東部商圈：
“底商”投資展露“錢景”
底商指住宅或?qū)懽謽堑囊欢䦟由虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)。以香港中路為軸心，向南北輔射形成青島的東部商圈。這一區(qū)域?qū)懽謽恰⑿羌壘频昶放浦髁Φ炅至ⅲ瑬|部商圈蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)前景。近觀去年“六一”新政之后，東部商圈的底商投資與住宅
投資相比，同是房地產(chǎn)投資，底商卻走出了一條更清晰、明顯的上升曲線。
上周，市南區(qū)推出建設(shè)時尚閩江特色商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃，對所在區(qū)域的底商投資又是一個利好。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，至少在未來兩三年，東部商圈的底商仍具有很高的投資價值。
底商價格悄然攀升
21世紀(jì)不動產(chǎn)青島住邦店的劉好榮經(jīng)理，近年來一直從事香港中路、南京路、閩江路、福州南路一線的二手商鋪交易。他認(rèn)為，去年房地產(chǎn)調(diào)控對住宅投資的抑制，反過來刺激了商鋪的投資。目前，青島東部在售的偉東·尚城底部商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)——“1街區(qū)”，價格已達(dá)到了2.6萬元至3萬元。
劉好榮所面對的是一些中型投資客戶，底商投資作為房地產(chǎn)投資的一種，仍是這類客戶最佳的選擇之一。
劉好榮舉例說，南京路一處140平方米的底商，去年4月份出租，年租金14萬，租期為3年；去年12月份，承租人經(jīng)營不善，轉(zhuǎn)租他人，租金漲到20萬，租期10年。第二位承租人是投資型客戶，他將這一底商于今年4月份轉(zhuǎn)租，價格已漲到29.8萬。
劉好榮強(qiáng)調(diào)，這一底商在2004年的年租金水平僅為9萬元。
再看底商的銷售價格，去年閩江路一線每平方米銷售價格在1.4萬元到1.5萬元，而今年有的成交價格已漲到1.7萬元／平方米。
從社區(qū)底商到商業(yè)街區(qū)的嬗變
在短短10年間，東部商圈化蛹成蝶，已形成集休閑、購物、餐飲、娛樂、商務(wù)于一體的多功能商務(wù)區(qū)，成為中山路商圈、臺東商圈、李村商圈之后的又一商圈。陽光百貨、家樂福、佳世客等東部商圈的主力品牌與散落在東部住宅及寫字樓底部的商鋪，形成眾星捧月、交相輝映的局面。東部商圈高檔住宅、寫字樓、星級酒店眾多，高端人群居住和商務(wù)往來頻繁，人流、商流匯聚。東部商圈的消費(fèi)者能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他幾個商圈，這在一些投資者眼中是無可爭議的黃金商業(yè)圈。
目前，云霄路、閩江路、漳州一路等數(shù)條街道已逐步形成了裝修、服裝、餐飲等特色街區(qū)。這些街區(qū)的底商多依托住宅小區(qū)，開發(fā)之初僅僅作為服務(wù)于外部區(qū)域的社區(qū)底商，由于開發(fā)經(jīng)驗少，不可能對后期底商業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，商業(yè)配套設(shè)施有所欠缺，這些限制了后期的開發(fā)。
可喜的是，近期市南區(qū)政府正著手對整個街區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，打造時尚閩江特色商業(yè)街區(qū)，整個街區(qū)被劃分為時尚品牌區(qū)、魅力女人區(qū)、精品服裝區(qū)等十個功能區(qū)。該項目的建設(shè)將進(jìn)一步改造和完善道路、停車、燈光、廣告、綠化等系統(tǒng)，提升整個街區(qū)的檔次和品質(zhì)，使整個街區(qū)徹底從社區(qū)底商的印跡中走出來，實(shí)現(xiàn)向城市商業(yè)街區(qū)的嬗變。
投資底商先做風(fēng)險預(yù)估
顯而易見，一段時間以來，東部底鋪價格的攀升已超過了該區(qū)域商業(yè)規(guī)模的發(fā)展速度。雖然業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資客對市場反應(yīng)敏銳，多做長線投資，不存在泡沫成分，但底鋪投資動輒上百萬，在未來數(shù)年的經(jīng)營中風(fēng)險無時不在。商機(jī)瞬息萬變，前景難測，比如幾年前，云霄路的餐飲業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，而時下，投資餐飲業(yè)首先考慮的是落戶閩江路。
劉好榮分析，在東部選擇一處商底要先看周邊的人氣，主干道是首選；其次，100平方米最適合，面寬在5－6米，投資總價在120萬左右；同時投資商鋪應(yīng)密切關(guān)注政府的規(guī)劃。
商業(yè)在種種理性的因素背后，仍然遍布著各種非理性的因素，周密的論斷也無法準(zhǔn)確地預(yù)見未來，有些非理性因素有可能是決定性的，因此底商投資應(yīng)對風(fēng)險有充分預(yù)估。(本報記者
張則濤)
