“地段、地段、還是地段”，是房地產開發的黃金定律。城市中心地段的形成，原來主要依靠長期自然發展。但是現在政府規劃的作用越來越重要。因此，“規劃引領地產”已成業界共識。
近日，上海規劃局披露，在“十一五”期間，上海將按照“1966計劃”重整城鎮建設布局。
“1966計劃”
近日，上
海市規劃局總工程師徐毅松向上海本地媒體詳細闡述了上海“十一五”規劃中的“1966計劃”，也就是四級城鎮體系框架。
具體內容是：1個中心城：上海市外環線以內的600平方公里左右區域內；9個新城：寶山、嘉定、青浦、松江、閔行、奉賢南橋、金山、臨港新城、崇明城橋，規劃總人口540萬左右，其中松江、嘉定和臨港新城3個發展勢頭強勁的新城，人口規模按照80至100萬規劃，總人口在270萬左右；60個左右新市鎮：從人口產業集聚發展、土地集約利用和基礎設施合理配置角度，集中建設60個左右相對獨立、各具特色、人口在5萬人左右的新市鎮，對于資源條件好、發展潛力足的新市鎮，人口規模按照10到15萬規劃；600個左右中心村：中心村是農村基本居住單元，將對分散的自然村適度歸并，合理配置公共設施。
據徐毅松解釋，上海之所以推出“1966”計劃，一個重要目的就是消除城鄉二元結構，通過梯級分布的新體系打破郊區發展與中心城區對立的概念。“1966”計劃也是疏導城市人口的戰略，實現人口向郊區轉移。
從“一城九鎮”到“1966”
相比北京，上海的實際面積要少得多，整個中心城區僅660平方公里。不過，建國后幾次增加面積之后，現在上海的行政轄區面積共有6340平方公里，這是各屆政府持續向郊區發展的結果。浦東改革發展研究院房地產研究中心主任李戰軍對記者說：“除了世博會外，上海未來發展的重點是在郊區而不是在市區。”
“一城九鎮”建設是上海“十五”期間的一件大事，也是“1966”計劃的前身。2000年，上海市確定10個市郊城鎮建設試點鎮。分別是：一城為松江區的松江新城；九鎮，分別為青浦區的朱家角鎮，嘉定區的安亭鎮，金山區的楓涇鎮，寶山區的羅店鎮，浦東新區的高橋鎮，南匯區的上海國際航運中心蘆潮港新城，奉賢區的奉城鎮，閔行區的浦江鎮以及崇明縣的堡鎮。
在計劃中，一個鎮發展一個核心產業，比如嘉定的安亭鎮發展汽車業。隨著汽車城的建設，F1賽事的舉辦，嘉定的安亭鎮，僅僅以鎮的規劃已經不足，現已發展成為嘉定新城。不過，規劃“一城九鎮”中，大多數并沒有產業支撐所以發展緩慢。上海市長寧區住宅發展局高級經濟師顧海波認為：“一城九鎮鋪得太開，大多數鎮產業并沒有發展。”
這一問題也被上海政府高度重視。2004年11月，上海特意出臺加快郊區發展的《規劃綱要》，以推進郊區的“三個集中”方略，即產業向規模經營集中、工業向園區集中、農民居住向城鎮集中，主要就是實現重點區域有成熟的產業，比如寶山的鋼鐵產業、金山的石化產業。徐毅松說，正是這個《規劃綱要》的規劃思路，初步形成了“1966”城鎮體系的雛形。
新漢業不動產執行總裁趙云飛對記者說：“從‘一城九鎮’到‘1966’，以產業帶動區域發展的總體思路沒有變化，是逐漸演變、完善和成熟的過程。現在，九個分城強化了產業發展。”
布局重整后的區域房地產
朱成綱對記者說：“規劃對房地產的影響非常大，房地產炒作炒得就是規劃。這次規劃的變動對上海的房地產業中長期有重大影響。”
李戰軍則直接說：“這次規劃調整，對房地產來說，還是利好的。”
事實上，對比“一城九鎮”和現在“1966”中的九個分城可以看出其中的一些差別。首先，松江新城的“一城”的獨特地位不復存在；其次，奉賢的由奉城調整為南橋，崇明的由堡鎮調整為城橋；最后就是其他各區中列入“九鎮”計劃的城鎮，在各區中的獨特地位相對弱化。
今年松江房地產市場的變化，也反映出松江在規劃中的地位。當初由于松江新城是“一城九鎮”唯一的“一城”，并擁有上海唯一的一座佘山，地理位置也良好，因此頗為房地產界看好，吸引了包括珠江地產、復地等眾多巨頭企業的進入，成為一片房地產“熱土”。
不過在去年開始的上海房價下跌過程中，跌幅最大的卻是松江。由于松江大學城規模并不大，而且沒有支柱產業，因此區域內的消費能力不足，配套又并不成熟，吸引不了區域外的消費者，加上供應量又很大，因此成為房價下跌幅度最大的區域。
正如朱成綱所說：“松江現在的地位不尷不尬，成為房價下跌最為厲害的區域，就是因為沒有足夠的產業支撐。”
另外，南橋、臨港新城在“1966”計劃中的地位有所上升，這兩個區域在上海未來戰略發展中有著重要的地位，房地產行業也更是日漸看漲。
崇明島一直被看做是上海房地產業市場的“最后一塊處女地”，其未來規劃是要建設成為生態島，重點發展旅游度假和戶外運動產業、現代觀光農業。因此，這次規劃中，崇明的發展重點從堡鎮調整為城橋新城，據悉，未來崇明縣政府也將搬到城橋。
臨港新城長期也為業界非常看好。新漢業的分析報告認為，臨港新城是中國自深圳新城建設以來最重要的步驟，它將同浦東開發開放、世博會一起成為影響上海未來20～50年、甚至更長的城市進程。
