市北新樓銷(xiāo)售“摘冠”探因
日前，北京大學(xué)著名學(xué)者張維迎在接受《權(quán)衡》雜志記者采訪時(shí)說(shuō)，沒(méi)有房地產(chǎn)，就不會(huì)有中國(guó)經(jīng)濟(jì)的今天。從某種意義上而言，是房地產(chǎn)改變了中國(guó)。房地產(chǎn)也正在改變著青島，改變著老城區(qū)——市北。據(jù)青島市網(wǎng)上
房地產(chǎn)的一組信息顯示：2006年10月份，市北區(qū)新樓銷(xiāo)售面積位居前三甲之首，摘取了桂冠。在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，青島市北區(qū)的精彩“出位”，吸引了社會(huì)各界關(guān)注的目光。
性?xún)r(jià)比：微妙的轉(zhuǎn)身
房?jī)r(jià)讓出一小步，消費(fèi)者前進(jìn)一大步。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，市北區(qū)在10月份的新樓銷(xiāo)售中，房屋單價(jià)在6000元~8000元之間比重最大，占總量的31.6%；其中，中小戶(hù)型的房子銷(xiāo)售套數(shù)居多。如果說(shuō)青島一些房子每平方米逾萬(wàn)元的售價(jià)，讓眾多消費(fèi)者感到焦慮、感到可望而不可即，那么，每平方米售價(jià)在6000元、中小戶(hù)型的房子就成了他們心中的“好房子”了。
當(dāng)然，好房子，首先得買(mǎi)得起。以一位普通消費(fèi)者的身份，記者走訪了市北區(qū)的一些樓盤(pán)。位于市北區(qū)山東路家樂(lè)福南街的“環(huán)宇·康庭”吸引了很多消費(fèi)者。據(jù)其置業(yè)顧問(wèn)孫志梅介紹，現(xiàn)在他們已經(jīng)賣(mài)出了一半的房子。她熱情地向記者了推薦了一個(gè)比較經(jīng)濟(jì)的小戶(hù)型。以建筑面積為69平方米的一套房子為例，70年產(chǎn)權(quán)、精裝修，每平方米房屋售價(jià)為7400元，貸款35萬(wàn)元，首付款僅需16萬(wàn)元左右。如果一次性付款，每平方米還要優(yōu)惠100元。地處山東路與敦化路交匯處的“良辰美景”，目前也是市北區(qū)正在熱銷(xiāo)的樓盤(pán)。一套60平方米的小戶(hù)型，每平方米售價(jià)為8720元，一次性付款每平方米還要優(yōu)惠60元。一位李姓消費(fèi)者說(shuō)，靠海邊的房子均價(jià)都在1.4萬(wàn)、1.5萬(wàn)元左右，從“良辰美景”開(kāi)車(chē)去海邊也很方便，但在房屋價(jià)格上兩區(qū)差距這么大，市北區(qū)的房子在性?xún)r(jià)比上當(dāng)然對(duì)他具有極大的吸引力。
“推拉”之間消費(fèi)者投桃報(bào)李
對(duì)于市北區(qū)的房子何以火熱金秋十月，“良辰美景”的策劃部經(jīng)理李曉峰很有見(jiàn)地。他說(shuō)，這不外乎兩種“推拉”作用。
市南區(qū)靠海日復(fù)一日走高的房?jī)r(jià)和近海房屋逐漸顯示的區(qū)域性弱項(xiàng)，如潮濕等自然因素，將消費(fèi)者“推”出來(lái)了。他認(rèn)為，肯花高價(jià)在近海一帶買(mǎi)房子的消費(fèi)者大都是40歲以上的成功人士，年齡偏大，當(dāng)然也包括現(xiàn)在城市新興起的新富階層。這些人有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也有一定的親海愿望。但如果在那里長(zhǎng)期居住，一些人可能會(huì)受不了近海環(huán)境的干擾。據(jù)他了解，近海的別墅區(qū)里很多房子出租出去了，也有一些房子被業(yè)主僅僅留作短時(shí)間的游玩和逗留之地，或當(dāng)作投資之用。
而市北區(qū)綜合城市改造，如城市功能的進(jìn)一步完善和新盤(pán)品質(zhì)的提升，開(kāi)發(fā)公司推出更多實(shí)用時(shí)尚的小戶(hù)型，將以居住為主要目的的消費(fèi)者拉過(guò)來(lái)了。他介紹，9月份青島市場(chǎng)的日成交房屋數(shù)量每天32套，“良辰美景”就占七分之一的比例，應(yīng)該說(shuō)是相當(dāng)可觀。“良辰美景”這個(gè)項(xiàng)目最初銷(xiāo)售定位是個(gè)人資產(chǎn)在300萬(wàn)至500萬(wàn)之間的，但是在銷(xiāo)售的過(guò)程中出現(xiàn)了一點(diǎn)點(diǎn)讓他們感到偏差的地方，有很多年輕的群體也踴躍加盟，超前消費(fèi)，成為市北區(qū)房屋購(gòu)買(mǎi)的新生力量。
