其漲幅估計已在30%左右,令人瞠目。
房價何以漠視住房過剩風險的存在,我行我素地上漲?筆者認為,主要有以下幾個原因:
首先,信息不對稱,公眾對潛在的風險一無所知。房地產市場存在著嚴重的信息不對稱。開發商不僅左右著成本信息、銷售信息、價格信息、房源信息,也可以借助廣告的力量造勢,混攪信息,誤導大眾。加之公眾一向有跟風傳統,在不實信息的誤導下,很容易作出錯誤的選擇。
信息不對稱造就了房產市場的"賣方市場"。在一些被追漲的樓盤,購房者常常遇到房屋已經售完的情況,這加劇了他們的追漲心理,直到國八條出臺,公眾持幣觀望,才突然發現,許多過去供不應求的樓盤,竟然還有不少房屋并沒有銷售出去。
除了開發商的原因,還有政府的原因。比如,開發商經常以土地供應緊張即所謂的"地荒"說,來加劇人們的恐懼心理,抬高房價。針對這一點,2005年上半年,國土資源部以翔實的數據,對開發商的"地荒"論進行了嚴正駁斥。假如政府能夠在信息公開、信息透明中有所作為,開發商操縱信息誤導公眾的伎倆就難以得逞,房價將由市場主導,其價格也將接近真實。
其次,商品房結構不合理,主要表現為三個方面:
一是經濟適用房和低價商品房供應嚴重不足。以北京為例,2005年8月26日,北京市國土資源局新聞發言人張維表示,"2005年北京市在土地供應計劃"中為經濟適用房安排了200公頃用地指標,但各區縣上報的用地面積僅為80多公頃,只達到了原計劃1／3。經濟適用房的供應不足,成為房價上漲的一個重要因素。
二是商品房結構不合理。建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾舉了一個例子,有的城市非住宅供應量占據總量的三分之二,導致住宅類商品房供不應求,房價上漲。
三是投資性購房的比重增長過快。謝家瑾說,在上海,投資比例達到16.6%。長沙市的住宅投資比例為16%,寫字樓則高達40%。投資性購房對房價上漲,起了推波助瀾的作用。
最后,地方政府在房產市場中矛盾心態,是房價漠視住房過剩風險的一個極為重要的因素。對于住房過剩的風險,地方政府并非一無所知。但是,他們經常處于一種矛盾的狀態之中難有作為:
各級政府就是土地的擁有者,他們決定著土地的供應量、供應類型及轉讓價格,是房地產市場的主角之一,如果房價下跌,勢必會減少政府的收入,當然,這種收入并不局限于土地轉讓的收入,還包括稅收等諸多方面。
另一方面,政府又是管理者,面對由于房價上漲引發的公眾的質疑和批評之聲,面對中央穩定房價的政策,各級地方政府又得有所表示。
一邊是責任,一邊是利益,地方政府在極其矛盾和復雜的心態中很難作出正確選擇。這決定了地方政府在穩定房價中的責任不能充分展現,這點很容易被開發商加以利用。
必須要正視的是,漠視住房過剩的風險是危險的,因為這種風險假如得不到化解,其破壞性早晚都會釋放出來。是選擇長遠利益還是眼前利益,考驗著各級政府和開發商們。
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