地產(chǎn)博弈的是政府“家底”
“市北區(qū)的房子為什么賣(mài)得這樣好？我想主要是市南區(qū)空間小，價(jià)位越來(lái)越高。”環(huán)宇地產(chǎn)鄭曉凡副總經(jīng)理認(rèn)為，隨著市北區(qū)主要道路的改造和提升，中央CBD概念的提出，為市北區(qū)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。市北區(qū)中小戶(hù)型更適應(yīng)市場(chǎng)的需求，開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)也更貼近市場(chǎng)。從政府擁有的土地資源上看，現(xiàn)在市北是一片開(kāi)發(fā)的熱土，逐漸在形成一個(gè)成熟的社區(qū)，這些都是市北區(qū)地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。“市北區(qū)的土地開(kāi)發(fā)完了，下一個(gè)就是四方區(qū)了。”從南向北開(kāi)發(fā)，是個(gè)趨勢(shì)。
鄭曉凡認(rèn)為，將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售壓力有可能來(lái)自于郊區(qū)的房子。雖然像即墨、萊西和膠州那里有豐富的土地資源，但建那么多房子賣(mài)給誰(shuí)呢？他分析說(shuō)：“聽(tīng)說(shuō)即墨的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積每年都在百萬(wàn)平米以上，但消費(fèi)市場(chǎng)的支持者打工者居多，也許等到青島的交通和其他方面的城市配套設(shè)施都特別完善了，青島市民會(huì)到那里買(mǎi)房，也會(huì)出現(xiàn)像北京那樣的‘移民’現(xiàn)象了，但現(xiàn)在不會(huì)。”
市北區(qū)改造助燃地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
“沒(méi)有政府的城市道路改造和城市功能建設(shè)的提速，就沒(méi)有現(xiàn)在的紅紅火火的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”開(kāi)發(fā)企業(yè)者的一些老總們對(duì)此似乎都比較認(rèn)同。
青島市市北區(qū)是青島市人口最密集的老城區(qū)，也因?yàn)榕f城改造任務(wù)艱巨，形成了市北區(qū)獨(dú)具的特色，他們具有自己的城建綜合開(kāi)發(fā)、房屋拆遷、物業(yè)管理辦公室。這里的工作人員都很忙，他們都知道一條著名的工作“訓(xùn)導(dǎo)”：有限職能，無(wú)限服務(wù)。對(duì)于市北區(qū)10月份的新樓銷(xiāo)售奪冠情況，青島市市北區(qū)城建綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室主任王鳳田感到由衷的高興。他說(shuō)，市北區(qū)的區(qū)域建設(shè)思路就是開(kāi)發(fā)東部、提升中部、改造西部。他們將進(jìn)一步做好對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的協(xié)調(diào)服務(wù)，完善城市功能，打造一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的適合人們居住的地方。目前，商業(yè)步行街的規(guī)劃已經(jīng)做出來(lái)了，中央商務(wù)區(qū)還要進(jìn)一步發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，西部老城區(qū)改造剛剛開(kāi)始，但因?yàn)楹陀淈S埔等一些大地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐，市北區(qū)會(huì)出現(xiàn)一種“均好”的良好局面。
據(jù)不久前市北區(qū)政府相關(guān)的部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，市北區(qū)現(xiàn)有在建樓盤(pán)數(shù)量33個(gè)，擬建樓盤(pán)數(shù)量35個(gè)。市北區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迎來(lái)了新的時(shí)代，王鳳田說(shuō)，2006年至2007年的樓盤(pán)新開(kāi)工面積，保守估計(jì)也在400多萬(wàn)平方米。（梁音）
